土地發展權
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土地發展權(Land Development Rights)
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土地發展權是指土地所有人遵守土地開發的法律規定，將某塊地或其上的建築物用於某種特殊用途，包括開發地或其上建築物的面積、密度、容量和高度。土地發展權是可以和土地所有權分離的一種財產權。
土地發展權是土地變更為不同使用性質的權利，是一種可以與土地所有權分割而單獨處分的財產權。它既可以與土地所有權合為一體，由擁有土地所有權的土地擁有者支配，也可以單獨支配，它是土地處分權中最重要的權利。
土地發展權包括[1] ：農地變更為非農用地的發展權或稱之為農地發展權；未利用土地變更為農用地或建設用地的發展權；在農地使用性質不變的情況下擴大投入的發展權；在建設用地上進行建設的發展權。
土地發展權的內涵[2]
土地發展權在西方國家是一個很普通的觀點：土地擁有者往往是既有土地所有權，又有土地發展權，這樣的土地擁有者在其自己所擁有的土地範圍內可享受自主開發建設、自主耕牧、自行開采礦山等權益。如遇國家需要占用其土地，國家必須向其購買土地發展權和徵用土地所有權；但也有很多土地擁有者只有土地所有權而沒有土地發展權，這樣的土地擁有者只能對其擁有的土地進行延續的使用，而不能改變其使用性質，如耕牧只能耕牧，不能建設或開采，如需建設或開采、開發，則必須向政府購得土地發展權。
土地發展權是對土地在資源利用方面改變原有的利用形式，進行再開發的權利，是突破原有的土地利用形式，在空間維度上向縱深方向發展，在使用上變更土地用途之權，是一種未來土地使用性質權益變更的獲利性，它是一種不動產的物權。
土地發展權的必要性[2]
l.建立土地發展權制度有利促進基本人權建設。
發展權是一項普遍的、基本的人權，不僅得到國際社會的確認，而且我國已將“發展”定為國家的“第一要務”，土地發展權制度建設是促進基本人權建設的重要舉措。
2.建立土地發展權制度促進社會利益最大化，是追求社會公平的需要。
隨著所有權的社會化，國家為了實現公共管理和服務職能，通過土地用途管制制度限制土地所有權的行使，來保護農地、營造良好的環境。但是土地用途管制制度自身帶來了土地所有權人之間的不公平。一部分土地所有者對土地的利用受到限制，不能夠以更有效益的方式利用土地，如將低收益的農業用地轉變為收益頗高的商業用地，這部分土地所有者受“暴損’；
而另一部分發展不受限制的土地所有者，卻因為土地用途管制制度帶來的土地資源的稀缺性，獲得暴利。發展受限制地區的人民犧牲了發展權益，為社會提供了良好環境、開敞空間等公共物品，反而遭受暴損；可發展地區的土地所有者為了私利開發利用土地，卻獲得暴利。這種現象顯著不公平。如果設置一種產權將保護生態環境的正外部性行為內部化，由可發展地區的土地所有者對發展受限制地區土地所有者進行補償，則可實現社會公平，並且激勵良好環境、開敞空間等社會公共利益的提供。
3.建立土地發展權制度也是土地管理的需要。
土地發展權的缺失，造成土地使用權權能的模糊、空洞，導致其出讓、轉讓、出租和抵押等市場交易活動不規範，城市土地發展和農地被徵用等所發生的土地增值無法以產權的形式進入市場，巨大的土地增值收益無法有序流動。同時，地方政府多重目標導致的短期化、尋租等不規範行為起到推波助瀾的作用。土地發展權作為作用於土地使用性質變更的財產權，為土地管理優化開闢r一條新途徑。
科學發展觀為土地發展權制度的建設提供了理論指導，科學發展觀所包含的基本內容—以人為本，全面、協調、可持續發展等，都是針對當前我國經濟、社會發展中存在的突出問題和矛盾提出來的，蘊涵著深刻的理性思考，體現一種完整性、系統性的發展觀念。科學發展觀是上升到更高的科學理論層次，認識、說明和力圖解決我國經濟社會發展中存在的問題，為土地發展權的設置提供了理論指導。其次國外配置土地發展權的實踐做法為我國提供了可借鑒的經驗。再加之我國學者自20世紀90年代以來加強了對土地發展權的研究，出版或發表了不少相關研究成果，為我國土地發展權制度的建立做了必要的理論探討和鋪墊[2]。
構建土地發展權的意義[2]
1.有了土地發展權，就可以從行政和產權兩方面明確界定政府的土地管理許可權，維護土地規劃的法律權威性。
土地發展權是土地使用性質變化發展的財產權，是一項目的性、功利性非常強的制度，是土地利用規劃的法律依據。因此土地用途的更改受到產權和法律的保護，任何政府組織和個人不能肆意變更土地用途。土地規劃就是對土地開發用途的產權界定，具有法律權威性必須建立對政府土地開發許可權的行政和產權雙重約束機制。各級政府官員應該遵循土地發展權的產權法律規定，明確各自在城市土地開發中的權能許可權，不能破壞土地規劃的法律權威性和非法干預土地用途變更。
2.構建土地發展權市場運作機制，增強市場調節作用，促進土地利用規劃的調整和完善。
土地發展權市場運作指在土地發展權國家源頭供給的前提下，由行政單獨配置劃撥土地發展權向政府與市場雙重配置土地發展權轉換。在規劃實施過程中藉助經濟手段對土地發展權配置的調整和彌補，通過支付土地發展權取得成本，提高使用土地的門檻，從而達到控制建設用地總量、保護農用地、保護生態環境、保護城市開敞空間的目的，最終促進土地利用規劃的調整和完善。
3.建立土地發展權的產權運作流程，優化土地開發利用管理流程。
土地發展權的產權運作流程：創設、讓渡、變更和滅失。依據土地發展權的產權運作流程，土地開發利用操作流程進行如下優化：
- 界定現行土地利用現狀和利用主體利益，確定土地使用性質變化發展的具體內容；
- 對土地使用現狀變化發展進行行政和產權雙重管制，有效管制土地發展權的授予、讓渡、出讓等行為；
- 政府對土地開發密度、強度和用途進行管理，並審批土地開發者土地開發用途變更的申請；
- 確認土地發展權因法律或事實原因的不存在，進行土地發展權回收管理，處理相關產權糾紛。
土地發展權的提法在我國目前還僅限於理論界，在實踐中並未作為一個明確的概念使用。在國外，土地發展權一般歸政府所有，這主要基於社會公平的考慮。土地所有權可以買賣、土地使用權可以轉移，但是土地所有者和使用者都不能隨意變更土地發展權。如果土地所有者要改變土地用途或增加土地使用集約度，必須先向政府購買發展權。
而我國現行國有土地使用權出讓過程成中，其土地使用出讓金在性質上是地租。“地租是土地使用權的價格——對於土地所有者來說,地租是出售一定時期的土地使用權所收取的價格,其經濟實質是土地所有權在經濟上的實現；對於土地使用者來說,地租是購買一定時期的土地使用權所付出的價格”。因此，土地使用權出讓金只是一定年限土地使用權的對價,而不是土地發展權的對價。
創立歸國家所有的土地發展權尤其有利於保護耕地，使對耕地的保護置於國家的總體規劃之下，從而防止有關組織或部門任意變更農地為非農建設用地。對確實需要變更土地使用性質的，則必須向國家購買發展權，這樣就能明晰變更土地使用性質而產生的收益，以此補償土地發展權變更後相關利益群體的損失。
