容積率修正
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什麼是容積率修正[1]
容積率修正是消除由於容積率的不同而造成的地價水平的差異。由於容積率具有執行的強制性、與其他控制指標的關聯性、利益傾向多元性等特征，使得容積率與地價之間的關係較為複雜，增加了容積率修正的難度。
容積率對地價的影響有以下特點：地價是一定容積率下的地價，同一地塊在不同容積率下的地價不同：在一定的開發強度內，地價與容積率成正比；容積率對地價的影響遵循報酬遞減規律，只有適當的容積率才是最佳容積率，只有在最佳容積率下的地價才是最高地價：不同土地用途下容積率對地價的影響也不同；容積率對地價影響具有區域性規律，不同區域容積率對地價影響程度存在顯著差異；不同的城市規模，容積率對地價的作用程度不同。因此容積率的修正一般需根據區域的情況做具體分析。
容積率修正的方法[1]
在估價實務中，通常應進行容積率與地價水平的相關分析，確定容積率與地價的相互關係，可採用分段函數或對數函數進行容積率修正，但目前應用較為普遍的是用修正繫數來修正地價。一般採用的計算公式為
|
容積修正後的可比實例價格＝ | 待估宗地容積率修正繫數 |
×可比實例價格 |
| 可比實例容積率修正繫數 |
某城市容積率修正繫數如表所示。如果可比實例的宗地地價為3 000元／m2，容積率為2．5，待估價宗地規劃容積率為2．0。則經容積率修正後的可比實例價格為
| 容積率 | O.1 | 0.4 | O.7 | 1.0 | 1.1 | 1.3 | 1.7 | 2.0 | 2.1 | 2.5 |
| 修正繫數 | O.5 | 0.6 | 0.8 | 1.0 | 1.1 | 1.3 | 1.7 | 1.8 | 1.9 | 2.O |
(元/m2)
容積率修正繫數的編製[2]
容積率修正採用修正繫數來修正計算。有些城市在公佈城市規劃區內基準地價時，同時公佈容積率修正繫數，這樣可以為估價獲得方便。在沒有官方公佈容積率修正繫數情況下，則需要估價人員自己通過調查，分析容積率與地價水平間的相關關係，編製修正繫數表。一般可以通過以下步驟進行。
(1)收集資料，主要瞭解城市規劃關於容積率的規定標準，以及容積率現狀水平(可利用土地登記資料查詢)。
(2)測算修正繫數，進行容積率與地價水平的相關分析，依據容積率與地價的相關係數制定容積率修正繫數。
(3)利用容積率修正繫數修正地價。
需要註意的是，容積率在城市總體規划上同一區域雖有一定限制，但在現實的土地利用結構中，不同區域、不同用途的情況下容積率變化較大。容積率修正體系的建立應針對不同情況，作出相應的分析。關鍵是要具體問題具體分析，分用途作出容積率是否修正的判斷和方法。
容積率修正繫數表的編製，通常採用區域平均容積率按容積率區間進行計算賦值修正建立容積率修正體系的做法。但這種運行做法並不完全適用於每個地方。所以，有時候對於特定城市，可以採取從各個均質區域選取典型樣點，對容積率變動與典型樣點地價變動之間的關係作出分析，建立容積率變動與樣點地價變動幅度的關係圖，並儘可能從關係圖中得出容積率變動與樣點地價變動幅度問的連續函數關係，從而以之為修正繫數表來指導容積率修正。
