商住倒挂

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　　商住倒挂是指同一地段，同一时间，住宅价格高于商铺和写字楼的价格的现象。在业内人士看来，同一小区的底商、附近区域的商业用房等，在通常情况下其价格应高于同一区域的住宅，主要因为其建筑成本高、装修豪华、配套设施齐全等，其容积率也不一定高于同质住宅。而住宅价格高于商铺价格的商住倒挂现象则是异常的。

　　首先，由于各自市场供求关系的不同，导致了成交价格涨幅的不同。在商用房领域，由于历年都是供大于求。市场属于买方市场，投资者有很强的议价能力。而在住宅市场中，由于人们对住房需求的渴望，出现了供不应求的局面，完全是一个卖方市场，消费者的议价能力比较弱。

　　其次，由于住宅市场需求旺盛，成交周期短，税费低，受到了投资客们的关注和追捧。相反，本是投资品的商用房却受到了冷遇。原因主要来自于4个方面：一是，因为商用房以长期投资为主，面临着经营风险；二是，供大于求的状况造成了商用房租金和出租率的下调；三是，商业物业的持有成本较高，面临的房产税及贷款要求远远比住宅严格；四是，商用房的投资与经营需要很强的经济实力。

　　经济的不景气也是造成商业物业供过于求的原因之一。在2008年全球金融危机的影响下，全球经济整体不振，投资者对长期投资回报的预期处于谷底。对于大部分投资客而言，更加注重的还是眼前、短期内的回报率。因此，考虑到商业物业风险大、周期长的特点，投资者往往都会去投资比较体现出业绩的住宅物业。加上国家为了拉动经济，在政策方面出台了一系列的信贷、税收等优惠措施，鼓励城乡居民购房消费，从而导致了商业物业与住宅物业截然不同的市场氛围。 总之，“商住”倒挂现象归根到底还是由供需关系走向所决定的。一般情况下，供过于求往往会使成交价下跌；反之，则成交价上升。

　　(l)供求结构：增加商品住宅供给量，满足市场消费需求。随着城镇化的快速推进，每年大量涌入的新增常住人口带来了巨大的住房刚性需求。加上城镇化过程中带来的经济发展所引起的存量人口对住房条件提出的改善性需求，可以说这个体量是非常大的。因此，要满足这两部分人群的住房需求，避免房价进一步上升，市场中必须提供足够的住宅房源。

　　(2)投资结构：增加投资渠道，引导市场投资。住宅，既具有消费品的属性，又具有投资品的属性。之所以市场上存在投资、投机的行为，归根到底还是有一个住房消费市场的支撑，因为任何一个炒房者最终都要以一个自主性需求的购房者作为“接盘手”。导致目前住宅市场投资旺盛的原因，主要有两点：一是住宅市场的投资门槛低、风险低、周期短、收益显著；二是我国资本市场的不完善，缺乏金融投资产品的创新和开发，导致没有更多的投资渠道供投资者选择。因此，对于普通商品住房，应通过财政、税收等手段，增加投资者的购买成本、转移成本、交易周期以及投资风险，从门槛和回报两方面促使投资回归理性；同时，应加强更多投资渠道的开发，转移对住房的过热投资。相反，商用房是一个纯投资品，虽然具有更高的收益，却不受到投资者的青睐，与住宅市场截然不同。究其原因，主要还是其投资周期长、风险大、税费高、贷款严格。因此，要引导投资者对商用房的投资，可以考虑给予政策支持、财税优惠等。

　　(3)产品结构：科学规划，商住联动开发。在区域发展中，住宅是提供居住、休憩的场所。有人存在的地方就有交易的需求，就有商业存在的必要性。住宅市场决定的人流水平是决定商业物业需求的关键因素。这是因为大量实践证明商业物业的开发需要人口导入后的消费支撑。凡是商业物业和住宅地产同步开发的，商业物业早期都是大量空置、商品低端、业态简陋、市面冷清的。直到人口积聚到一定规模之后，商业物业才能够逐步达到原先规划设想的地步。因此，商业的开发应参考住宅开发的进度，同时应预留未来商业成长的空间。同时，商业提供的是商品、服务、娱乐，能够为临近区域居民增加购物、娱乐等的便利，减少时间成本和交通成本。商业物业产生的服务效用是决定住宅市场需求的主要考虑因素，如2006年9月上海房地产交易中心提供的问卷调查结果显示，24.1%潜在购房者把“周边的商业环境”列为购房时主要考虑的因素。而经济学理论和生活经验也告诉人们，临近区域是否有商业娱乐设施，对住宅需求及价格也会有非常显著的影响。因此，商业产生的不仅是效用，还有价值的增值。

　　在房地产市场中，住宅与商业物业具有一定的互动关系。住宅离不开商业配套提供的服务便利，同时商业配套也需要住宅、小区、社区所提供的人流作支撑，否则就很难存活。因此，必须处理好两者的比例配制和空间布局，才能有助于资源的最优化配置。