央產房

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　　央產房全稱為“中央在京單位已購公有住房”，是指職工按房改成本價或標準價購買的原產權單位屬於中央在京單位的公有住房。職工根據國家政策，按照房改成本價或者標準價購買的由中央在京單位建設的安居工程住房和集資合建住房，也視為已購公房。“中央在京單位”主要包括：黨中央各部門、全國人大機關、全國政協機關、最高人民法院、最高人民檢察院、國務院各部委、各直屬機構、各人民團體及其所屬企事業單位。

　　1．央產房專指中央在京單位職工的已購公有住房

　　央產房全稱為“中央在京單位已購公有住房”，根據國務院機關事務管理局、中共中央直屬機關事務管理局於2003年8月14目頒佈的《關於印發(中央在京單位已購公有住房上市出售管理辦法)的通知》等有關規定，所謂“中央在京單位”，主要包括黨中央各部門，全國人大機關，全國政協機關，最高人民法院，最高人民檢察院，國務院各部委、各直屬機構，各人民團體，及其所屬單位。而央產房專指中央在京單位職工的已購公有住房。

　　具體而言，中央在京單位職工的已購公房，是指職工按房改成本價或標準價(含標準價優惠辦法，下同)購買的原產權屬於中央在京單位的公有住房。職工根據國家政策，按照房改成本價或者標準價購買的由中央在京單位建設的安居工程住房和集資合作建設的住房，也視為已購公房。

　　之所以把安居工程房、集資合作建房視為央產房，主要原因是：

　　(1)根據《北京市康居工程工作小組辦公室關於購買康居住宅若幹問題的通知》(95京康辦字第13號)等有關規定，單位按照購房人支付房價款與單位購買康(安)居房實際售價之間的差額，由購房人及其配偶所在單位平均分攤，並由購房人所在單位負責收取分攤的資金統一交付的方法，以標準價或成本價向住房困難戶出售的住宅。由於康(安)居住房是解決住房困難職工住房問題的保障性住房，含有單位大量補貼資金，且是按照房改成本價或標準價向職工出售的，因此，將安居工程房視為已購公房。

　　(2)集資合作建房，是指在政府或主管部門的組織、扶持和單位資助下，採取由職工集聚資金、相互協作共同建設的，具有合作性質的住房。集資合作建房，其投資由國家、單位、個人三者共同承擔，主要是用於解決困難職工住房問題的一種住房建設方式，國家提供了一定優惠條件，單位投入了一定的建房資金。因此，將集資合作建房視為已購公房。

　　2．央產房與北京市普通已購公有住房的區別

　　央產房的概念界定是以住房原產權歸屬為依據的，即凡產權原屬於中央在京各單位的，無論是中央在京單位職工、北京市或其它部門職工購買，其首次上市出售活動要受《中央在京單位已購公有住房上市出售管理辦法》管理，買受人身份則不受限制。在京中央和國家機關職工購買的原產權屬於北京市或軍隊的住房，其上市出售按其他相關規定辦理。

　　央產房一般地段優越、交通便利、社區成熟、配套齊全、房屋保養普遍優於同區域其他類型的已購公房。而在北京市行政區域範圍內，央產房和普通已購公有住房在實務中容易混淆，實際上二者不能等同：

　　(1)概念不同

　　如前所述，央產房專指中央在京單位職工的已購公有住房。

　　普通已購公有住房，根據《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》的規定，已購公有住房是指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價(或者標準價)購買的公有住房。而《北京市人民政府關於印發(北京市已購公有住房上市出售實施辦法)的通知》(京政發[2003]3號)規定，已購公有住房(北京行政區域內的)是指北京市城鎮居民按照國家和北京市城鎮住房制度改革政策的規定，購買並領取了房改成本價或標準價房屋所有權證的住房。

　　(2)在上市交易時適用的規定不同

　　中央在京單位已購公房首次進入市場出售適用《中央在京單位已購公房上市出售管理辦法》的規定。

　　北京市行政區域內的普通已購公房上市交易適用《北京市已購公有住房上市出售實施辦法》及其有關規定、通知。《北京市已購公有住房上市出售實施辦法》第2條規定：“本辦法適用於本市行政區域內已購公有住房首次上市出售。對在京中央和國家機關、軍隊以及中央在京企事業單位職工已購公有住房上市出售的管理，另有規定的，從其規定”。

　　(3)上市出售的主管機關不同

　　已購央產房的上市主管機關是國務院機關事務管理局(即國管局)和中共中央直屬機關事務管理局(中直管理局)，國管局和中直管理局成立在京中央和國家機關住房交易辦公室，負責為中央在京單位已購公房上市出售提供住房檔案等信息服務和政策咨詢，監管交易活動，收集、記錄交易結果並向原產權及職工所在單位反饋。

　　北京市行政區域內已購普通公有住房上市出售的主管機關是市國土房管局，即市政府房改辦公室。區、縣國土房管局(區、縣政府房改辦公室)負責本行政區域內已購公有住房上市出售的管理和具體實施。

　　一、央產房上市交易的手續^[1]

　　央產房是中央國家機關或其直屬企業所有的房屋，再次上市交易必須經過“在京中央國家機關住房交易辦公室”審批同意。但出售時還需提交：房屋共有權人同意出售的書面意見書以及物業費、供暖費結清證明。

　　辦理央產房過戶手續的前提條件是契稅、個人所得稅、營業稅繳納完畢，買賣雙方到場，任何一方不能到場的，須出具授權委托書。除需填寫《房屋所有權登記申請書》之外，還需提交如下資料：

　　1．身份證明(核驗原件)，如本市市民提交身份證複印件；外省市市民提交身份證、居住證(寄住證)或暫住證複印件；軍人提交軍官證複印件；港澳同胞提交中華人民共和國香港(澳門)特別行政區護照或往來大陸通行證複印件、北京市涉外安全項目審查辦公室出具的准予購房證明及相關部門批准符合購房條件准予購房的證明；臺灣同胞提交台胞證複印件、北京市涉外安全項目審查辦公室出具的准予購房證明及相關部門批准符合購房條件准予購房的證明；外國人提交護照複印件、北京市涉外安全項目審查辦公室出具的准予購房證明及相關部門批准符合購房條件准予購房的證明；非完全行為能力人提交監護公證書原件及監護人身份證複印件，被監護人的身份證明。

　　2．與原產權單位買賣契約(已購公房)。

　　3．房屋所有權證。

　　4．房屋所有權證附圖、登記表複印件。如所有權證無圖，則不需提交。登記表不複印原產權人姓名。

　　5．買賣雙方簽訂的購房合同一式三份。

　　6．完稅憑證。

　　7．土地出讓金的繳納發票。

　　8．必須經“在京中央和國家機關住房交易辦公室”審批同意並取得《央產房上市出售確認表》後才能上市出售。

　　9．提交房屋共有權人同意出售的書面意見書。

　　10．物業費、供暖費結清證明。

　　二、央產房上市出售的限制條件^[2]

　　1．不能上市出售的央產房

　　《中央在京單位已購公有住房上市出售管理辦法》第8條規定：“凡屬超標而未經處理的住房，須經原產權單位按規定超標處理後方可上市出售；按房改政策規定屬不可售住房但已向職工出售的，不得上市出售。涉及國家安全、保密的特殊部門的住房，黨政機關、科研部門及大專院校等單位在機關辦公、教學、科研區內的住房，原產權單位認為不宜公開上市出售的，應報交易辦公室備案，併在職工住房檔案中註記。該類住房可按規定向原產權單位騰退，也可在原產權單位職工範圍內進行交易。法律、法規規定的其它不得上市出售的已購公房或與原產權單位有特殊約定的已購公房(規定住滿五年內容的除外)，應按法律、法規規定或與原產權單位的約定執行”。

　　所以，超標未處理，以及按房改政策規定屬不可售住房但已向職工出售的住房，法律、法規規定的其它不得上市出售的央產房，不得上市出售。超標處理作為房改政策的一項重要內容，涉及黨風廉政建設和公平問題，本應抓緊解決。但是，由於種種原因，中央國家機關超標處理工作進展緩慢。職工住房面積不均，差異較大，存在隱性不公。如果在上市之前不加以處理，那麼，超標職工占有的較多的住房資源，就會借上市出售將既得利益合法化，並顯現出巨大的利益差異。因此，為達到房改的相對公平，防止個別職工借上市交易逃避超標處理，將既得利益合法化，《辦法》規定，凡屬超標而未經處理的住房，須經原產權單位按規定超標處理後方可上市出售。法律、法規規定的其它不得上市出售的住房，主要是指該房屋抵押、查封等被依法限制房屋權屬轉讓等情形。

　　為了不損害購房職工的利益，按照《辦法》的規定，凡屬超標而未經處理的央產房，經原產權單位按規定超標處理後，可以上市出售。法律、法規規定的其它不得上市出售的住房，待法律、法規規定的限制條件取消後可依法上市出售，比如被查封的住房解除查封後，被抵押的住房解除抵押後，便可按規定上市出售。

　　2．不宜上市出售的央產房

　　哪些央產房不宜公開上市出售?“不宜公開上市出售”又如何認定呢?

　　考慮到中央和國家機關的一些單位和房產具有特殊性。在房改售房過程中，一些涉及國家安全、保密，以及黨政機關、科研部門及大專院校等單位在機關辦公、教學、科研區內的住房，若允許其公開上市出售，勢必影響該單位的正常工作秩序，造成不必要的隱患。因此，該類住房不宜公開上市出售。鑒於不宜公開上市出售住房的情況比較複雜，其具體界定以原產權單位的認定意見為基礎，以報經交易辦公室備案為基準。原產權單位在界定不宜公開上市出售住房時，既要考慮職工改善住房的需要，又要兼顧單位安全、保密和生產發展，並且應根據本單位實際情況，對不宜公開上市出售的，要抓緊確認該類住房的範圍，經單位主管領導審核後，報交易辦公室備案。不宜上市出售的住房經交易辦公室備案後，產權單位和檔案管理部門應及時在職工住房檔案中進行登記。

　　同樣，為了不損害購房職工的利益，按照《辦法》的規定，涉及國家安全、保密的特殊部門的央產房，黨政機關、科研部門及大專院校等單位在機關辦公、教學、科研區內不宜公開上市出售的央產房，可按規定向原產權單位騰退，也可在原產權單位職工範圍內進行交易。央產房出售人可向原產權單位提出申請，原產權單位應積極幫助出售人在本單位範圍內尋找買受人。

　　三、央產房上市出售的程式^[2]

　　1．央產房上市出售的交易程式

　　《中央在京單位已購公有住房上市出售管理辦法》規定央產房上市出售，首先，出售人應當填寫《中央在京單位已購公房上市出售登記表》，交易辦公室根據職工住房檔案進行核對；核對無誤的，出售人可以到房屋所在區、縣國土房管局交易管理、權屬登記部門辦理過戶手續，也可以委托定點交易機構代為辦理房屋買賣以及交易過戶手續。需要提供的材料包括：(1)房屋所有權證書；(2)房屋共有權人同意出售的書面意見；(3)身份證或者其他有效身份證明；(4)與原產權單位簽訂的公有住房買賣合同；(5)與買受人簽訂的已購公房買賣合同；(6)物業費、供暖費清結證明。

　　其中，出售人無法提供與原產權單位簽訂的公有住房買賣合同的，可以以該房屋的檔案材料或者原產權單位出具的證明作為依據。

　　2．出售央產房備案登記的效力

　　首先，《最高人民法院關於適用(中華人民共和國合同法)若幹問題的解釋(一)》第9條第1款規定：“……法律、行政法規規定合同應當辦理批准手續，或者辦理批准、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批准手續的，或者仍未辦理批准、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移”，雖然《中央在京單位已購公有住房上市出售管理辦法》規定需到在京中央和國家機關住房交易辦公室進行登記，但並未規定登記備案後合同才生效。因此，當事人未辦理登記備案手續並不影響央產房房屋買賣合同的效力，房屋買賣合同仍然成立。

　　其次，《合同法》施行以後，確認合同無效應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據，因此央產房房屋買賣合同並不因為違反《中央在京單位已購公有住房上市出售管理辦法》的規定而當然無效。

　　因此，在雙方當事人達成買賣的合意，簽訂了出售央產房的房屋買賣合同後，該合同便產生法律效力，在京中央和國家機關住房交易辦公室的登記備案程式並不影響其效力。

　　3．央產房上市出售的土地出讓金及有關費用問題

　　(1)央產房上市出售需要補交土地出讓金

　　房改成本價和標準價中均未包含土地的使用價格。按照國家有關規定，無償取得土地使用權的單位和個人，在按市場價格出售房屋時，土地使用權隨之轉讓，交易價格中包含的土地使用權轉讓價格，即土地使用權出讓金，應向政府補交。故，上市出售的央產房，由買受人在辦理房屋權屬登記手續時按當年房改成本價的1％補交土地出讓金或相當於土地出讓金的價款。

　　在具體實務操作中，央產房的土地使用權是以劃撥方式取得的，土地出讓金劃轉北京市財政；央產房的土地使用權是以出讓方式取得的，相當於土地出讓金的價款按央產房原產權單位的財務隸屬關係和財政體制，分別劃轉中央財政或者返還原產權單位，專項用於住房補貼。其中，央產房原產權屬於中央行政機關的，全額劃轉中央財政；屬於中央事業單位的，50％劃轉中央財政，50％返還原產權單位；屬於中央企業單位(包括實行企業化管理的事業單位)的，全額返還原產權單位。

　　(2)央產房上市出售後如何與原產權單位進行收益分成

　　按成本價購買的公有住房上市出售後不需與原產權單位進行收益分成：為降低交易門檻，讓利於民，凡以房改成本價購買的住房上市出售的，在按規定繳納稅費後，收入全部歸產權人個人所有，不與原產權單位進行收益分成。

　　按標準價購買的公有住房上市出售後需與原單位進行收益分成：凡以標準價購買的住房，出售人可按購房當年房改成本價向原產權單位補交房價款，取得全部產權後上市出售；也可在交易過程中按購房當年房改成本價的6％計算應扣除的價款，劃轉到原產權單位售房款專戶，在按規定繳納稅費後，收入全部歸產權人個個人所有。

　　央產房是中央國家機關或其直屬企業所有的房屋，所以其法律性質應當屬於“公有物”，其權利歸屬於中央國家機關或其直屬企業。