农房抵押贷款

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　　农房抵押贷款是指借款人以不转移占有的方式，将其合法所有的农房作为担保，向金融机构申请贷款。借款人到期不履行债务时，金融机构有权依法以该农房折价或者以拍卖、变卖该农房所得的价款优先受偿。

　　办理农房抵押贷款必须遵守有关信贷规章、制度及本办法要求，在平等协商基础上签订抵押贷款合同。对有办理农房抵押贷款需求的申请人，国土管理部门和房产登记机关应依法核发土地使用权证和房屋所有权证。

　　抵押人可以依法取得土地使用权证和房屋所有权证的农房申请抵押。下列农房不得申请设定抵押：

　　（一）权属有争议的；

　　（二）未取得土地使用权证和房屋所有权证的；

　　（三）依法被查封、扣押、监管或者受其他形式限制的；

　　（四）已依法公告被列入征地拆迁范围的；

　　（五）为他人作抵押担保的。

　　另外，以共有农房抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。 以已出租的农房抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。 设定农房抵押时，抵押住房的价值可以由抵押当事人协商确定，也可以由具有房产评估资质的中介机构评估确定。

　　农房抵押贷款申请经金融机构审查同意后，签订抵押贷款合同。抵押贷款合同必须由借贷双方、抵押人及住房共有人签章。抵押贷款合同及有关资料，金融机构认为有必要的，可以经公证机关对其进行公证。抵押贷款期限由金融机构根据借款人的生产周期或资金用途合理确定。农房的抵押率由金融机构根据其在抵押期内的折旧、价格变化及处理费用等情况确定。贷款利率按照中国人民银行规定的贷款利率管理办法执行。鼓励金融机构在政策允许范围内提供优惠。借款人提前偿还贷款的，应当按照贷款实际使用期限计算利息。

　　(一)农村房屋普遍无产权证书

　　物权法第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。实践中，农村房屋普遍仅具有集体土地使用权证，没有房屋产权证。集体土地使用权证对农房所占有宅基地享有使用权具有证明力，但不能证明农户对农房具有所有权。

　　(二)农房抵押法律效力受到限制

　　宅基地、自留地、自留山，属于农民集体所有，农民只是享有宅基地使用权，而不具备处分的权利。根据担保法第三十七条第二款规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，除法律另有规定外，不得抵押。

　　(三)农房抵押登记无明确法律依据

　　房屋抵押权的设定，除了签订抵押合同外，还需完成抵押登记。根据《房屋登记办法》第八十七条规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定的除外，房屋登记机关应当不予办理。

　　(四)农房抵押权实现存在困难

　　农房抵押后，一旦借款人无法履行债务，抵押权人需实现抵押权救济。但农房抵押权实现存在两个问题：一是农房的价值评估;二是现行法律框架下农房抵押权如何实现。