城市房地產管理
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什麼是城市房地產管理[1]
城市房地產管理包括城市的房產管理和地產管理.把對房產和地產這兩種不動產的管理稱為房地產管理是因為房屋是以土地為依托的地面建築，城市土地又大多為房屋建築用地，二者在使用狀況和權屬關係方面具有不可分割的特點。
廣義的城市房地產管理，包括土地開發管理、房屋建設管理、房地產經營管理、房地產行政管理。嚴格的城市房地產管理是城市政府房地產管理職能部門以國家的名義、運用立法監督手段，對城市房屋和土地的占用、使用、開發、建設、經營所進行的政權活動，是國家行政管理的一部分。它不包括公民或法人以房屋或土地為對象、依據商品經濟原則和國家法律規定所進行的經營活動。
城市房地產管理的內容[2]
城市房地產管理主要包括三個內容，也即三方面管理，即：城市公有房產管理、城市私房管理及城市地產管理。
城市公有房產(以下簡稱公房)是城市房地產管理和經營的主要內容。目前，我國實行的公房管理政策是“統一管理，以租養房”的方針，分別採取直接管理和間接管理兩種方法。
城市的私人房產(以下簡稱私房)在城市中占有一定的比例.對於私房的管理；
- 落實私房政策；
- 妥善處理私房改造遺留問題；
- 處理代管房產；
- 落實好宗教房產和華僑房產政策。
城市地產管理。城市土地是十分重要的生產要素和十分寶貴的資源。首先制定城市地產管理的各項法規，使城鎮地產納入依法管理的軌道。其次，開展城市地產的經營管理，包括開徵土地使用費和涉外企業用地管理。
城市房地產管理中，城市房地產開發與經營管理是目前非常重要的工作。首先，搞好綜合開發工作，並加強城市房地產綜合開發建設中的管理，其次，對建設好的房地產進行經營管理。
城市房地產管理的職能 [1]
城市房地產管理包括經濟管理和行政管理兩方面的職能。
經濟管理的內容為：土地開發和房屋建設的計劃管理；組織協調房地產業發展的行業管理；對房地產交易進行經濟調節的市場管理；土地利用和房屋建築、維護的經濟技術政策管理等等。
行政管理的內容為：掌握房地狀況和變動助產籍、地籍管理：保障所有權和使用權主體權益的產權管理；有關房地產管理的法令、規章、政策的擬訂及教學、科研的管理等等。
其目的是使房地產業的發展適應城市經濟社會發展和居民住房的需求。
城市房地產管理存在的主要問題[3]
(1)城市住房緊缺，危舊房和棚戶區改造任務重。
目前，我國城市居民人均居住面積為6.8平方米，即使在發展中國家也是屬於比較低的居住水平；全國城市有住房困難戶約540萬戶，其中人均居住面積在2平方米以下的住房特困戶有47萬戶；全國城市尚有急需改造的舊房3億平方米，危房近5000萬平方米。而且，全國城市人口增長速度過快，僅“七五”期間國城市人口增加5200多萬，每年約有200萬對城市青年結婚，這些都加劇了城晰體房緊缺的矛盾，成為影響職工生活和牛產性，以及社會穩定的一個重要社會問題。
(2)住房分配下公，苦樂不均。
出於長期以來城鎮住宅建設投資渠道不同，住房分配的標準和辦法不一致，因而在地區之間，單位之間和職工家庭之間對住宅的建設和占有方面出現了較大的不平衡。1989年6月，全國總工會對津、滬、黑、遼、豫、鄂等12個省市的960個企事業單位職工住房狀況進行了一次調查。在調查的1.3萬多戶職工家庭中，平均每戶占有住戶1.94間，人均居住面積7.34丫方米；其中，人均居住面積4平方米以下的戶數占19%，4平方米以上10平方米以下的戶數占63%，10平方米以上的戶
數占18%。石家莊市曾對演市1436個單位的19.7萬多戶職工住房情況調查表明，有的單位的人均住房使用面積高達55平方米，而有的單位人均住房使用面積低到1.3平方米，還有夫婦雙方在單位都分了房的占調查總數的15.6%。內於以上原因，一方面造成一些職工住房困難，另一方面有不少職工住房過寬，甚至一些住房空閑著九人居住，使有限的住房得不到充分、合理地利用。
(3)房屋造價或售價過高，限制了住房生產和消費。
我國城市住宅每平方米均造價，在五十年代為50元左右，六、七十年代不過60元至100元，八十年代初達到120元，1989年上升到近300元。商品房的售價也是居高不下，據建設部有關方面對43個城市的315個房地產開發企業調查，商品房平均售價從1984年的293元上升到1988年的666元，平均每年遞增22.8%。其中，北京、上海等大城市商品房最高售價達3000元以上，購一套二室一廳的住宅即需十幾萬元，大超過了企業和職工的購買能力。造成房屋造價或商品房售價大幅度上漲的主要原因：一是收取的城市供水、排水、供電、煤氣、熱力等大市政配套費和商業網點配套費項日過多，標準過高；二是徵地拆遷費和舊城改建動遷戶回遷費用越來越高；三是建築材料價格大幅度上漲，建安工程費用上升；四是房屋開發企業成本管理不嚴，擴大成本開支範圍。
(4)住房租金低，管理混亂。
日前全國沒有統一的住房租金標準，各地、各單位的住房租金水平相差懸殊，有的一個城市同時執行多種租金標準。現在全國房管部門直管的公有住房每平方米使用面積月租金為0.13元。各單位自管的住房租金更低，有的每平方米月租金只有0.03死。城市職工用於住房的支出約占家庭收入的1%左右，一些高層住宅樓的全部房租還不夠支付電梯運行費用。這樣，國家建房投資有去無回，不僅不能實現住宅擴大再牛產，就連簡單再牛產也維持不廠，還齋要國家補貼維修、管理等費用。結果住房建的越多國家和企業背的補貼包袱就越重，從而刺激和擴大了住房需求，助長了分房中的不正之風，延緩了城巾住房間題的解決。
(5)住房制皮改革進展緩慢，尚未從根本上剋服舊住房制度的弊端。
目前雖然全國有許多城市和縣鎮決定進行住房制度改革，但多數只是處於改革的實驗、探索和起步階段，實行改革的措施和範閹是有限的，有的甚至偏離了住房制皮改革的方向和目標，沒有很好地貫徹實施國家有關住房制度改革的方針、政策和措施，沒有從根本上改變出國家包下來投資建設實行低租金分配的住房制度。
