城市綜合體

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城市綜合體(Urban complex,HOPSCA)

　　城市綜合體是把城市中不同性質、不同使用功能的社會生活空間相結合，統一規劃設計，統一開發和管理，充分發揮建築空間的共同作用，滿足人們對於現代城市綜合、低能耗、高效率的要求，形成一個完整獨立的街區。其功能直接被納入到城市功能體系中，成為城市整體不可或缺的一個組成部分。如將商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空問的各項進行組合，形成一個多功能、高效率的綜合體。

　　城市綜合體是：hotel(酒店)、office(寫字樓)、parking(停車場)、shoppingmall(購物中心)、convention(會議中心)和apartment(公寓)。^[2]

　　大型城市綜合體適合經濟發達城市，在功能選擇上要根據城市經濟特點有所側重。一般來說，酒店或寫字樓功能與購物中心功能是最基本的組合。建築綜合體是指由多個使用功能不同的建築空間組合而成的建築群，其合理性在於節約用地、縮短交通距離、提高工作效率、發揮投資效益等。

　　①城市功能要素結合有機性的要求。現代社會生活方式與城市功能運作方式需要較強的城市功能複合度，需要城市功能互補與聯繫，也需要各種城市功能空間互補性的有機結合，這是現代城市綜合體產生的主要原因。城市的經濟快速增長和發展，城市中的交流比過去增加，這些變化促使城市尺度發生變化，成為綜合體的物質基礎。現代城市功能要素相互聯結，從一元變成多元，這種變化不是固定的而是更富彈性的，不是絕對的而是更加有選擇性的，不是強制的而是更加白髮的。大城市由於半徑太大帶來人與人交往的不便，而城市土地的集約化利用使得城市設施可以多用途、高效率地利用，同時也利於人與人的密切交往，這體現在城市綜合體的三度綜合開發。城市現代交通系統的發展賦予城市綜合體重要的功能角色。高速交通工具的出現，改變了道路和建築的關係，使得原有的城市結構無法滿足現代社會的要求，而城市綜合體可以適應這種變化。城市綜合體是一個能把城市、交通和建築加以聯繫與有機組合的結構系統，這裡的結構不是支承建築物的結構，而是把物與物之間聯繫起來的結構系統。就建築或城市而言，即是把建築和城市加以系統組織的一種結構和系統，表現建築和城市的內在關係。

　　②城市建設規模的不斷擴大與建造技術的日益成熟促使了城市綜合體出現。現代城市的聚集效應，使得城市越來越大，這種擴大有兩種方式：一是城市面積的擴大，二是城市單位空間容量的增加。在有限土地資源的限制下，城市單位空間容量的增加成為擴大城市規模的主要途徑，集合多種城市功能的城市綜合體作為提高城市單位空間容量的重要手段日益受到重視。新技術與新材料的應用使建造技術得到了大幅度提高，這也為大規模城市綜合體的實現提供了有力支持。

　　③城市建設者與使用者的分離為城市綜合體創造了產生條件。白建自用的方式使城市建築不可能容納更多類型的城市功能。因為受經濟能力與使用對象的限制，建造者與使用者為一體的建築使用目的都比較單一，要麼居住，要麼辦公，或者商業，在這樣的條件下不可能產生超大規模的、對城市開放的城市綜合體。現代城市地產的開發模式造就了建造者與使用者的分離，建造開發者有機會把多種城市功能納入一個地產項目中，然後把它們以買賣或者租賃的方式提供給不同的使用者，從某種程度上說，這稱得上是一種城市建造史上的革命，它為城市綜合體的產生提供了操作程式上的可能性。

　　城市綜合體具備四大典型特征：

　　1．大空間尺度

　　城市綜合體是與城市規模相匹配，與現代化城市幹道相聯繫的，因此室外空間尺度巨大。由於建築規模和尺度的擴張，建築的室內空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協調，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。

　　2．樹型交通體系

　　通過地下層、地下夾層、天橋層的有機規劃，將建築群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建築內部的交通系統有機聯繫，組成一套完善的“通道樹型”(AccessTree)體系。這種交通系統形態打破了傳統街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。

　　3．城市景觀設計

　　應用現代城市設計、環境與行為理論進行景觀與環境設計是城市綜合體的重要特征。通過標誌物、小品、街道傢具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環境。

　　4．科技集成設施

　　城市綜合體既有大眾化的一面，同時又是高科技、高智能的集合。其先進的設施充分反映出科學技術的進步是這種建築形式產生的重要因素。室內交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動扶梯、露明電梯為主；通信由電話、電報、電傳、電視、傳真聯網電腦等組成；安全系統通過電視系統、監聽系統、緊急呼叫系統、傳呼系統的設置和分區得以保證。

　　1．城市綜合體的開發背景

　　18世紀的工業革命，為綜合體的大量發展創造了前提。工業革命以後，高層建築在城市中的大量產生，給綜合體的發展創造了契機和技術條件。工業化推進了城市化；鋼材產量的增長，使鋼材的使用得到普及；近代結構理論的研究進步為高層建築的發展掃清了障礙；升降機等設備、裝置的出現，解決了高層建築中的垂直運輸問題。工業革命以後，工商業的指揮中心逐漸從商品產地轉移到城市(商品消費地)，以便於取得最新的市場信息。由於要在城市中建立這種大型的指揮部，使高層建築在一些具有商品流通樞紐作用的城市裡大量出現，而單一功能的高層建築的大量出現，引發了許多問題的產生，如：影響城市的環境和生態，吞噬了大量城市綠地，導致交通擁堵等。問題的存在促使人們不斷改善現狀、解決問題，即對城市的土地進行統一、綜合的開發，對高層建築的空間進行有機組織，併合理安排功能佈局；工業化進程的加快，促使人們增強了效率觀念。因此，人們期望城市建築綜合體的出現，以滿足短時間內實現多種活動的需求。同時，城市容量的擴大，導致土地供求的緊張，土地成本急速上漲，這就促使業主與建築師在建築設計上希望最大程度利用土地及空間：實現功能的綜合，達到集約目的。二戰以後，在美、歐國家由於汽車的普及，相對縮短了城市與郊區的距離。大批中產階級，由於厭煩城市惡劣的居住環境，紛紛遷往郊外，形成了大城市市中心的衰退現象。因此，地方政府也開始推行鼓勵市區的改建和開發的新政策，以推動市中心的複蘇和更新。這樣，綜合多種因素就促成了城市建築綜合體的出現。

　　2．城市綜合體的演進

　　建築綜合體的雛形：19世紀早期的法國巴黎“Walk—up”住宅，可以說是綜合體的最初模式。這種建築的底層用作商場、餐館、咖啡廳和劇院，樓上的四層或五層是公寓用房。街道的底層有一個連續的拱廊，以保護顧客不遭到風雨的浸襲，同時，在視覺上有一個統一的街道立面。後來，這種多功能的商業居住模式得到了進一步發展。如公寓街區水平地彙集成一個長長的、連續的商業街。兩邊有人行道，上面加玻璃頂，而街道的兩端是開敝的。這種封閉的通道或柱廊，使商業街與城市道路網格編織在一起，並很好地與現存的建築物結合。使那些既窄又深的街道場地得到了綜合利用，為居民提供了新的步行街區，更使原來沉寂的街區中央獲得了盎然生機。

　　第一代建築綜合體：20世紀30年代中期，美國紐約建成了洛克菲勒中心(RockefeLluer Center)，它可以說是美國最早的大型多功能綜合體之一。其中包括70層的大樓(RCARadio Building)，周圍由15幢建築組成的建築群。其主要特點是：①建築組合所形成的城市空間，是市民公共生活、文化娛樂的場所。低於街道層的地下步行系統與商場大廳、地下鐵道及各種不同用途的綜合樓相連接。②整個中心占數個街區。③大樓一端，鄰接一個闢作花園的下沉式廣場。④中心內各大樓的基本格調和標準尺寸與R，C；A，F無線電大樓基本一致。

　　第二代建築綜合體：20世紀60年代初期，工業化國家城鄉之間，生活條件的差異已經開始消失，中產階級遠離城市到郊區居住，強烈要求從各方面提高生活舒適度。在這種形勢下，首先促使城市郊區的綜合體與步行商業街(Shopping Mall)結合起來。如美國的休斯敦長廊(The Galleria Houston)建於60年代初。長廊內設辦公、旅館、商店等，是一個綜合的商業中心。這一時期，綜合體的主要特點是：①車行、人行完全分開。②結合步行商業街，而多有蓋頂。③有的將商場放到地下，使其可以在地下穿過好幾條地面的馬路，互相連成一片。

　　第三代建築綜合體：出現於20世紀60年代末到70年代，主要以中庭為標誌。它是根據人們的喜歡和活動要求為目的而進行設計的。不僅具有第一、第二代綜合體的優點，而且中庭具有空調、陽光和綠化，空間具有趣味性。有代表性的有美國明尼阿波利斯的IDS中心(IDSCenter)。該中心建於1973年，高57層(235m)，是由菲利普·約翰遜和伯吉事務所設計的。該中心的中庭被稱為“水晶院”，大體是五邊形的空問，上層有迴廊。它既是人流交通的廣場，又起到吸引顧客的作用。

　　【案例】曼哈頓城市綜合體

　　紐約市中心的曼哈頓是世界繁華之都。彙集了紐約著名的百老匯、華爾街、帝國大廈、格林威治街、中央公園、聯合國總部、大都會藝術博物館、大都會歌劇院等。這裡還是世界上就業密度最高的地區，僅華爾街而言，長1．54km，面積不足1km2的範圍內，集中了幾十家大銀行、保險公司、交易所及上百家大公司總部，就業人口達幾十萬。克萊斯勒大廈、洛克菲勒中心等著名城市綜合體建築造就了曼哈頓“世界中心”的美名。

　　3．優越的地段和區域催生了城市綜合體

　　城市綜合體依地段而生，一般城市在CBD區域出現高檔次的複合建築樓群。其功能不能是單一的，而是複合性的，從這一點來看，CBD本身就是一個龐大的綜合體。如北京萬達廣場就是一個典型的CBD區域的城市綜合體。以北京的CBD規劃方案為例，CBD整個建築規模控制在1000萬平方米之內，寫字樓約占50％左右，公寓占25％左右，其他25％為商業、服務、文化及娛樂設施等。從一個大的綜合體理念開始，再通過一個個小的綜合體的建設，最後形成一個大的綜合體，共同促進CBD的整體建設。

　　4．城市綜合體市場需求旺盛

　　由於目前城市居民具備一定的物質基礎，有追求高檔住宅的能力與強烈的意願，並且很多受過良好教育，具有較強的專業知識和職業能力及相應的家庭消費能力，因此，大多追求生活質量，嚮往高品質的生活。

　　首先，表現在對物業的交通、樓宇硬體設施(電梯、空調)以及物業管理水平等要求較高；其次，要求合理的物業生態景觀規劃。雄居城市商務中心的中產階層，白天必須面臨城市的“水泥森林”城堡、高樓大廈、車水馬龍所帶來的壓抑、浮躁，其緊張心態只有在工作之餘才能得到釋放。因此，如果選擇居住在城市中心，就必然要求物業具有合理的業態規劃，能夠在這裡休閑放鬆，體味生活的樂趣。因此，集公寓、商場、休閑、娛樂、主題公園於一體的城市綜合體物業的需求漸成熱點。而綜合體建築模式就是在這樣的背景下應運而生了。

　　1．大型城市綜合體是經濟發展的必然要求。根據特點可以劃分為：①CBD中心的城市綜合體，如北京萬達廣場。②交通樞紐型城市綜合體，如北京國瑞城。③城郊結合部城市綜合體，如世茂、蝶湖灣。

　　由於很多的大城市市區已經很難找出占地5萬平方米以上的地塊，因此很多城市綜合體選址在城郊結合部。

　　2．城市綜合體開發要點

　　住宅地產和商業地產區分以後，人們發現，單一的地產開發模式已經越來越不能滿足人們的生活居住要求，不能適應地產的迅速發展，開創一種嶄新的地產開發模式就成為地產商們面臨的課題。

　　城市綜合體的每種功能有其特定的運行時間範圍，城市綜合體將不同時間段的功能組織在一起，使其保持24小時的繁榮，提高了綜合體的使用效益。城市綜合體內各功能在時間上的銜接，使其各部分的活動組織有序，而且各部分的使用也能相互補充。

　　城市綜合體屬於綜合性物業，由於對其建築密度及容積率有特定的要求，所以最可能分佈於城郊結合部，這樣才能獲得足夠大的開發地塊，以保證有足夠的空間實現低密度的建築模式。城市綜合體項目選址一般符合下列三項標準之一：①項目所在位置為城市核心區，有人流和消費基礎；②項目位於城市中心，是城市經濟新增長點；③位於新開發區。

　　城市綜合體建設條件為以下。

　　(1)必須有營造園林景觀的基礎。大型城市綜合體必須有大面積的綠化作為其營造園林景觀的基礎。

　　(2)必須具有交通便捷的區位優勢。城市綜合體與城市的經濟有著密切的聯繫，這一切都需要與城市其他區域之間有快速便捷的交通網路做紐帶，保證在綜合體內的辦公人員出行的便種陛。最好位於地鐵站或交通便利位置。交通的便利將為城市綜合體項目帶來大量的人流和物流，特別是為零售提供持續不斷的人流，保證所有資源使用的最大化。

　　(3)必須營造齊備的生活系統。為滿足城市精英階層的居住、消費、休閑、娛樂、社交多種形態的生活需求，大型城市綜合體建築必須擁有齊備的生活系統，必須具備一定規模的大型購物中心、五星級酒店和國際化寫字樓。

　　(4)因為綜合體建築包含多方面內容，所以一個綜合體要有自己的專業的物業管理公司，引進最為專業的合作伙伴，共同管理項目，為業主提供周到的服務。

　　1．功能與規模的同步擴大化

　　城市綜合體複合了交通、居住、商業、生活娛樂等各種生活形態的部分或全部功能於一體，其建設規模將越來越大，常要用“跨街區、多體塊”的組合方式，形成巨型的城市綜合體。一般占用整個街區，把購物、辦公、居住、停車等活動綜合地組織在一個地上、地下相互關聯的空間中，並力爭與周圍其他建築聯接成一體。

　　2．強調城市建築、市政設施的綜合化

　　成功地將城市環境構架體系與基礎設施相結合，使建築向高空、地面、地下發展，構成一個流動的、連續的、立體的城市空間體系。

　　3．空間、流線組織的立體化

　　城市綜合體是城市空問交通構架系統整體的一部分，立體化的城市交通為建築綜合體與城市地面、地上、地下立體介面提供了可能。立體化的城市道路系統常常穿越建築內部，作為室內廣場的中庭，既是建築內部立體交通的組織形式，同時又可能聯繫地下商業街或地鐵出入口，其空間與流線組織呈現立體化的發展趨勢。

　　4．建築功能與空間的城市化

　　建築內部的中庭、廣場等區域將成為城市交通與建築內部一個轉換樞紐，內部空間成為城市交通系統的一個環節。建築內部的公共空間(中庭、廣場)不但服務於建築本身，而且成為整個城市的場所，服務於整個城市。這些都使得建築綜合體建築室內空間兼有更多的城市職能，城市空間與建築空間的界限變得模糊，建築的功能與空間具有更多的城市屬性。

　　1．通過不同建築功能的整合，化解城市問題

　　城市綜合體將分散的城市功能有機地組織在一起，將商業與居住等多種功能綜合佈置，扭轉了工作與居住完全分開的傳統觀念，它對於城市中的一些問題提出了有效的解決方式，緩解了城市交通、環境與治安等方面的難題。

　　2．多種建築功能的複合提高了城市資源的利用效率

　　通過多種功能空間的整合集聚，提高土地空間與市政設置等城市資源的利用效率。由於城市綜合體常常是將各種功能在垂直方向上重疊佈置，這實際也是城市土地在空間上的再次開發利用。例如：街道、廣場不僅僅是人們的交際休閑場所，也是人們的散步、購物、飲食、休閑、游戲等各種日常生活活動的去處，綜合性節約了空間。建築綜合體由於常採用的是統一規劃、統一開發、統一建設、統一管理的方式，這使其內部的多種設施可以得到更合理有效的利用。而對於市政設施的利用，包括多種管網的綜合利用，可以做到更綜合性的節約。

　　3．為“舊城改造”提供了有效解決方案

　　城市綜合體的建設在改善舊城環境質量提升生活品質的同時，也保證了投資者的經濟收益。投資者可以利用商業地產與居住地產的差價的利潤差，進行環境建設，包括一些庭院的佈置、文娛體育休閑設施的安放、增加城市綠化面積等。這樣，環境會促進改造的成功，對於投資方的利益也是一種合理的保護與促動，也方便了市民生活和工作。

　　4．有效的自我調節能力

　　城市綜合體，在共生、互利的前提下，實現多功能的綜合，使建築具有物質構成上的強大優勢，從而當城市生活需求發生變化時能進行自我調整。各種功能互為補充，整幢建築可以在一定範圍內實現自給自足，形成“城中城”的經營方式；各種功能互相配合，也促進自身的增長。如商業、辦公、酒店與會議中心相結合，集中不同的商業行為，彼此增加潛在顧客，並提供多門類，多層次的服務，從而使建築獲得良好的經濟效益。

　　5．有利於促進城市功能的完善和良好環境的形成

　　隨著社會發展和生活水準的提高，人們對綜合環境質量的要求也在不斷提高，而商住建築綜合體豐富的功能可以將城市生活的方方面面有機地組織在一起，使它們彼此促進，通過各種功能的綜合使居民生活極其方便和豐富。它良好的經濟效益、內部多種功能協調平衡及相互激發，使得建築更加能動的發揮其職能，產生更大的經濟效益，形成一個具有良好環境效益的城市街區。

　　如圖所示，由日本建築師黑川紀章事務所完成的澳大利亞墨爾本中心，坐落在墨爾本中心商務區內，是一幢集辦公、商場、多功能娛樂設施於一體的城市綜合體，高層塔樓主要供出租辦公。這個項目合理地處理了地鐵出人口、地鐵站站廳與建築公共空間的關係。建築師設計了一個既屬於綜合體本身，又屬於城市的透明錐形透朗中庭，並使之深入到地下二層。進而橫向延展至地鐵站大堂，內部連續流動的、開放的城市公共空間促使城市交通、商業、娛樂、辦公、建築文物等多項要素之間互相穿插結合。整個設計體現了建築師的一個重要理念：城市公共空間引入建築內部，將城市不同功能進行重疊、組合，達到不同城市功能共生的目的，將墨爾本中心建設成為一個複雜的城市綜合體，為城市帶來新的活力。