尾房

出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

　　尾房又稱掃尾房。尾房是房地產業進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80％以後，一般就進人房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。開發商經過正常的銷售後剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、採光不足，或是樓層不佳等。^[1]

　　消費者購買尾房有以下幾點優勢：

　　其一，有一定的討價還價空間。一般來說，尾房在朝向、樓層、戶型方面相對差些，加之一些開發商忙於收尾開展其他新項目，因此，在購買尾房時，買家在價格方面可以討價還價，付款方式上也有談判的空間。

　　其二，更能客觀、理智地選房。一般項目在開盤時都能造成令人產生購買衝動的銷售氛圍，不少買家就是在這種被哄熱的情況下一衝動才買房的。但隨著時間的推移，特別是不少項目從開盤到人住要一兩年時間，再加上市場中其他新項目不斷問市，當初的購房欲望就會在項目接近尾聲中變得更客觀、理智。

　　其三，風險較低。在尾房時期去挑房，會對開發商前期承諾及房屋質量等有更準確的認定，因為眼見為實。

　　其四，性價比更合算。同一棟樓的地價、配套設施、裝修和設備標準、公共部分等對每個買家來說分擔的是一樣的，所不同的是其朝向、樓層和景觀。在現行的銷售過程中，由於市場需求的存在及項目包裝的必要，通常樓層差和朝向差最大之和可達25％—40％，若所購買的房子用於出租，就要看其租金是否也能差出25％-40％，但這往往不太可能。加之現在有相當部分買房者並非一住終生，有可能條件成熟了就會將舊房出售或出租再購買新房。而且現在的上班族一般白天不在家，晚上回家天幾乎黑了，因此他們對朝向、樓層、景觀要求不會太高。所以，綜合衡量尾房在朝向、樓層、戶型及其他方面的因素，若在售價上有大的差別，則購買此類尾房其性價比相對來說更合算些。

　　當前的尾房成因大致有以下幾種情況。

　　(1)房價異常波動形成尾房

　　在房地產市場銷售期，因為巨集觀經濟走勢、政府對房地產市場的調控政策等會帶來房價異常波動的情況，即市場價格走低或降價預期明顯，客戶持幣觀望情緒瀰漫，購樓決策遲疑徘徊，導致銷售變得困難或停滯。這種狀態下，尚未售出的部分，如果沒有特別的銷售政策，會在房價異常波動作用下，演變成尾房。

　　如200年開始至2007年，政府為了打擊炒房行為，遏制虛高房價，規範房地產市場，出台了一系列規範房地產市場的文件，異常火暴的房市開始降溫，購房者的消費心理從盲目跟風，到持幣觀望，房地產銷售開始變得困難。房市降溫的同時形成了不少尾房。

　　(2)客戶心理形成尾房

　　我國關於房地產開發銷售的相關政策決定了房地產實際上是一種定製生產，即在銷售之前，就已經確定了產品，不太可能按照實際銷售中客戶的喜好來確定產品，即不同於其他商品，按照市場銷售表現決定商品生產。而且，一個樓盤可供給市場的產品數量是有限的、甚至是固定的，如果客戶的需求得不到滿足，由於市場競爭的存在，具有替代性的其他樓盤的產品就會搶走目標客戶。

　　由於房地產銷售有個過程，不太可能同時將全部房子賣給所有購房人，總是有前有後的，而且交易過程是自由的，即客戶可以自由的挑選他所喜愛的房子，並且是先來先選。在這樣的一種情境下，後來的客戶總會有這樣一種心理暗示，前面的購房人一定和我一樣是有眼光有理性的購房人，他前面挑走的房子總是好房子，剩下來的房子總是有問題的房子，雖然遲來一步，但絕不情願購買次品(並非實質意義上的次品，僅僅是心理上的一種暗示)。如果沒有其他方面的條件(如價格優惠等)來彌補這種落差，客戶就會轉向其他樓盤來尋求滿足，如果其他方面的條件超過了這種心理落差，反而會覺得比前面的客戶更有利可圖，即在心理上覺得比前面的客戶更有成就(形象地說就是覺得比前面的客戶更聰明)，反而更易於促進交易的達成。因此，越往後銷售，這種心理落差就越大，填補落差所需的條件會越來越苛刻。單純的價格優惠甚至會導致崩盤，你越降價，客戶的降價預期就越強烈。而沒有其他有誘惑力的條件，就容易形成尾房。很多現貨銷售的商品都有此現象。

　　(3)市場定位失準形成尾房

　　在房地產項目開發的前期，開發商缺乏行之有效的市場調查，或市場調查獲得的資料不准確，做出偏離市場需求的定位決策。由於一開始就定位偏窄或定位失準，從而帶來了後續的規劃設計、宣傳定位、包裝策略、尋找目標客戶群等都與市場需求偏離。當開盤銷售一段時間，由少量的定位與之吻合的目標客戶購買後，餘下的房屋就會成為尾房。

　　(4)缺乏整體科學的銷售策劃形成尾房

　　此種樓盤的表現為開盤前期預售火暴，開盤後售至五六成後，猶如強弩之末，怎麼也賣不出去，造成這種狀況的原因是：①售樓廣告缺乏持續性。在售樓初期把自己樓盤的所有賣點在短時間內全部推出，受廣告的影響，部分客戶買了房子，但隨著房子上市數量的不斷增加，到了銷售中後期，樓盤再無賣點推出，造成了客戶的持幣待購，以致把視線轉向到其他樓盤上；②整體推出樓盤的時間控制失當與管理失誤。樓盤最初開盤時，開發商往往將可售的樓盤全部推出，讓買家自由選擇，結果導致售出的房型比例失衡，只售出朝向好、景觀好、面積適中等受到客戶青睞的房型，剩下的房型或多或少與客戶青睞的房型有差距，於是便出現尾房。

　　(5)“精品”單位形成的尾房

　　開發商出於營銷戰略的考慮，常常在售樓處設計銷售調控表，當開盤時客戶大量涌入，映入客戶眼帘的房屋銷售一覽表中，多數的好單元、好樓層、好單位，或客戶可能認為的“精品”套型多數插上了售出的標誌，其實未出售，只不過是開發商的一種營銷戰略，控制暢銷戶型，先售相對較差戶型的一種方法。開發商想藉助因廣告宣傳和促銷手段形成的開盤時的人氣，用少量的精品帶動其他一般房型的銷售。這樣的策略有時非常成功，有時會弄巧成拙。當客戶滿懷希望而來，帶著失望和怨恨而歸，二次再做廣告促銷時客戶就對其失去信任了。有的客戶認為此樓盤已沒有我所心儀的戶型，立即轉到其他樓盤去了，從而造成了“精品”單位成尾房。

　　(6)因資金短缺形成的尾房

　　開發商因資金短缺，為了融資將房屋抵押給銀行又不能正常還款，或因其他債務糾紛，房屋遭法院查封，或因拖欠工程款，房屋被施工單位扣押，這些房屋往往不能正常銷售，這樣的房子也屬於尾房的範疇。

　　(7)“先天不足”形成尾房

　　現在的開發項目樓盤越做越大，樓盤中匯聚了各種房型，不可能所有的戶型都盡善盡美，適銷對路。一些朝向、樓層不好，配套設施有影響(入緊挨垃圾中轉站的房子、緊靠高壓線、變壓器的房子，緊靠公共廁所的房子等)，或面積太大，總價太高，或直接傍臨高速公路、鐵路等交通設施的房子，到銷售後期也會成為尾房。

　　當前有效供給的尾房和空置房增長迅速，對於絕大多數房產消費者來說，一部分尾房兼備新房的設計質量優勢和可與二手房比拼的價格優勢。購買尾房是一個不錯的選擇。但由於尾房特殊的成因，購房者在購買尾房的時需要註意一下四大點：

　　一、查看房屋的產權

　　某些開發商為了資金周轉，會把房子抵押給銀行，因此，在購買尾房的時候，一定要瞭解其產權歸屬。在確定沒有糾紛時再“下手”，為保萬無一失，即使在簽訂購房合同時，也要註明取得產權的日期。

　　二、做專業評估

　　尾房的形成原因多種多樣，有些是開發商沒有進行好銷控遺留下來的較差戶型；有些是開發商為以後房產提價預備的較好戶型，但由於宣傳、資金等原因沒有最終出售。正式由於尾房的品質的參差，購房者在購買尾房時最好咨詢一下專業的評估機構或品牌經紀公司，對自己要購買的房產價格做到心中有數。

　　三、註意房產細節設施

　　一般情況下，尾房所在的樓盤大部分業主已入住，購房者可以對這些業主進行走訪，並且深入到房間檢查中，看牆壁有無裂隙，廚衛是否漏水，供暖是否有故障。尾房作為現房的好處也正是在這裡，各種問題一目瞭然，只要註意觀察，一般問題都能夠及時發現。

　　四、選品牌經紀公司

　　很多開發商為確保尾房項目的快速消化，往往會選擇與經紀公司合作。雖然目前上市的尾房逐漸變為以經紀公司代理為主的操作模式；但是，經紀公司的實力卻良莠不齊。因此，購房者在選擇尾房時需註意經紀公司的能力，儘量選擇品牌經紀公司。因為只有經紀公司、開發商、銀行以及評估機構等相關機構在溝通充分、默契一致的基礎上，才能保障後期諸如貸款等關係消費者利益的操作順暢，而中小經紀公司往往難以達到銀行等機構的審核標準，從而為消費者的置業後期增加了風險。

　　雖然目前空置房的面積正在逐年增長，但是尾房已逐漸被購房者所接受。不過由於一些尾房的確存在諸如朝向、樓層、戶型、產權等不盡人意的地方，消費者在購買前需謹慎細心，確保自己購買的尾房產權明晰、質量無誤並且物超所值。