農房抵押貸款

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　　農房抵押貸款是指借款人以不轉移占有的方式，將其合法所有的農房作為擔保，向金融機構申請貸款。借款人到期不履行債務時，金融機構有權依法以該農房折價或者以拍賣、變賣該農房所得的價款優先受償。

　　辦理農房抵押貸款必須遵守有關信貸規章、制度及本辦法要求，在平等協商基礎上簽訂抵押貸款合同。對有辦理農房抵押貸款需求的申請人，國土管理部門和房產登記機關應依法核發土地使用權證和房屋所有權證。

　　抵押人可以依法取得土地使用權證和房屋所有權證的農房申請抵押。下列農房不得申請設定抵押：

　　（一）權屬有爭議的；

　　（二）未取得土地使用權證和房屋所有權證的；

　　（三）依法被查封、扣押、監管或者受其他形式限制的；

　　（四）已依法公告被列入徵地拆遷範圍的；

　　（五）為他人作抵押擔保的。

　　另外，以共有農房抵押的，抵押人應當事先徵得其他共有人的書面同意。 以已出租的農房抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，並將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續有效。 設定農房抵押時，抵押住房的價值可以由抵押當事人協商確定，也可以由具有房產評估資質的中介機構評估確定。

　　農房抵押貸款申請經金融機構審查同意後，簽訂抵押貸款合同。抵押貸款合同必須由借貸雙方、抵押人及住房共有人簽章。抵押貸款合同及有關資料，金融機構認為有必要的，可以經公證機關對其進行公證。抵押貸款期限由金融機構根據借款人的生產周期或資金用途合理確定。農房的抵押率由金融機構根據其在抵押期內的折舊、價格變化及處理費用等情況確定。貸款利率按照中國人民銀行規定的貸款利率管理辦法執行。鼓勵金融機構在政策允許範圍內提供優惠。借款人提前償還貸款的，應當按照貸款實際使用期限計算利息。

　　(一)農村房屋普遍無產權證書

　　物權法第十七條規定，不動產權屬證書是權利人享有不動產物權的證明。實踐中，農村房屋普遍僅具有集體土地使用權證，沒有房屋產權證。集體土地使用權證對農房所占有宅基地享有使用權具有證明力，但不能證明農戶對農房具有所有權。

　　(二)農房抵押法律效力受到限制

　　宅基地、自留地、自留山，屬於農民集體所有，農民只是享有宅基地使用權，而不具備處分的權利。根據擔保法第三十七條第二款規定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，除法律另有規定外，不得抵押。

　　(三)農房抵押登記無明確法律依據

　　房屋抵押權的設定，除了簽訂抵押合同外，還需完成抵押登記。根據《房屋登記辦法》第八十七條規定，申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬於房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、法規另有規定的除外，房屋登記機關應當不予辦理。

　　(四)農房抵押權實現存在困難

　　農房抵押後，一旦借款人無法履行債務，抵押權人需實現抵押權救濟。但農房抵押權實現存在兩個問題：一是農房的價值評估;二是現行法律框架下農房抵押權如何實現。