資產評估方法

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什麼是資產評估方法

  資產評估方法是指根據評估的特定目的和計價標準,具體評定估算對象資產評估價值的方略、方法和專門操作技術,實質性內容是計算公式及計算規程。

資產評估方法的具體形式

  1.成本法

  成本法也稱重置成本法,是從待評估資產在評估基準日的複原重置成本更新重置成本中扣減其各項價值損耗,來確定資產價值的方法。其基本公式為:

  資產評估值=被評估資產重置成本-資產實體性貶值-資產功能性貶值-資產經濟性貶值

  2.收益法

  收益法是指通過估算被評估資產未來預期收益並按照適宜的折現率折算成現值來確定被評估資產價值的資產評估方法。收益法是根據將利求本的思路,採用本金化和折現的方法來判斷資產價值的評估方法。任何一個理智的投資者在購置或投資資產時,所願意支付的貨幣數額不會高於他所購資產在未來給他帶來的收益額。因此,按照評估對象的預期收益來確定評估值,結果容易被資產業務各方所接受。所以,在理論上收益法是資產評估中最為科學的方法之一。

  3.市場法

  市場法,即現行市價法,是以市場價格作為資產評估的價格標準,據以確定資產價格的一種資產評估方法。它是通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同,並將類似資產的市場價格進行調整,從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法。市場法是一種最簡單、有效的方法,因為評估過程中的資料直接來源於市場,同時又為即將發生的資產行為估價。但是,市場法的應用與市場經濟的建立和發展、資產的市場化程度密切相關。在我國,隨著社會主義市場經濟的建立和完善,為市場法提供了有效的應用空間,市場法日益成為一種重要的資產評估方法。

資產評估方法的多樣性和可選擇性[1]

  與資產評估標準不同,資產評估方法存在多樣性和可選擇性。從理論上講,在相對完善的市場經濟中,如果不存在資產的購建成本與效用嚴重不對稱的情況,運用三種方法評估同一資產的公允市價,其評估結果不應存在太大差異,因此評估機構在對一些價值較高的資產,如企業整體進行評估時,往往會採用兩種或三種評估方法從不同途徑評估資產價值,根據不同途徑的評估結果結合資產定價原則確定評估值。例如,國外評估機構在採用收益法評估企業整體價值的同時,採用市場比較法來檢驗收益法的評估結果是否合理。我國則要求在進行企業整體評估時,同時採用收益法和成本法。

資產評估方法之間的關係[2]

  資產評估的方法很多,每種方法都有其各自的特點,同時這些方法之間又是相互關聯的。研究各種資產評估方法的特點,分析、比較各種方法之間的聯繫和區別,對於正確選擇資產評估方法具有重要意義。

  各種資產評估方法之間的聯繫

  從整體上來說,評估方法整體上是由相互關聯的、內在相關、不可分割的方法和程式組成的,其共同目標是獲得可靠的評估價值。成本和市場銷售數據的分析通常是收益法運用中不可缺少的部分;市場法中分析和調整參照資產價格與被評估資產價格的差異因素,會用到折現和本金化的方法;在成本法中求功能性貶值等也要用到折現和本金化方法。一般成本法、收益法的運用都是建立在現行市價的基礎之上的,只是不如市場法表現得那麼直接。

  市場法與成本法的區別

  在資產評估過程中,市場法和成本法往往容易混淆。區別市場法和成本法具有特別重要的理論和現實意義。這兩種方法的區別表現在以下幾個方面:

  (1)成本法是按現行市場價格確定重新購買該項資產的價值,市場法則是按市場上該項資交易價格確定。前者從買者角度,以構建某項資產的耗費來確定評估價值;後者則從賣者角度,即市場上銷售價格來確定評估價值。

  (2)市場法中的現行市價指資產交易過程中採用的價格;重置成本不僅包括該項資產的自身構建價格,還包括運雜費、安裝調試費等。

  (3)市場法的運用與原始成本沒有直接聯繫,成本法中某些計算要利用被評估資產的原始成本和資料。

  (4)成本法是按全新資產的構建成本扣除被評估資產的各項損耗(或貶值)後確定評估價值;市場法按參照物價格及對被評估資產與參照物的各項差異進行調整來確定評估價值。兩種方法有著不同的思路和操作程式。

資產評估方法的選擇[2]

  資產評估方法的多樣性為評估人員提供了適當選擇評估途徑的可能。選擇合適的資產評估方法主要應考慮以下因素:

  (一)資產評估方法作為獲得特定價值尺度的技術規程必須與資產評估價值類型相適應

  資產評估價值類型與評估方法是兩個不同層次的概念。前者說明評估什麼,是評估價值質的規定,具有排他性和對評估方法的約束性;後者說明如何評估,是確定評估價值量的規定,具有多樣性和替代性,且服務於評估價值類型。價值類型的準確性、評估方法的科學性及兩者是否匹配是資產評估結果科學、有效的保證

  (二)資產評估方法必須與評估對象相適應

  單項資產整體資產有形資產無形資產等不同的評估對象要用不同的評估方法。資產評估對象的狀態不同,所用評估方法也不同。如一臺市場交易很活躍的舊機器設備可用市場類比法評估,而舊的專用設備通常採用成本法進行評估。

  (三)評估方法的選擇受數據和信息資料是否可以搜集到這一條件的制約

  各種方法的運用都要根據一系列數據、資料進行分析、處理和轉換,資產評估過程實際上就是搜集資料的過程。在評估方法中,西方評估機構更多地採用市場法,但在我國受市場發育不完善的限制,市場法的應用遠遠落後於成熟的市場經濟國家。

  (四)選擇評估方法還要考慮評估途徑

  同一評估價值類型可能適用幾種方法。在選擇評估方法時,一方面要從評估工作的效率出發,選擇簡便易行的方法;另一方面也要根據評估人員的特長進行選擇。

  一般來說,評估方法的選擇應在評估開始之前予以確定,當然也可以分別採取幾種方法進行評估,然後分析、比較結果的科學性。當採用兩種或兩種以上的方法評估一項資產得出不同的結論時,一般不能把評估結果進行簡單平均或加權平均,而應根據評估價值類型及評估結果對市場的適用性,判斷選擇一種評估結果作為最終評估結論。   

參考文獻

  1. 朱萍主編.資產評估學教程.上海財經大學出版社,2008.12.
  2. 2.0 2.1 何紅主編.資產評估概論.高等教育出版社,2009.12.
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評論(共2條)

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223.158.164.* 在 2016年3月3日 12:33 發表

有一宗地寬五米,長十五米臨街門面,現在政府征收,評估按前七米五門面,後七米五住宅地評估。這樣合理嗎

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1.164.143.* 在 2017年11月6日 17:27 發表

223.158.164.* 在 2016年3月3日 12:33 發表

有一宗地寬五米,長十五米臨街門面,現在政府征收,評估按前七米五門面,後七米五住宅地評估。這樣合理嗎

公告地價市價做基準,還要看你的地屬於那一種,在全球不同的地方不同時空價格都不見得一樣

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