商住倒掛

出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

　　商住倒掛是指同一地段，同一時間，住宅價格高於商鋪和寫字樓的價格的現象。在業內人士看來，同一小區的底商、附近區域的商業用房等，在通常情況下其價格應高於同一區域的住宅，主要因為其建築成本高、裝修豪華、配套設施齊全等，其容積率也不一定高於同質住宅。而住宅價格高於商鋪價格的商住倒掛現象則是異常的。

　　首先，由於各自市場供求關係的不同，導致了成交價格漲幅的不同。在商用房領域，由於歷年都是供大於求。市場屬於買方市場，投資者有很強的議價能力。而在住宅市場中，由於人們對住房需求的渴望，出現了供不應求的局面，完全是一個賣方市場，消費者的議價能力比較弱。

　　其次，由於住宅市場需求旺盛，成交周期短，稅費低，受到了投資客們的關註和追捧。相反，本是投資品的商用房卻受到了冷遇。原因主要來自於4個方面：一是，因為商用房以長期投資為主，面臨著經營風險；二是，供大於求的狀況造成了商用房租金和出租率的下調；三是，商業物業的持有成本較高，面臨的房產稅及貸款要求遠遠比住宅嚴格；四是，商用房的投資與經營需要很強的經濟實力。

　　經濟的不景氣也是造成商業物業供過於求的原因之一。在2008年全球金融危機的影響下，全球經濟整體不振，投資者對長期投資回報的預期處於谷底。對於大部分投資客而言，更加註重的還是眼前、短期內的回報率。因此，考慮到商業物業風險大、周期長的特點，投資者往往都會去投資比較體現出業績的住宅物業。加上國家為了拉動經濟，在政策方面出台了一系列的信貸、稅收等優惠措施，鼓勵城鄉居民購房消費，從而導致了商業物業與住宅物業截然不同的市場氛圍。 總之，“商住”倒掛現象歸根到底還是由供需關係走向所決定的。一般情況下，供過於求往往會使成交價下跌；反之，則成交價上升。

　　(l)供求結構：增加商品住宅供給量，滿足市場消費需求。隨著城鎮化的快速推進，每年大量涌入的新增常住人口帶來了巨大的住房剛性需求。加上城鎮化過程中帶來的經濟發展所引起的存量人口對住房條件提出的改善性需求，可以說這個體量是非常大的。因此，要滿足這兩部分人群的住房需求，避免房價進一步上升，市場中必須提供足夠的住宅房源。

　　(2)投資結構：增加投資渠道，引導市場投資。住宅，既具有消費品的屬性，又具有投資品的屬性。之所以市場上存在投資、投機的行為，歸根到底還是有一個住房消費市場的支撐，因為任何一個炒房者最終都要以一個自主性需求的購房者作為“接盤手”。導致目前住宅市場投資旺盛的原因，主要有兩點：一是住宅市場的投資門檻低、風險低、周期短、收益顯著；二是我國資本市場的不完善，缺乏金融投資產品的創新和開發，導致沒有更多的投資渠道供投資者選擇。因此，對於普通商品住房，應通過財政、稅收等手段，增加投資者的購買成本、轉移成本、交易周期以及投資風險，從門檻和回報兩方面促使投資回歸理性；同時，應加強更多投資渠道的開發，轉移對住房的過熱投資。相反，商用房是一個純投資品，雖然具有更高的收益，卻不受到投資者的青睞，與住宅市場截然不同。究其原因，主要還是其投資周期長、風險大、稅費高、貸款嚴格。因此，要引導投資者對商用房的投資，可以考慮給予政策支持、財稅優惠等。

　　(3)產品結構：科學規劃，商住聯動開發。在區域發展中，住宅是提供居住、休憩的場所。有人存在的地方就有交易的需求，就有商業存在的必要性。住宅市場決定的人流水平是決定商業物業需求的關鍵因素。這是因為大量實踐證明商業物業的開發需要人口導入後的消費支撐。凡是商業物業和住宅地產同步開發的，商業物業早期都是大量空置、商品低端、業態簡陋、市面冷清的。直到人口積聚到一定規模之後，商業物業才能夠逐步達到原先規劃設想的地步。因此，商業的開發應參考住宅開發的進度，同時應預留未來商業成長的空間。同時，商業提供的是商品、服務、娛樂，能夠為臨近區域居民增加購物、娛樂等的便利，減少時間成本和交通成本。商業物業產生的服務效用是決定住宅市場需求的主要考慮因素，如2006年9月上海房地產交易中心提供的問卷調查結果顯示，24.1%潛在購房者把“周邊的商業環境”列為購房時主要考慮的因素。而經濟學理論和生活經驗也告訴人們，臨近區域是否有商業娛樂設施，對住宅需求及價格也會有非常顯著的影響。因此，商業產生的不僅是效用，還有價值的增值。

　　在房地產市場中，住宅與商業物業具有一定的互動關係。住宅離不開商業配套提供的服務便利，同時商業配套也需要住宅、小區、社區所提供的人流作支撐，否則就很難存活。因此，必須處理好兩者的比例配製和空間佈局，才能有助於資源的最優化配置。