央产房

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　　央产房全称为“中央在京单位已购公有住房”，是指职工按房改成本价或标准价购买的原产权单位属于中央在京单位的公有住房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合建住房，也视为已购公房。“中央在京单位”主要包括：党中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、最高人民法院、最高人民检察院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体及其所属企事业单位。

　　1．央产房专指中央在京单位职工的已购公有住房

　　央产房全称为“中央在京单位已购公有住房”，根据国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局于2003年8月14目颁布的《关于印发(中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法)的通知》等有关规定，所谓“中央在京单位”，主要包括党中央各部门，全国人大机关，全国政协机关，最高人民法院，最高人民检察院，国务院各部委、各直属机构，各人民团体，及其所属单位。而央产房专指中央在京单位职工的已购公有住房。

　　具体而言，中央在京单位职工的已购公房，是指职工按房改成本价或标准价(含标准价优惠办法，下同)购买的原产权属于中央在京单位的公有住房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房，也视为已购公房。

　　之所以把安居工程房、集资合作建房视为央产房，主要原因是：

　　(1)根据《北京市康居工程工作小组办公室关于购买康居住宅若干问题的通知》(95京康办字第13号)等有关规定，单位按照购房人支付房价款与单位购买康(安)居房实际售价之间的差额，由购房人及其配偶所在单位平均分摊，并由购房人所在单位负责收取分摊的资金统一交付的方法，以标准价或成本价向住房困难户出售的住宅。由于康(安)居住房是解决住房困难职工住房问题的保障性住房，含有单位大量补贴资金，且是按照房改成本价或标准价向职工出售的，因此，将安居工程房视为已购公房。

　　(2)集资合作建房，是指在政府或主管部门的组织、扶持和单位资助下，采取由职工集聚资金、相互协作共同建设的，具有合作性质的住房。集资合作建房，其投资由国家、单位、个人三者共同承担，主要是用于解决困难职工住房问题的一种住房建设方式，国家提供了一定优惠条件，单位投入了一定的建房资金。因此，将集资合作建房视为已购公房。

　　2．央产房与北京市普通已购公有住房的区别

　　央产房的概念界定是以住房原产权归属为依据的，即凡产权原属于中央在京各单位的，无论是中央在京单位职工、北京市或其它部门职工购买，其首次上市出售活动要受《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》管理，买受人身份则不受限制。在京中央和国家机关职工购买的原产权属于北京市或军队的住房，其上市出售按其他相关规定办理。

　　央产房一般地段优越、交通便利、社区成熟、配套齐全、房屋保养普遍优于同区域其他类型的已购公房。而在北京市行政区域范围内，央产房和普通已购公有住房在实务中容易混淆，实际上二者不能等同：

　　(1)概念不同

　　如前所述，央产房专指中央在京单位职工的已购公有住房。

　　普通已购公有住房，根据《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》的规定，已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价(或者标准价)购买的公有住房。而《北京市人民政府关于印发(北京市已购公有住房上市出售实施办法)的通知》(京政发[2003]3号)规定，已购公有住房(北京行政区域内的)是指北京市城镇居民按照国家和北京市城镇住房制度改革政策的规定，购买并领取了房改成本价或标准价房屋所有权证的住房。

　　(2)在上市交易时适用的规定不同

　　中央在京单位已购公房首次进入市场出售适用《中央在京单位已购公房上市出售管理办法》的规定。

　　北京市行政区域内的普通已购公房上市交易适用《北京市已购公有住房上市出售实施办法》及其有关规定、通知。《北京市已购公有住房上市出售实施办法》第2条规定：“本办法适用于本市行政区域内已购公有住房首次上市出售。对在京中央和国家机关、军队以及中央在京企事业单位职工已购公有住房上市出售的管理，另有规定的，从其规定”。

　　(3)上市出售的主管机关不同

　　已购央产房的上市主管机关是国务院机关事务管理局(即国管局)和中共中央直属机关事务管理局(中直管理局)，国管局和中直管理局成立在京中央和国家机关住房交易办公室，负责为中央在京单位已购公房上市出售提供住房档案等信息服务和政策咨询，监管交易活动，收集、记录交易结果并向原产权及职工所在单位反馈。

　　北京市行政区域内已购普通公有住房上市出售的主管机关是市国土房管局，即市政府房改办公室。区、县国土房管局(区、县政府房改办公室)负责本行政区域内已购公有住房上市出售的管理和具体实施。

　　一、央产房上市交易的手续^[1]

　　央产房是中央国家机关或其直属企业所有的房屋，再次上市交易必须经过“在京中央国家机关住房交易办公室”审批同意。但出售时还需提交：房屋共有权人同意出售的书面意见书以及物业费、供暖费结清证明。

　　办理央产房过户手续的前提条件是契税、个人所得税、营业税缴纳完毕，买卖双方到场，任何一方不能到场的，须出具授权委托书。除需填写《房屋所有权登记申请书》之外，还需提交如下资料：

　　1．身份证明(核验原件)，如本市市民提交身份证复印件；外省市市民提交身份证、居住证(寄住证)或暂住证复印件；军人提交军官证复印件；港澳同胞提交中华人民共和国香港(澳门)特别行政区护照或往来大陆通行证复印件、北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明及相关部门批准符合购房条件准予购房的证明；台湾同胞提交台胞证复印件、北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明及相关部门批准符合购房条件准予购房的证明；外国人提交护照复印件、北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明及相关部门批准符合购房条件准予购房的证明；非完全行为能力人提交监护公证书原件及监护人身份证复印件，被监护人的身份证明。

　　2．与原产权单位买卖契约(已购公房)。

　　3．房屋所有权证。

　　4．房屋所有权证附图、登记表复印件。如所有权证无图，则不需提交。登记表不复印原产权人姓名。

　　5．买卖双方签订的购房合同一式三份。

　　6．完税凭证。

　　7．土地出让金的缴纳发票。

　　8．必须经“在京中央和国家机关住房交易办公室”审批同意并取得《央产房上市出售确认表》后才能上市出售。

　　9．提交房屋共有权人同意出售的书面意见书。

　　10．物业费、供暖费结清证明。

　　二、央产房上市出售的限制条件^[2]

　　1．不能上市出售的央产房

　　《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》第8条规定：“凡属超标而未经处理的住房，须经原产权单位按规定超标处理后方可上市出售；按房改政策规定属不可售住房但已向职工出售的，不得上市出售。涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，应报交易办公室备案，并在职工住房档案中注记。该类住房可按规定向原产权单位腾退，也可在原产权单位职工范围内进行交易。法律、法规规定的其它不得上市出售的已购公房或与原产权单位有特殊约定的已购公房(规定住满五年内容的除外)，应按法律、法规规定或与原产权单位的约定执行”。

　　所以，超标未处理，以及按房改政策规定属不可售住房但已向职工出售的住房，法律、法规规定的其它不得上市出售的央产房，不得上市出售。超标处理作为房改政策的一项重要内容，涉及党风廉政建设和公平问题，本应抓紧解决。但是，由于种种原因，中央国家机关超标处理工作进展缓慢。职工住房面积不均，差异较大，存在隐性不公。如果在上市之前不加以处理，那么，超标职工占有的较多的住房资源，就会借上市出售将既得利益合法化，并显现出巨大的利益差异。因此，为达到房改的相对公平，防止个别职工借上市交易逃避超标处理，将既得利益合法化，《办法》规定，凡属超标而未经处理的住房，须经原产权单位按规定超标处理后方可上市出售。法律、法规规定的其它不得上市出售的住房，主要是指该房屋抵押、查封等被依法限制房屋权属转让等情形。

　　为了不损害购房职工的利益，按照《办法》的规定，凡属超标而未经处理的央产房，经原产权单位按规定超标处理后，可以上市出售。法律、法规规定的其它不得上市出售的住房，待法律、法规规定的限制条件取消后可依法上市出售，比如被查封的住房解除查封后，被抵押的住房解除抵押后，便可按规定上市出售。

　　2．不宜上市出售的央产房

　　哪些央产房不宜公开上市出售?“不宜公开上市出售”又如何认定呢?

　　考虑到中央和国家机关的一些单位和房产具有特殊性。在房改售房过程中，一些涉及国家安全、保密，以及党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，若允许其公开上市出售，势必影响该单位的正常工作秩序，造成不必要的隐患。因此，该类住房不宜公开上市出售。鉴于不宜公开上市出售住房的情况比较复杂，其具体界定以原产权单位的认定意见为基础，以报经交易办公室备案为基准。原产权单位在界定不宜公开上市出售住房时，既要考虑职工改善住房的需要，又要兼顾单位安全、保密和生产发展，并且应根据本单位实际情况，对不宜公开上市出售的，要抓紧确认该类住房的范围，经单位主管领导审核后，报交易办公室备案。不宜上市出售的住房经交易办公室备案后，产权单位和档案管理部门应及时在职工住房档案中进行登记。

　　同样，为了不损害购房职工的利益，按照《办法》的规定，涉及国家安全、保密的特殊部门的央产房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内不宜公开上市出售的央产房，可按规定向原产权单位腾退，也可在原产权单位职工范围内进行交易。央产房出售人可向原产权单位提出申请，原产权单位应积极帮助出售人在本单位范围内寻找买受人。

　　三、央产房上市出售的程序^[2]

　　1．央产房上市出售的交易程序

　　《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》规定央产房上市出售，首先，出售人应当填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，交易办公室根据职工住房档案进行核对；核对无误的，出售人可以到房屋所在区、县国土房管局交易管理、权属登记部门办理过户手续，也可以委托定点交易机构代为办理房屋买卖以及交易过户手续。需要提供的材料包括：(1)房屋所有权证书；(2)房屋共有权人同意出售的书面意见；(3)身份证或者其他有效身份证明；(4)与原产权单位签订的公有住房买卖合同；(5)与买受人签订的已购公房买卖合同；(6)物业费、供暖费清结证明。

　　其中，出售人无法提供与原产权单位签订的公有住房买卖合同的，可以以该房屋的档案材料或者原产权单位出具的证明作为依据。

　　2．出售央产房备案登记的效力

　　首先，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(一)》第9条第1款规定：“……法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”，虽然《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》规定需到在京中央和国家机关住房交易办公室进行登记，但并未规定登记备案后合同才生效。因此，当事人未办理登记备案手续并不影响央产房房屋买卖合同的效力，房屋买卖合同仍然成立。

　　其次，《合同法》施行以后，确认合同无效应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，因此央产房房屋买卖合同并不因为违反《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》的规定而当然无效。

　　因此，在双方当事人达成买卖的合意，签订了出售央产房的房屋买卖合同后，该合同便产生法律效力，在京中央和国家机关住房交易办公室的登记备案程序并不影响其效力。

　　3．央产房上市出售的土地出让金及有关费用问题

　　(1)央产房上市出售需要补交土地出让金

　　房改成本价和标准价中均未包含土地的使用价格。按照国家有关规定，无偿取得土地使用权的单位和个人，在按市场价格出售房屋时，土地使用权随之转让，交易价格中包含的土地使用权转让价格，即土地使用权出让金，应向政府补交。故，上市出售的央产房，由买受人在办理房屋权属登记手续时按当年房改成本价的1％补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。

　　在具体实务操作中，央产房的土地使用权是以划拨方式取得的，土地出让金划转北京市财政；央产房的土地使用权是以出让方式取得的，相当于土地出让金的价款按央产房原产权单位的财务隶属关系和财政体制，分别划转中央财政或者返还原产权单位，专项用于住房补贴。其中，央产房原产权属于中央行政机关的，全额划转中央财政；属于中央事业单位的，50％划转中央财政，50％返还原产权单位；属于中央企业单位(包括实行企业化管理的事业单位)的，全额返还原产权单位。

　　(2)央产房上市出售后如何与原产权单位进行收益分成

　　按成本价购买的公有住房上市出售后不需与原产权单位进行收益分成：为降低交易门槛，让利于民，凡以房改成本价购买的住房上市出售的，在按规定缴纳税费后，收入全部归产权人个人所有，不与原产权单位进行收益分成。

　　按标准价购买的公有住房上市出售后需与原单位进行收益分成：凡以标准价购买的住房，出售人可按购房当年房改成本价向原产权单位补交房价款，取得全部产权后上市出售；也可在交易过程中按购房当年房改成本价的6％计算应扣除的价款，划转到原产权单位售房款专户，在按规定缴纳税费后，收入全部归产权人个个人所有。

　　央产房是中央国家机关或其直属企业所有的房屋，所以其法律性质应当属于“公有物”，其权利归属于中央国家机关或其直属企业。