资产评估方法

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什么是资产评估方法

  资产评估方法是指根据评估的特定目的和计价标准,具体评定估算对象资产评估价值的方略、方法和专门操作技术,实质性内容是计算公式及计算规程。

资产评估方法的具体形式

  1.成本法

  成本法也称重置成本法,是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本更新重置成本中扣减其各项价值损耗,来确定资产价值的方法。其基本公式为:

  资产评估值=被评估资产重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值

  2.收益法

  收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并按照适宜的折现率折算成现值来确定被评估资产价值的资产评估方法。收益法是根据将利求本的思路,采用本金化和折现的方法来判断资产价值的评估方法。任何一个理智的投资者在购置或投资资产时,所愿意支付的货币数额不会高于他所购资产在未来给他带来的收益额。因此,按照评估对象的预期收益来确定评估值,结果容易被资产业务各方所接受。所以,在理论上收益法是资产评估中最为科学的方法之一。

  3.市场法

  市场法,即现行市价法,是以市场价格作为资产评估的价格标准,据以确定资产价格的一种资产评估方法。它是通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同,并将类似资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是一种最简单、有效的方法,因为评估过程中的资料直接来源于市场,同时又为即将发生的资产行为估价。但是,市场法的应用与市场经济的建立和发展、资产的市场化程度密切相关。在我国,随着社会主义市场经济的建立和完善,为市场法提供了有效的应用空间,市场法日益成为一种重要的资产评估方法。

资产评估方法的多样性和可选择性[1]

  与资产评估标准不同,资产评估方法存在多样性和可选择性。从理论上讲,在相对完善的市场经济中,如果不存在资产的购建成本与效用严重不对称的情况,运用三种方法评估同一资产的公允市价,其评估结果不应存在太大差异,因此评估机构在对一些价值较高的资产,如企业整体进行评估时,往往会采用两种或三种评估方法从不同途径评估资产价值,根据不同途径的评估结果结合资产定价原则确定评估值。例如,国外评估机构在采用收益法评估企业整体价值的同时,采用市场比较法来检验收益法的评估结果是否合理。我国则要求在进行企业整体评估时,同时采用收益法和成本法。

资产评估方法之间的关系[2]

  资产评估的方法很多,每种方法都有其各自的特点,同时这些方法之间又是相互关联的。研究各种资产评估方法的特点,分析、比较各种方法之间的联系和区别,对于正确选择资产评估方法具有重要意义。

  各种资产评估方法之间的联系

  从整体上来说,评估方法整体上是由相互关联的、内在相关、不可分割的方法和程序组成的,其共同目标是获得可靠的评估价值。成本和市场销售数据的分析通常是收益法运用中不可缺少的部分;市场法中分析和调整参照资产价格与被评估资产价格的差异因素,会用到折现和本金化的方法;在成本法中求功能性贬值等也要用到折现和本金化方法。一般成本法、收益法的运用都是建立在现行市价的基础之上的,只是不如市场法表现得那么直接。

  市场法与成本法的区别

  在资产评估过程中,市场法和成本法往往容易混淆。区别市场法和成本法具有特别重要的理论和现实意义。这两种方法的区别表现在以下几个方面:

  (1)成本法是按现行市场价格确定重新购买该项资产的价值,市场法则是按市场上该项资交易价格确定。前者从买者角度,以构建某项资产的耗费来确定评估价值;后者则从卖者角度,即市场上销售价格来确定评估价值。

  (2)市场法中的现行市价指资产交易过程中采用的价格;重置成本不仅包括该项资产的自身构建价格,还包括运杂费、安装调试费等。

  (3)市场法的运用与原始成本没有直接联系,成本法中某些计算要利用被评估资产的原始成本和资料。

  (4)成本法是按全新资产的构建成本扣除被评估资产的各项损耗(或贬值)后确定评估价值;市场法按参照物价格及对被评估资产与参照物的各项差异进行调整来确定评估价值。两种方法有着不同的思路和操作程序。

资产评估方法的选择[2]

  资产评估方法的多样性为评估人员提供了适当选择评估途径的可能。选择合适的资产评估方法主要应考虑以下因素:

  (一)资产评估方法作为获得特定价值尺度的技术规程必须与资产评估价值类型相适应

  资产评估价值类型与评估方法是两个不同层次的概念。前者说明评估什么,是评估价值质的规定,具有排他性和对评估方法的约束性;后者说明如何评估,是确定评估价值量的规定,具有多样性和替代性,且服务于评估价值类型。价值类型的准确性、评估方法的科学性及两者是否匹配是资产评估结果科学、有效的保证

  (二)资产评估方法必须与评估对象相适应

  单项资产整体资产有形资产无形资产等不同的评估对象要用不同的评估方法。资产评估对象的状态不同,所用评估方法也不同。如一台市场交易很活跃的旧机器设备可用市场类比法评估,而旧的专用设备通常采用成本法进行评估。

  (三)评估方法的选择受数据和信息资料是否可以搜集到这一条件的制约

  各种方法的运用都要根据一系列数据、资料进行分析、处理和转换,资产评估过程实际上就是搜集资料的过程。在评估方法中,西方评估机构更多地采用市场法,但在我国受市场发育不完善的限制,市场法的应用远远落后于成熟的市场经济国家。

  (四)选择评估方法还要考虑评估途径

  同一评估价值类型可能适用几种方法。在选择评估方法时,一方面要从评估工作的效率出发,选择简便易行的方法;另一方面也要根据评估人员的特长进行选择。

  一般来说,评估方法的选择应在评估开始之前予以确定,当然也可以分别采取几种方法进行评估,然后分析、比较结果的科学性。当采用两种或两种以上的方法评估一项资产得出不同的结论时,一般不能把评估结果进行简单平均或加权平均,而应根据评估价值类型及评估结果对市场的适用性,判断选择一种评估结果作为最终评估结论。   

参考文献

  1. 朱萍主编.资产评估学教程.上海财经大学出版社,2008.12.
  2. 2.0 2.1 何红主编.资产评估概论.高等教育出版社,2009.12.
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评论(共2条)

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223.158.164.* 在 2016年3月3日 12:33 发表

有一宗地宽五米,长十五米临街门面,现在政府征收,评估按前七米五门面,后七米五住宅地评估。这样合理吗

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1.164.143.* 在 2017年11月6日 17:27 发表

223.158.164.* 在 2016年3月3日 12:33 发表

有一宗地宽五米,长十五米临街门面,现在政府征收,评估按前七米五门面,后七米五住宅地评估。这样合理吗

公告地價市價做基準,還要看你的地屬於那一種,在全球不同的地方不同時空價格都不見得一樣

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