城市居住区

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城市居住区(urban community)

　　城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000-50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

　　中国城市中的居住区，自市中心区向外大致可分为旧居住区、单位居住区和新居住区3类。

　　旧居住区是以旧城区为主的市中心区居住地区。主要由行政机关、商业和服务业设施、一些街道工厂及其家属区组成。1949年以前建设的低层住房多，房屋配套设施差，建筑密度大，各种用地混合严重，居住环境差，并且人口密度大，商业、服务业从业人员相对较多，职、住接近上班方便，利用市中心区各种设施便利等为旧居住区的特点。一般说来，这里的居民对迁往郊区有抵触情绪。进入80年代以后，许多城市开始了大规模的旧城改建，旧居住区的景观和职能发生了很大变化。这首先表现在居住用地的缩小和与之对应的商业、服务业用地的增加；其次是建筑的高层化和利用上的多功能化，即改建、新建后的中、高层建筑有的全部用于住宅，有的则为住宅和商业、服务业共用。北京、广州等大城市的研究表明，近年旧居住区的人口密度在下降。但也有一些中等城市，旧城改造不是起了分散人口的作用，而是加速了人口向市中心区的集聚。因此，不同规模和性质的城市的旧居住区，经旧城改造后表现出不同的土地利用、居住结构等方面的特征。

　　单位居住区是指1949年以后的30年间围绕旧城区、以单位的形式建设而成的居住地区。其特点是4—6层的中层住房多，配套设施较全，居住环境质量较旧居住区为好，绝大部分住房是工厂、行政机关、科研教育单位的住宅，就近上班者多。人口密度普遍较大，中层住宅区每平方公里2—3万人，高层住宅楼集中地区每平方公里高达5—6万人。

　　新居住区是肋年代以后在建成区周围开发、建设的郊区居住地区，其最大特点是职、住分离性。中、高层住宅多，配套设施全，生活环境好，核心家庭多。其居住者有两种类型：①自己购房的高收入阶层，趋向于高级住宅及花园式住宅；②单位组织搬迁者，多住中、高层楼群里。另外，值得一提的是，随近年中国城市住房制度改革的不断深入，以解决中、低收入阶层和住房困难户的住宅为目的的“康居工程”加速了新居住区的发展。这些以小区成片改造、开发为主的住宅建设，增加了城市居住类型的多样性，促进着城市居住地域的分化，形成着独特的中国城市居住地域结构。

　　城市居住区，一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地。居住区的规模，广义上讲，有用地规模、建筑规模、居住人口规模，但通常以居住人口规模作为主要标志。居住人口规模又有居住户数规模和居住人数规模，通常所讲的居住人口规模是指居住人数规模。

　　居住区按居住户数或人数规模，分为居住区、居住小区、居住组团三级。其中的居住区，是特指城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模(30000～50000人、10000～16000户)相对应，配套建设有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住小区，一般称小区，是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模(10000～15000人、3000～5000户)相对应，配套建设有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住组团，一般称组团，是指被小区道路分割，并与居住人口规模(1000～3000人、300～1000户)相对应，配套建设有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。组团由若干幢住宅组成，通常是构成居住区的基本单位。

　　居住区的规划布局形式，有居住区—小区—组团、居住区—组团、小区—组团、独立式组团等多种类型。居住区—小区—组团这种规划布局形式，是一种三级结构，居住区由若干个小区组成，每个小区又由若干个组团组成。居住区—组团这种规划布局形式，是一种二级结构，居住区直接由若干个组团组成。小区—组团这种规划布局形式，也是一种二级结构，这种居住区仅为小区规模，它由若干个组团组成。

　　(一)居住区的组成要素

　　居住区的组成要素也是居住区的规划因素，主要有住宅、公共服务设施、道路和绿地。

　　公共服务设施是居住区配套建设设施的总称，简称公建，包括下列8类：①教育：项目有托儿所、幼儿园、小学、中学；②医疗卫生：项目有医院、门诊所、卫生站、护理院。③文化体育：项目有文化活动中心(站)、居民运动场馆、居民健身设施；④商业服务：项目有综合食品店、综合百货店、餐饮店、中西药店、书店、便民店等；⑤金融邮电：项目有银行、储蓄所、电信支局、邮电所；⑥社区服务：项目有社区服务中心、治安联防站、居委会等；⑦市政公用：项目有供热站或热交换站、变电室、开闭所、路灯配电室、燃气调压站、高压水泵房、公共厕所、垃圾转运站、垃圾收集点、居民停车场(库)、消防站、燃料供应站等；⑧行政管理及其他：项目有街道办事处、市政管理机构(所)、派出所、防空地下室等。

　　居住区内道路分为居住区(级)道路、小区(级)路、组团(级)路和宅间小路四级。其中，居住区(级)道路是一般用以划分小区的道路；小区(级)路是一般用以划分组团的道路；组团(级)路是上接小区路、下连宅间小路的道路；宅间小路是住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。此外，居住区内还可能有专供步行的林荫步道。

　　居住区内绿地有公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下建筑或半地下建筑的屋顶绿地，不包括其他屋顶、晒台的人工绿地。其中，公共绿地是指满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地，包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状、带状绿地等；宅旁绿地是指住宅四旁的绿地；公共服务设施所属绿地是指居住区内的幼儿园、中小学、门诊所、储蓄所、居委会等公共服务设施四旁的绿地；道路绿地是指居住区内道路红线内的绿地。

　　(二)居住区的用地构成

　　居住区规划总用地包括居住区用地和其他用地两类。

　　居住区用地包括住宅用地、公共服务设施用地(也称公建用地)、道路用地和公共绿地四项。其中，住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)；公共服务设施用地是指与居住人口规模相对应配套建设的、为居民服务和使用的各类设施的用地，包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配套建设停车场等；道路用地是指居住区(级)道路、小区(级)路、组团(级)路及非公建配套建设的居民汽车地面停放场地。

　　其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，包括非直接为本区居民配套建设的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

　　(一)居住区规划的任务

　　我国城市居住地区一般分为居住区和居住小区两级。

　　居住区规划的任务是创造一个满足日常物质和文化生活需要的舒适、方便、卫生、安宁和优美的环境。在居住区内，除了布置住宅外，还须布置居民日常生活所需的各类公共服务设施、绿地和活动场地、道路广场、市政工程设施等。

　　居住区规划必须根据城市总体规划和近期建设的要求，对居住区内各项建设作好综合的全面安排。居住区规划还必须考虑一定时期国家社会经济发展水平和人民的文化、生活水平，居民的生活需要和习惯，物质技术条件，以及气候、地形和现状等条件，同时应注意远近结合，留有发展余地。

　　(二)居住区规划的内容

　　居住区规划的内容包括：①选择、确定用地位置、范围(包括改建范围)；②确定规模，即人口数量和用地的大小(或根据必建地区的用地大小来决定人口的数量)；③拟定居住建筑类型、层数比例、数量、布置方式；④拟定公共服务设施的内容、规模、数量(包括建筑和用地)、分布和布置方式；⑤拟定各级道路的宽度、断面形式、布置方式；⑥拟定公共绿地的数量、分布和布置方式；⑦拟定有关的工程规划设计方案；⑧拟定各项技术经济指标和造价估算。

　　1．适居性原则

　　适居性原则要求按照人的居住生活、社会生活规律和生理、心理特点进行规划设计。充分考虑各类居民居住生活的不同需求，创造人性化的空间和文明的居住环境。

　　卫生、安全、方便和舒适是住宅区适居性的基本物质性内容。

　　卫生包含两个方面的含义，一是环境卫生，包括垃圾收集、转运及处理等；二是生理健康卫生，包括日照、自然通风、自然采光、噪声与空气污染防治等方面。

　　安全也包含两个方面的含义，一是人身安全，包括交通安全、防灾减灾和抗灾等；二是治安安全，包括防盗、防破坏等犯罪防治。

　　方便主要指居民日常生活的便利程度，如购物、教育(上学、人学等)、交往、户内户外公共活动(儿童游戏、青少年运动、老人健身、社区活动等)、娱乐、出行等，包括各级道路和各类设施的项目设置、空间布局和通路的联系。

　　舒适包含的内容更为广泛，既有与物质因素相关的生理性方面的内容，也有既与物质因素又与非物质的社会因素相关的心理性方面的内容。广义的舒适可以包含卫生、安全和方便在内的与物质因素相关的内容，同时还包括居住密度、住房标准、绿地指标、设施标准、设计水平、施工质量以及人性化空间和私密性等内容。通过合理的规划设计，应使居民生活在居住区中获得舒适感、愉悦感、安定感和归属感的体验。

　　2．生态优化原则

　　尊重保护自然与人文环境，合理地开发和利用土地资源，节地、节能、节材，建设人与环境有机融合的可持续发展的居住区。

　　通过积极应用新技术、开发新产品，充分合理地利用和营造居住区的生态与自然环境，以保护与营造生态为原则，综合规划交通与停车系统、供水排水系统、供热照明和取暖系统、垃圾收集处理系统，改善居住区及其周围的小气候，充分利用自然通风与采光，节约能源、减少污染、营造生态。

　　3．综合效益原则

　　合理地利用土地、资金、能源、劳动力及材料，用最小的消耗取得最大的环境、社会收益，最大限度地提高居住区规划与建设的综合效益。

　　经济效益主要考虑建设资金的投入与产出的关系。投入包括一次性建设费用和日常性维护及使用费用两部分。一般说日常性费用大于一次性建设费用。因此，既要重视节约一次投资，更要重视日常性运行和管理中的支出。

　　社会效益主要考虑对居住区居民生活质量的影响，可通过居住区的建设对城市产生的影响来分析与评价，其评价内容包括居住环境质量、居住稳定性、社区活动、社区服务、社区安全等方面。

　　环境效益主要考虑对居住区环境质量的影响，可从日照、空气、水、土地、生态、污染和环境资源等方面进行分析评价。在规划设计中既要满足国家法规规定的要求，也要力争以较低的代价去实现更好的环境效益。

　　4．社区塑造原则

　　要在社区文化、社区教育、社区交往、社区保健、社区治安等社区服务与保障方面强化社区功能，塑造社区特征。

　　5．整体性与多样性原则

　　居住区在城市的物质空间塑造中具有极为重要的地位。不同规模、丰富多样的居住区形式，不仅对居住区本身，而且对城市的特征和城市多样性的形成是非常重要的。在规划设计中，应该将居住区放到城市的层面去考虑它的组织结构、布局结构和空间结构的整体性，应该从营造生活环境的角度去考虑满足居民需求的多样性。

　　住宅及其用地的规划布置是居住区规划设计的主要内容。住宅及其用地不仅量多面广(住宅的面积约占整个居住区总建筑面积的80％以上，用地则占居住区总用地面积的50％左右)，而且在体现城市面貌方面起着重要的作用。因此，在进行规划布置前，首先要合理地选择和确定住宅的类型。

　　住宅选型是一个很重要的环节，为了合理地选择住宅类型，必须从城市规划的角度来研究和分析住宅的类型及其特点，住宅的建筑经济和用地经济的关系等问题。

　　(一)住宅的类型及其特点

　　现代住宅如按使用对象不同，基本上可分为两大类。第一类是供以家庭为居住单位的建筑，一般称为住宅；另一类是供单身居住的建筑，如学校的学生、工矿企业的单身职工等居住的建筑，一般称为单身宿舍或宿舍。

　　第一类以户为基本组成单位的住宅主要类型见表1。

　　注：低层住宅指1～3层的住宅；多层住宅指3层及3层以上至可以不设电梯的层数(一般以6层为限)；而高层住宅为7层及7层以上需设电梯的住宅。

　　(二)住宅建筑经济和用地经济的关系

　　住宅建筑经济直接影响用地的经济，而用地的经济往往又影响对住宅建筑经济的综合评价。分析住宅建筑经济的主要依据是每平方米建筑面积造价，平面利用系数等指标，而用地经济的主要依据则为每公顷居住面积密度。住宅建筑经济和用地经济比较密切相关的几个主要因素如下：

　　(1)住宅层数。就住宅建筑本身而言，低层住宅一般比多层造价经济，而多层又比高层经济，但低层占地大，如平房与5层楼房相比要大3倍左右。对于多层住宅，提高层数能降低住宅建筑的造价。

　　(2)进深。住宅进深加大，外墙相应缩短，对于采暖地区外墙需要加厚的情况下经济效果更好。至于与节约用地的关系，一般认为住宅进深在11m以下时，每增加1m，每公顷可增加建筑面积1000m²左右；在11m以上时，效果相应减少。

　　(3)长度。住宅长度在30～60m时，每增长lOm，每公顷可增加建筑面积700～1000m²左右，在60m以上时效果不显著。住宅长度也直接影响建筑造价，因为住宅单元拼接越长，山墙也就越省。根据分析，四单元长住宅比二单元长住宅每平方米居住面积造价省2．5％～3％，采暖费省10％～21％。但住宅长度不宜过长，过长就需要增加伸缩缝和防火墙等，且对通风和抗震也不利。

　　(4)层高。住宅层高的合理确定不仅影响建筑造价，也直接和节约用地有关。据计算，层高每降低1OOmm，能降低造价1％，节约用地2％。但层高不应降得过低。

　　(5)平面系数(K)。在住宅建筑面积相同的情况下，提高K值能增加居住面积，K值每提高1％时，如果建筑面积单位造价不变，以居住面积平均计算，投资可减少1．4％。

　　(三)合理选择住宅类型

　　一般应考虑以下几个方面：

　　(1)满足户室比的要求，也就是要满足不同人口组成的家庭对各种户型的住宅需要。户室比的确定，在新建地区主要参照当地的人口结构；在改建区则要考虑改建地区拆迁户人口的组成。

　　(2)住宅建筑层数的确定，要综合考虑用地的经济、建筑造价、施工条件、建筑材料的供应、市政工程设施、居民生活水平、居住方便的程度等因素。根据我国目前的条件，大中城市一般以5～6层为主，小城市以4～5层为主，在用地紧张的地方可适当建造一些高层住宅。

　　(3)适应当地自然气候的特点和居民的生活习惯。我国幅员广大，全国自然气候条件相差甚大。例如南方地区，气候比较炎热，在选择住宅时，首先应考虑满足居室有良好的朝向和获得较好的自然通风；而在北方地区，气候严寒，主要矛盾是冬季防寒，防风雪。此外，居民的生活习惯也必须充分考虑。

　　公共建筑是居住区规划设计的一个重要组成内容，它不仅与居民的生活密切相关，而且在体现居住区的面貌方面也起着很重要的作用。

　　(一)公共建筑的分类

　　居住区内的公共建筑主要是满足居民基本的物质和精神生活方面的需要，并主要为本居住区的居民所使用，一般根据公共建筑的使用性质和居民对公共建筑使用的频繁程度来进行分类。按公共建筑的使用性质可分为八类系统：教育、医疗卫生、商业、服务业、文娱体育、金融邮电、行政管理及市政公用系统。按居民对公共建筑的使用频繁程度可分为居民每日或经常使用的公共建筑(如菜市场、超级市场)和居民必要的非经常使用的公共建筑。

　　(二)公共建筑定额指标

　　公共建筑定额指标包括建筑面积和用地面积两项。公共建筑定额指标的计算方法一般有两种。①以每千居民为计算单位，故称千人指标。千人指标是根据建筑不同性质而采用不同的定额单位来计算建筑面积和用地面积，例如幼托、中小学等以每千人多少座位来计算，而医院则以床位、门诊所按就诊人次、商店与行政经济机构等以工作人员为定额单位来计算。②民用建筑综合指标。民用建筑综合指标包括家属宿舍、单身宿舍和公共建筑三大内容。宿舍是按厂矿企业每职工多少平方米进行计算的。公共建筑的内容一般只包括居民日常生活最必需的一些项目。

　　(三)公共建筑的规划布置

　　公共建筑的规划布置应按照分级(主要根据居民对公共建筑使用的频繁程度)、规模(指人口规模)、配套(成套配置)和集中与分散相结合的原则进行，一般与居住区的规划结构相适应。居住区公共建筑按二级或三级布置，分别为居住区级、小区级和组团级，第二级和第三级的公共服务设施都是居民日常必需的。规划布置的基本要求如下：①为便于居民使用，各级公共建筑应有合理的服务半径，一般为居住区级800～1000m，居住小区级400～500m，居住组团级150～200m；②应设在交通比较方便、人流比较集中的地段，要考虑职工上下班的走向；③如为独立的工矿居住区或地处市郊的居住区，则应在考虑附近地区和农村使用方便的同时，要保持居住区内部的安宁；④各级公共服务中心宜与相应的公共绿地相邻布置，或靠近河湖水面等一些能较好体现城市建筑面貌的地段。

　　(一)功能要求

　　居民日常居住生活的交通活动是主要的，也是大量的。居住区内部交通以步行和自行车交通为主；在一些规模较大的居住区内，还要通行公共汽车；对于经济较发达的城市还要考虑通行私人摩托车和小汽车。居住区道路的规划布置应考虑如下的功能要求：①通行清除垃圾、粪便、递送邮件等市政公用车辆；②居住区内公共服务设施和工厂之间货运车辆通行；③满足铺设各种工程管线的需要；④道路的走向和线型是组织居住区内建筑群体景观的重要手段；⑤除了以上一些日常的功能要求外，还要考虑一些特殊情况，如供救护、消防和搬运家具等车辆的通行。

　　(二)道路分级

　　根据功能要求和居住区规模的大小，居住区级道路一般可分为三级或四级。居住区道路是解决居住区的内外联系，车行道宽度不应小于9m，红线宽度一般20～30m；居住小区级道路是居住区的次要道路，用以解决居住区内部的联系，车行道宽度一般为7m，红线宽度根据规划要求确定；居住组团级道路是居住区内的支路，用以解决住宅组群的内外联系，车行道宽度一般为4m；通向各户或各单元门前的小路，一般宽度为3m。此外，在居住区内还可能有专供步行的林荫步道。

　　(三)居住区道路规划布置的基本要求

　　(1)居住区内部道路主要为本居住区服务，为了保证居住区内居民的安全和安宁，不应有过境交通穿越居住区，特别是居住小区。同时，不宜有过多的车道出口通向城市交通干道。

　　(2)道路走向要便于职工上下班。

　　(3)应充分利用和结合地形，如尽可能结合自然分水线和汇水线，以利雨水排除。

　　(4)在进行旧居住区改建时，应充分利用原有道路和工程设施。

　　(5)车行道一般应通至住宅每单元的入口处。建筑物外墙面与人行道边缘的距离应不小于1．5m，与车行道边缘的距离不小于3m。

　　(6)尽端式道路长度不宜超过120m，在端头处应能便于回车，回车场地不小于12m×12m。

　　(7)如车道宽度为单车道时，则每隔150m左右应设置车辆会让处。

　　(8)道路宽度应考虑工程管线的合理敷设。

　　(9)道路的线型、断面等应与整个居住区规划结构和建筑群体的布置有机结合。

　　居住区内主要道路的布置形式常见的有丁字形、十字形、山字形等。居住小区内部道路的布置形式有环通式、尽端式、半环式、混合式等。

　　(一)居住区绿地系统的组成

　　公共绿地指居住区内居民公共使用的绿化用地，如居住区公园、居住小区公园、林荫道、居住组团的小块绿地等；公共建筑和公用设施专用绿地指居住区内的学校、幼托机构、医院、门诊所、锅炉房等用地的绿化；宅旁和庭院绿地指住宅四旁绿地；街道绿地指居住区内各种道路的行道树等绿地。

　　(二)居住区绿地的标准

　　居住区绿化的标准可按每居民平均占有多少平方米绿地面积和整个居住区用地的绿化覆盖率两种指标来衡量。

　　(三)居住区绿地的规划布置原则

　　(1)根据居住区的功能组织和居民对绿地的使用要求采取集中与分散，重点与一般，点、线、面相结合的原则，以形成完整统一的居住区绿地系统，并与城市总的绿地系统相协调。

　　(2)尽可能利用劣地、坡地、洼地进行绿化，以节约用地。对原有的绿化、湖河水面等自然条件要充分利用。

　　(3)应注意美化居住环境的要求。

　　(4)在植物配置和种植方式上力求经济实用和便于管理。

　　对居住区规划的技术经济分析，一般包括用地分析、技术经济指标及造价估算等几个方面。

　　(一)用地平衡表

　　用地平衡表的作用有：①与土地使用现状情况进行比较分析，作为调整用地和制定规划的依据之一；②进行方案比较，检验用地分配的经济性和合理性；③审批居住区规划设计方案的依据之一。居住区用地平衡表见表2。

　　注：其他用地是指在居住区范围内不属于居住区的用地，如市级以上公共建筑、工厂或单位的用地，以及不适宜建筑的用地，也包括居住区工业的用地。

　　(二)技术经济指标

　　其中：

　　平均层数：指各种住宅层数的平均值。一般按各种住宅层数建筑面积与基底面积之比进行计算。

　　住宅建筑净密度：住宅建筑净密度主要取决于房屋布置在气候、防水、防震、地形条件和院落使用等方面要求，因此住宅建筑净密度与房屋间距、建筑层数、层高、房屋排列方式等有关，在同样条件下，一般住宅层数愈高，住宅建筑净密度愈低。

　　其他指标：