容积率修正
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什么是容积率修正[1]
容积率修正是消除由于容积率的不同而造成的地价水平的差异。由于容积率具有执行的强制性、与其他控制指标的关联性、利益倾向多元性等特征，使得容积率与地价之间的关系较为复杂，增加了容积率修正的难度。
容积率对地价的影响有以下特点：地价是一定容积率下的地价，同一地块在不同容积率下的地价不同：在一定的开发强度内，地价与容积率成正比；容积率对地价的影响遵循报酬递减规律，只有适当的容积率才是最佳容积率，只有在最佳容积率下的地价才是最高地价：不同土地用途下容积率对地价的影响也不同；容积率对地价影响具有区域性规律，不同区域容积率对地价影响程度存在显著差异；不同的城市规模，容积率对地价的作用程度不同。因此容积率的修正一般需根据区域的情况做具体分析。
容积率修正的方法[1]
在估价实务中，通常应进行容积率与地价水平的相关分析，确定容积率与地价的相互关系，可采用分段函数或对数函数进行容积率修正，但目前应用较为普遍的是用修正系数来修正地价。一般采用的计算公式为
|
容积修正后的可比实例价格＝ | 待估宗地容积率修正系数 |
×可比实例价格 |
| 可比实例容积率修正系数 |
某城市容积率修正系数如表所示。如果可比实例的宗地地价为3 000元／m2，容积率为2．5，待估价宗地规划容积率为2．0。则经容积率修正后的可比实例价格为
| 容积率 | O.1 | 0.4 | O.7 | 1.0 | 1.1 | 1.3 | 1.7 | 2.0 | 2.1 | 2.5 |
| 修正系数 | O.5 | 0.6 | 0.8 | 1.0 | 1.1 | 1.3 | 1.7 | 1.8 | 1.9 | 2.O |
(元/m2)
容积率修正系数的编制[2]
容积率修正采用修正系数来修正计算。有些城市在公布城市规划区内基准地价时，同时公布容积率修正系数，这样可以为估价获得方便。在没有官方公布容积率修正系数情况下，则需要估价人员自己通过调查，分析容积率与地价水平间的相关关系，编制修正系数表。一般可以通过以下步骤进行。
(1)收集资料，主要了解城市规划关于容积率的规定标准，以及容积率现状水平(可利用土地登记资料查询)。
(2)测算修正系数，进行容积率与地价水平的相关分析，依据容积率与地价的相关系数制定容积率修正系数。
(3)利用容积率修正系数修正地价。
需要注意的是，容积率在城市总体规划上同一区域虽有一定限制，但在现实的土地利用结构中，不同区域、不同用途的情况下容积率变化较大。容积率修正体系的建立应针对不同情况，作出相应的分析。关键是要具体问题具体分析，分用途作出容积率是否修正的判断和方法。
容积率修正系数表的编制，通常采用区域平均容积率按容积率区间进行计算赋值修正建立容积率修正体系的做法。但这种运行做法并不完全适用于每个地方。所以，有时候对于特定城市，可以采取从各个均质区域选取典型样点，对容积率变动与典型样点地价变动之间的关系作出分析，建立容积率变动与样点地价变动幅度的关系图，并尽可能从关系图中得出容积率变动与样点地价变动幅度问的连续函数关系，从而以之为修正系数表来指导容积率修正。
