城市居住區

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城市居住區(urban community)

　　城市居住區一般稱居住區，泛指不同居住人口規模的居住生活聚居地和特指被城市幹道或自然分界線所圍合，並與居住人口規模30000-50000人相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。

　　中國城市中的居住區，自市中心區向外大致可分為舊居住區、單位居住區和新居住區3類。

　　舊居住區是以舊城區為主的市中心區居住地區。主要由行政機關、商業和服務業設施、一些街道工廠及其家屬區組成。1949年以前建設的低層住房多，房屋配套設施差，建築密度大，各種用地混合嚴重，居住環境差，並且人口密度大，商業、服務業從業人員相對較多，職、住接近上班方便，利用市中心區各種設施便利等為舊居住區的特點。一般說來，這裡的居民對遷往郊區有抵觸情緒。進入80年代以後，許多城市開始了大規模的舊城改建，舊居住區的景觀和職能發生了很大變化。這首先表現在居住用地的縮小和與之對應的商業、服務業用地的增加；其次是建築的高層化和利用上的多功能化，即改建、新建後的中、高層建築有的全部用於住宅，有的則為住宅和商業、服務業共用。北京、廣州等大城市的研究表明，近年舊居住區的人口密度在下降。但也有一些中等城市，舊城改造不是起了分散人口的作用，而是加速了人口向市中心區的集聚。因此，不同規模和性質的城市的舊居住區，經舊城改造後表現出不同的土地利用、居住結構等方面的特征。

　　單位居住區是指1949年以後的30年間圍繞舊城區、以單位的形式建設而成的居住地區。其特點是4—6層的中層住房多，配套設施較全，居住環境質量較舊居住區為好，絕大部分住房是工廠、行政機關、科研教育單位的住宅，就近上班者多。人口密度普遍較大，中層住宅區每平方公裡2—3萬人，高層住宅樓集中地區每平方公裡高達5—6萬人。

　　新居住區是肋年代以後在建成區周圍開發、建設的郊區居住地區，其最大特點是職、住分離性。中、高層住宅多，配套設施全，生活環境好，核心家庭多。其居住者有兩種類型：①自己購房的高收入階層，趨向於高級住宅及花園式住宅；②單位組織搬遷者，多住中、高層樓群里。另外，值得一提的是，隨近年中國城市住房制度改革的不斷深入，以解決中、低收入階層和住房困難戶的住宅為目的的“康居工程”加速了新居住區的發展。這些以小區成片改造、開發為主的住宅建設，增加了城市居住類型的多樣性，促進著城市居住地域的分化，形成著獨特的中國城市居住地域結構。

　　城市居住區，一般稱居住區，泛指不同居住人口規模的居住生活聚居地。居住區的規模，廣義上講，有用地規模、建築規模、居住人口規模，但通常以居住人口規模作為主要標誌。居住人口規模又有居住戶數規模和居住人數規模，通常所講的居住人口規模是指居住人數規模。

　　居住區按居住戶數或人數規模，分為居住區、居住小區、居住組團三級。其中的居住區，是特指城市幹道或自然分界線所圍合，並與居住人口規模(30000～50000人、10000～16000戶)相對應，配套建設有一整套較完善的、能滿足該區居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。居住小區，一般稱小區，是指被城市道路或自然分界線所圍合，並與居住人口規模(10000～15000人、3000～5000戶)相對應，配套建設有一套能滿足該區居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。居住組團，一般稱組團，是指被小區道路分割，並與居住人口規模(1000～3000人、300～1000戶)相對應，配套建設有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。組團由若幹幢住宅組成，通常是構成居住區的基本單位。

　　居住區的規劃佈局形式，有居住區—小區—組團、居住區—組團、小區—組團、獨立式組團等多種類型。居住區—小區—組團這種規劃佈局形式，是一種三級結構，居住區由若幹個小區組成，每個小區又由若幹個組團組成。居住區—組團這種規劃佈局形式，是一種二級結構，居住區直接由若幹個組團組成。小區—組團這種規劃佈局形式，也是一種二級結構，這種居住區僅為小區規模，它由若幹個組團組成。

　　(一)居住區的組成要素

　　居住區的組成要素也是居住區的規劃因素，主要有住宅、公共服務設施、道路和綠地。

　　公共服務設施是居住區配套建設設施的總稱，簡稱公建，包括下列8類：①教育：項目有托兒所、幼兒園、小學、中學；②醫療衛生：項目有醫院、門診所、衛生站、護理院。③文化體育：項目有文化活動中心(站)、居民運動場館、居民健身設施；④商業服務：項目有綜合食品店、綜合百貨店、餐飲店、中西藥店、書店、便民店等；⑤金融郵電：項目有銀行、儲蓄所、電信支局、郵電所；⑥社區服務：項目有社區服務中心、治安聯防站、居委會等；⑦市政公用：項目有供熱站或熱交換站、變電室、開閉所、路燈配電室、燃氣調壓站、高壓水泵房、公共廁所、垃圾轉運站、垃圾收集點、居民停車場(庫)、消防站、燃料供應站等；⑧行政管理及其他：項目有街道辦事處、市政管理機構(所)、派出所、防空地下室等。

　　居住區內道路分為居住區(級)道路、小區(級)路、組團(級)路和宅間小路四級。其中，居住區(級)道路是一般用以劃分小區的道路；小區(級)路是一般用以劃分組團的道路；組團(級)路是上接小區路、下連宅間小路的道路；宅間小路是住宅建築之間連接各住宅入口的道路。此外，居住區內還可能有專供步行的林蔭步道。

　　居住區內綠地有公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地，包括滿足當地植樹綠化覆土要求、方便居民出入的地下建築或半地下建築的屋頂綠地，不包括其他屋頂、曬台的人工綠地。其中，公共綠地是指滿足規定的日照要求、適合於安排游憩活動設施的、供居民共用的集中綠地，包括居住區公園、小游園和組團綠地及其他塊狀、帶狀綠地等；宅旁綠地是指住宅四旁的綠地；公共服務設施所屬綠地是指居住區內的幼兒園、中小學、門診所、儲蓄所、居委會等公共服務設施四旁的綠地；道路綠地是指居住區內道路紅線內的綠地。

　　(二)居住區的用地構成

　　居住區規劃總用地包括居住區用地和其他用地兩類。

　　居住區用地包括住宅用地、公共服務設施用地(也稱公建用地)、道路用地和公共綠地四項。其中，住宅用地是指住宅建築基底占地及其四周合理間距內的用地(含宅間綠地和宅間小路等)；公共服務設施用地是指與居住人口規模相對應配套建設的、為居民服務和使用的各類設施的用地，包括建築基底占地及其所屬場院、綠地和配套建設停車場等；道路用地是指居住區(級)道路、小區(級)路、組團(級)路及非公建配套建設的居民汽車地面停放場地。

　　其他用地是指規劃範圍內除居住區用地以外的各種用地，包括非直接為本區居民配套建設的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。

　　(一)居住區規劃的任務

　　我國城市居住地區一般分為居住區和居住小區兩級。

　　居住區規劃的任務是創造一個滿足日常物質和文化生活需要的舒適、方便、衛生、安寧和優美的環境。在居住區內，除了佈置住宅外，還須佈置居民日常生活所需的各類公共服務設施、綠地和活動場地、道路廣場、市政工程設施等。

　　居住區規劃必鬚根據城市總體規劃和近期建設的要求，對居住區內各項建設作好綜合的全面安排。居住區規劃還必須考慮一定時期國家社會經濟發展水平和人民的文化、生活水平，居民的生活需要和習慣，物質技術條件，以及氣候、地形和現狀等條件，同時應註意遠近結合，留有發展餘地。

　　(二)居住區規劃的內容

　　居住區規劃的內容包括：①選擇、確定用地位置、範圍(包括改建範圍)；②確定規模，即人口數量和用地的大小(或根據必建地區的用地大小來決定人口的數量)；③擬定居住建築類型、層數比例、數量、佈置方式；④擬定公共服務設施的內容、規模、數量(包括建築和用地)、分佈和佈置方式；⑤擬定各級道路的寬度、斷面形式、佈置方式；⑥擬定公共綠地的數量、分佈和佈置方式；⑦擬定有關的工程規劃設計方案；⑧擬定各項技術經濟指標和造價估算。

　　1．適居性原則

　　適居性原則要求按照人的居住生活、社會生活規律和生理、心理特點進行規劃設計。充分考慮各類居民居住生活的不同需求，創造人性化的空間和文明的居住環境。

　　衛生、安全、方便和舒適是住宅區適居性的基本物質性內容。

　　衛生包含兩個方面的含義，一是環境衛生，包括垃圾收集、轉運及處理等；二是生理健康衛生，包括日照、自然通風、自然採光、雜訊與空氣污染防治等方面。

　　安全也包含兩個方面的含義，一是人身安全，包括交通安全、防災減災和抗災等；二是治安安全，包括防盜、防破壞等犯罪防治。

　　方便主要指居民日常生活的便利程度，如購物、教育(上學、人學等)、交往、戶內戶外公共活動(兒童游戲、青少年運動、老人健身、社區活動等)、娛樂、出行等，包括各級道路和各類設施的項目設置、空間佈局和通路的聯繫。

　　舒適包含的內容更為廣泛，既有與物質因素相關的生理性方面的內容，也有既與物質因素又與非物質的社會因素相關的心理性方面的內容。廣義的舒適可以包含衛生、安全和方便在內的與物質因素相關的內容，同時還包括居住密度、住房標準、綠地指標、設施標準、設計水平、施工質量以及人性化空間和私密性等內容。通過合理的規劃設計，應使居民生活在居住區中獲得舒適感、愉悅感、安定感和歸屬感的體驗。

　　2．生態優化原則

　　尊重保護自然與人文環境，合理地開發和利用土地資源，節地、節能、節材，建設人與環境有機融合的可持續發展的居住區。

　　通過積極應用新技術、開發新產品，充分合理地利用和營造居住區的生態與自然環境，以保護與營造生態為原則，綜合規劃交通與停車系統、供水排水系統、供熱照明和取暖系統、垃圾收集處理系統，改善居住區及其周圍的小氣候，充分利用自然通風與採光，節約能源、減少污染、營造生態。

　　3．綜合效益原則

　　合理地利用土地、資金、能源、勞動力及材料，用最小的消耗取得最大的環境、社會收益，最大限度地提高居住區規劃與建設的綜合效益。

　　經濟效益主要考慮建設資金的投入與產出的關係。投入包括一次性建設費用和日常性維護及使用費用兩部分。一般說日常性費用大於一次性建設費用。因此，既要重視節約一次投資，更要重視日常性運行和管理中的支出。

　　社會效益主要考慮對居住區居民生活質量的影響，可通過居住區的建設對城市產生的影響來分析與評價，其評價內容包括居住環境質量、居住穩定性、社區活動、社區服務、社區安全等方面。

　　環境效益主要考慮對居住區環境質量的影響，可從日照、空氣、水、土地、生態、污染和環境資源等方面進行分析評價。在規劃設計中既要滿足國家法規規定的要求，也要力爭以較低的代價去實現更好的環境效益。

　　4．社區塑造原則

　　要在社區文化、社區教育、社區交往、社區保健、社區治安等社區服務與保障方面強化社區功能，塑造社區特征。

　　5．整體性與多樣性原則

　　居住區在城市的物質空間塑造中具有極為重要的地位。不同規模、豐富多樣的居住區形式，不僅對居住區本身，而且對城市的特征和城市多樣性的形成是非常重要的。在規劃設計中，應該將居住區放到城市的層面去考慮它的組織結構、佈局結構和空間結構的整體性，應該從營造生活環境的角度去考慮滿足居民需求的多樣性。

　　住宅及其用地的規劃佈置是居住區規劃設計的主要內容。住宅及其用地不僅量多面廣(住宅的面積約占整個居住區總建築面積的80％以上，用地則占居住區總用地面積的50％左右)，而且在體現城市面貌方面起著重要的作用。因此，在進行規劃佈置前，首先要合理地選擇和確定住宅的類型。

　　住宅選型是一個很重要的環節，為了合理地選擇住宅類型，必須從城市規劃的角度來研究和分析住宅的類型及其特點，住宅的建築經濟和用地經濟的關係等問題。

　　(一)住宅的類型及其特點

　　現代住宅如按使用對象不同，基本上可分為兩大類。第一類是供以家庭為居住單位的建築，一般稱為住宅；另一類是供單身居住的建築，如學校的學生、工礦企業的單身職工等居住的建築，一般稱為單身宿舍或宿舍。

　　第一類以戶為基本組成單位的住宅主要類型見表1。

　　註：低層住宅指1～3層的住宅；多層住宅指3層及3層以上至可以不設電梯的層數(一般以6層為限)；而高層住宅為7層及7層以上需設電梯的住宅。

　　(二)住宅建築經濟和用地經濟的關係

　　住宅建築經濟直接影響用地的經濟，而用地的經濟往往又影響對住宅建築經濟的綜合評價。分析住宅建築經濟的主要依據是每平方米建築面積造價，平面利用繫數等指標，而用地經濟的主要依據則為每公頃居住面積密度。住宅建築經濟和用地經濟比較密切相關的幾個主要因素如下：

　　(1)住宅層數。就住宅建築本身而言，低層住宅一般比多層造價經濟，而多層又比高層經濟，但低層占地大，如平房與5層樓房相比要大3倍左右。對於多層住宅，提高層數能降低住宅建築的造價。

　　(2)進深。住宅進深加大，外牆相應縮短，對於採暖地區外牆需要加厚的情況下經濟效果更好。至於與節約用地的關係，一般認為住宅進深在11m以下時，每增加1m，每公頃可增加建築面積1000m²左右；在11m以上時，效果相應減少。

　　(3)長度。住宅長度在30～60m時，每增長lOm，每公頃可增加建築面積700～1000m²左右，在60m以上時效果不顯著。住宅長度也直接影響建築造價，因為住宅單元拼接越長，山牆也就越省。根據分析，四單元長住宅比二單元長住宅每平方米居住面積造價省2．5％～3％，採暖費省10％～21％。但住宅長度不宜過長，過長就需要增加伸縮縫和防火牆等，且對通風和抗震也不利。

　　(4)層高。住宅層高的合理確定不僅影響建築造價，也直接和節約用地有關。據計算，層高每降低1OOmm，能降低造價1％，節約用地2％。但層高不應降得過低。

　　(5)平面繫數(K)。在住宅建築面積相同的情況下，提高K值能增加居住面積，K值每提高1％時，如果建築面積單位造價不變，以居住面積平均計算，投資可減少1．4％。

　　(三)合理選擇住宅類型

　　一般應考慮以下幾個方面：

　　(1)滿足戶室比的要求，也就是要滿足不同人口組成的家庭對各種戶型的住宅需要。戶室比的確定，在新建地區主要參照當地的人口結構；在改建區則要考慮改建地區拆遷戶人口的組成。

　　(2)住宅建築層數的確定，要綜合考慮用地的經濟、建築造價、施工條件、建築材料的供應、市政工程設施、居民生活水平、居住方便的程度等因素。根據我國目前的條件，大中城市一般以5～6層為主，小城市以4～5層為主，在用地緊張的地方可適當建造一些高層住宅。

　　(3)適應當地自然氣候的特點和居民的生活習慣。我國幅員廣大，全國自然氣候條件相差甚大。例如南方地區，氣候比較炎熱，在選擇住宅時，首先應考慮滿足居室有良好的朝向和獲得較好的自然通風；而在北方地區，氣候嚴寒，主要矛盾是冬季防寒，防風雪。此外，居民的生活習慣也必須充分考慮。

　　公共建築是居住區規劃設計的一個重要組成內容，它不僅與居民的生活密切相關，而且在體現居住區的面貌方面也起著很重要的作用。

　　(一)公共建築的分類

　　居住區內的公共建築主要是滿足居民基本的物質和精神生活方面的需要，並主要為本居住區的居民所使用，一般根據公共建築的使用性質和居民對公共建築使用的頻繁程度來進行分類。按公共建築的使用性質可分為八類系統：教育、醫療衛生、商業、服務業、文娛體育、金融郵電、行政管理及市政公用系統。按居民對公共建築的使用頻繁程度可分為居民每日或經常使用的公共建築(如菜市場、超級市場)和居民必要的非經常使用的公共建築。

　　(二)公共建築定額指標

　　公共建築定額指標包括建築面積和用地面積兩項。公共建築定額指標的計算方法一般有兩種。①以每千居民為計算單位，故稱千人指標。千人指標是根據建築不同性質而採用不同的定額單位來計算建築面積和用地面積，例如幼托、中小學等以每千人多少座位來計算，而醫院則以床位、門診所按就診人次、商店與行政經濟機構等以工作人員為定額單位來計算。②民用建築綜合指標。民用建築綜合指標包括家屬宿舍、單身宿舍和公共建築三大內容。宿舍是按廠礦企業每職工多少平方米進行計算的。公共建築的內容一般只包括居民日常生活最必需的一些項目。

　　(三)公共建築的規劃佈置

　　公共建築的規劃佈置應按照分級(主要根據居民對公共建築使用的頻繁程度)、規模(指人口規模)、配套(成套配置)和集中與分散相結合的原則進行，一般與居住區的規劃結構相適應。居住區公共建築按二級或三級佈置，分別為居住區級、小區級和組團級，第二級和第三級的公共服務設施都是居民日常必需的。規劃佈置的基本要求如下：①為便於居民使用，各級公共建築應有合理的服務半徑，一般為居住區級800～1000m，居住小區級400～500m，居住組團級150～200m；②應設在交通比較方便、人流比較集中的地段，要考慮職工上下班的走向；③如為獨立的工礦居住區或地處市郊的居住區，則應在考慮附近地區和農村使用方便的同時，要保持居住區內部的安寧；④各級公共服務中心宜與相應的公共綠地相鄰佈置，或靠近河湖水面等一些能較好體現城市建築面貌的地段。

　　(一)功能要求

　　居民日常居住生活的交通活動是主要的，也是大量的。居住區內部交通以步行和自行車交通為主；在一些規模較大的居住區內，還要通行公車；對於經濟較發達的城市還要考慮通行私人摩托車和小汽車。居住區道路的規劃佈置應考慮如下的功能要求：①通行清除垃圾、糞便、遞送郵件等市政公用車輛；②居住區內公共服務設施和工廠之間貨運車輛通行；③滿足鋪設各種工程管線的需要；④道路的走向和線型是組織居住區內建築群體景觀的重要手段；⑤除了以上一些日常的功能要求外，還要考慮一些特殊情況，如供救護、消防和搬運傢具等車輛的通行。

　　(二)道路分級

　　根據功能要求和居住區規模的大小，居住區級道路一般可分為三級或四級。居住區道路是解決居住區的內外聯繫，車行道寬度不應小於9m，紅線寬度一般20～30m；居住小區級道路是居住區的次要道路，用以解決居住區內部的聯繫，車行道寬度一般為7m，紅線寬度根據規劃要求確定；居住組團級道路是居住區內的支路，用以解決住宅組群的內外聯繫，車行道寬度一般為4m；通向各戶或各單元門前的小路，一般寬度為3m。此外，在居住區內還可能有專供步行的林蔭步道。

　　(三)居住區道路規劃佈置的基本要求

　　(1)居住區內部道路主要為本居住區服務，為了保證居住區內居民的安全和安寧，不應有過境交通穿越居住區，特別是居住小區。同時，不宜有過多的車道出口通向城市交通幹道。

　　(2)道路走向要便於職工上下班。

　　(3)應充分利用和結合地形，如儘可能結合自然分水線和匯水線，以利雨水排除。

　　(4)在進行舊居住區改建時，應充分利用原有道路和工程設施。

　　(5)車行道一般應通至住宅每單元的入口處。建築物外牆面與人行道邊緣的距離應不小於1．5m，與車行道邊緣的距離不小於3m。

　　(6)盡端式道路長度不宜超過120m，在端頭處應能便於回車，回車場地不小於12m×12m。

　　(7)如車道寬度為單車道時，則每隔150m左右應設置車輛會讓處。

　　(8)道路寬度應考慮工程管線的合理敷設。

　　(9)道路的線型、斷面等應與整個居住區規劃結構和建築群體的佈置有機結合。

　　居住區內主要道路的佈置形式常見的有丁字形、十字形、山字形等。居住小區內部道路的佈置形式有環通式、盡端式、半環式、混合式等。

　　(一)居住區綠地系統的組成

　　公共綠地指居住區內居民公共使用的綠化用地，如居住區公園、居住小區公園、林蔭道、居住組團的小塊綠地等；公共建築和公用設施專用綠地指居住區內的學校、幼托機構、醫院、門診所、鍋爐房等用地的綠化；宅旁和庭院綠地指住宅四旁綠地；街道綠地指居住區內各種道路的行道樹等綠地。

　　(二)居住區綠地的標準

　　居住區綠化的標準可按每居民平均占有多少平方米綠地面積和整個居住區用地的綠化覆蓋率兩種指標來衡量。

　　(三)居住區綠地的規劃佈置原則

　　(1)根據居住區的功能組織和居民對綠地的使用要求採取集中與分散，重點與一般，點、線、面相結合的原則，以形成完整統一的居住區綠地系統，並與城市總的綠地系統相協調。

　　(2)儘可能利用劣地、坡地、窪地進行綠化，以節約用地。對原有的綠化、湖河水面等自然條件要充分利用。

　　(3)應註意美化居住環境的要求。

　　(4)在植物配置和種植方式上力求經濟實用和便於管理。

　　對居住區規劃的技術經濟分析，一般包括用地分析、技術經濟指標及造價估算等幾個方面。

　　(一)用地平衡表

　　用地平衡表的作用有：①與土地使用現狀情況進行比較分析，作為調整用地和制定規劃的依據之一；②進行方案比較，檢驗用地分配的經濟性和合理性；③審批居住區規劃設計方案的依據之一。居住區用地平衡表見表2。

　　註：其他用地是指在居住區範圍內不屬於居住區的用地，如市級以上公共建築、工廠或單位的用地，以及不適宜建築的用地，也包括居住區工業的用地。

　　(二)技術經濟指標

　　其中：

　　平均層數：指各種住宅層數的平均值。一般按各種住宅層數建築面積與基底面積之比進行計算。

　　住宅建築凈密度：住宅建築凈密度主要取決於房屋佈置在氣候、防水、防震、地形條件和院落使用等方面要求，因此住宅建築凈密度與房屋間距、建築層數、層高、房屋排列方式等有關，在同樣條件下，一般住宅層數愈高，住宅建築凈密度愈低。

　　其他指標：