單位購建房貸款

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　　單位購建房貸款指金融機構以支持住房制度改革，提高住房資金使用效益為目的，向單位發放的專門用於購買或建造職工住房的貸款。

　　單位購建房貸款的對象單位購建房貸款的對象，是所有需要購買和建造職工住房的企事業單位，特別是進行住房制度改革的企事業單位。

　　1．貸款對象複雜且廣泛。

　　單位購建房貸款的對象既包括各種生產、流通企業，也包括行政事業單位，這些單位的性質、隸屬關係，生產經營、服務的領域和範圍各不相同，所以貸款對象涉及面廣。

　　2．具有投資貸款性質。

　　購建房貸款主要是用於彌補企事業單位，特別是房改單位購建職工住房資金的不足，購建的住房形成企事業單位的固定資產，因此是一種投資性質的貸款。

　　3．還款資金來源有政策規定。

　　購建房貸款的還款資金，主要來自於企業單位稅後留利中用於住房建設的資金，住房折舊基金，大修理費用，財政部門和上級部門撥入的住房建設資金，出售住房收回的資金等。

　　4．貸款具有一定的優惠性。

　　為了支持住房制度改革，鼓勵單位購建住房，銀行和房地產信用機構在發放單位購建房貸款時，在貸款期限、貸款條件、貸款利率等方面給予一定程度的優惠。

　　申請單位購建房貸款的企事業單位，必須具備以下條件：

　　1．經有權部門批准，工商行政管理部門註冊登記(行政事業單位除外)，具有法人資格，實行獨立核算；

　　2．有健全的財務管理和經濟核算制度，按規定及時向銀行報送有關資料；

　　3．申請貸款的單位，應在銀行開立基本結算帳戶，並將住房基金存入貸款行；

　　4．貸款用途正當，確有財產物資保證，具有按期還本付息的能力；

　　5．借款單位必須具有經有關部門批准的購房、建房或維修住房的計劃。

　　貸款銀行發放集資合作建房貸款的比例，一般不得超過該項合作建房投資額的40％；發放房改單位貸款、商品住房開發貸款和其他房改貸款的比例，一般不得超過該單位購建房投資額的30％。在正常情況下，單位購建房貸款的期限一般為一年至三年，最長不得超過五年，由貸款銀行根據借款單位住房資金存款期限而定。集資合作建房貸款的利率可以在同期基本建設投資貸款利率的基礎上適當優惠，其下浮幅度不得超過10％；房改單位貸款的利率按同期基本建設投資貸款利率執行；貸款利息每季結算一次，逾期貸款加息和挪用貸款罰息，均按人民銀行有關規定執行。國家利率調整時，應從國家規定的統一調整貸款利率的月份起，執行新的貸款利率。

　　(一)單位購建房貸款的辦理程式

　　在辦理此種貸款時，借貸雙方應嚴格履行下列程式：

　　(1)借款單位認真填寫《單位住房貸款申請表》，並附貸款條件中要求的材料，以及必要的文字說明。申請表主要內容包括：單位名稱、地址、法人代表、借款理由、借款用途、借款數量、借款期限、用款計劃、還款計劃等。

　　(2)貸款銀行對借款單位的借款申請及其他各種證明材料進行審查，審查合格後由貸款銀行出具貸款承諾書。

　　(3)借款單位與貸款銀行簽訂借款合同。借款合同是具有法律效力的文件，主要包括：借款金額、借款期限、用款計劃、還款計劃、貸款利率、違約責任等。

　　(4)借貸雙方及保證人進行公證。貸款銀行一般要求借款單位提供第三方不可撤銷擔保或財產抵押。保證人必須具有足以償還借款本息的能力。

　　(5)貸款合同簽訂並經公證後，貸款銀行應按合同規定的用款計劃一次或分次將款項轉入借款單位帳戶，借款單位應按借款合同規定的用途支用貸款。

　　(6)貸款銀行收回貸款。貸款銀行在貸款到期前三十天，應通知借款單位並認真檢查還款資金落實情況，嚴格按合同規定的期限收回貸款本息。借款單位所欠借款本息已到期，經催收仍無力償還的，貸款銀行應通知第三方代為償還。如擔保方不能履行擔保責任，貸款銀行可直接從其存款帳戶中扣收。

　　(二)單位購建房貸款的管理

　　單位購建房貸款按擔保方式劃分有信用貸款、擔保貸款和抵押貸款，此處僅對單位購建房抵押貸款的管理作一介紹。

　　1．單位購建房抵押貸款所需文件

　　凡符合貸款條件的借款單位在辦理房地產抵押貸款時，需要提供下列文件：房地產抵押登記申請書；抵押當事人身份證明或法人資格證明；抵押地產、房產的所有權證件；房地產抵押合同。

　　當以土地使用權作抵押向銀行取得貸款時，還需提交下列文件：抵押當事人的身份證明或法人資格證明；土地使用證；土地使用權出讓合同及按合同付清出讓金的憑據。

　　2．單位房地產抵押貸款合同和協議

　　辦理單位房地產抵押貸款必須在借貸雙方訂立貸款合同的同時簽訂抵押協議。抵押協議是貸款合同不可分割的文件，它一般包括如下內容：抵押物的名稱、數量、價格、產權所屬處所、有效使用期；抵押率、抵押額度；抵押物的占管人、占管責任以及毀損的風險責任；抵押權證的移交、保管；抵押物的處分及其他抵押事項。

　　抵押貸款合同、抵押協議簽訂後，抵押雙方必須持合同、協議到有關部門辦理產權登記手續並經公證機關公證或由律師簽證。由此所發生的費用由借款人負擔。

　　3．貸款抵押物的占管

　　貸款抵押物的占管是指借款人對抵押物的占有和管理。在貸款尚未到期以前，借款人要對其占有的抵押財產負責保護，保證其安全和完整，並隨時接受貸款人的檢查和驗證。在貸款合同履行期間，設定抵押的土地使用權證和房屋產權證等有關文件，借款人要妥善保管。如果貸款人發現借款人對其所占管的抵押物有減損其價值的行為時，貸款人有權要求其提供其他等價的財產充當抵押物。借款人不予執行時，貸款人可以收回部分直至全部貸款。與此同時，借款人在抵押貸款期間，需將抵押的財產向指定的保險公司投保並支付保險費，保險單正本由貸款銀行保管，貸款銀行為保險事故賠償的第一受益人。保險賠償金如不足以償還貸款本息，其不足金額應由借款人負責清償。

　　借款人在抵押還貸期間，如需將抵押物預售、預租、變賣、饋贈等，必須辦理以下手續：預售或預租，應徵得貸款人書面同意，並明確預售或預租收入全部存入貸款銀行帳戶，明確預售或預租收入歸還貸款的比例；變賣或饋贈應徵得貸款人的書面同意，並明確償還抵押貸款本息的責任和方式，方可解除或變更抵押協議。

　　4．抵押貸款的監督、償還和違約責任

　　銀行發放抵押貸款之後，要對貸款的使用情況進行監督管理。即在貸款合同履行期間，貸款人有權瞭解、檢查、監督借款人的貸款使用情況及建設工程項目的計劃實施情況。如發現借款人不按協議規定的用途使用貸款，貸款人有權責成借款人儘快採取措施加以改正，必要時可以收回全部貸款，並加收50％的罰息。此外，借款人未能按貸款合同規定的分期還款計劃歸還貸款，以及貸款合同期滿借款人未能還清貸款本息部分，均作為逾期貸款處理。對逾期歸還貸款部分，一般要加收20％的逾期利息。同時，貸款人必須按貸款合同約定的用款計劃按時提供貸款，如發生違約延誤借款人用款的情況，也應按罰收逾期貸款利息的同等利率向借款人賠償違約金。

　　5．抵押財產的處分

　　抵押貸款中抵押財產的處分是指貸款人對抵押物進行變賣以抵補貸款的做法。按照有關法律和合同的規定，銀行可在以下幾種情況下，處分抵押物：

　　(1)貸款合同到期，借款人末依照合同按期如數償還貸款本息；

　　(2)借款人在貸款合同終止前已宣告解散或破產；

　　(3)借款人未按土地出讓合同規定的建設要求完成有關建設項目；

　　(4)當借款人在生產經營、財務或其他事項方面發生重大事件可能影響貸款人利益時。

　　貸款人處理抵押物收回的價款不足償還貸款本息時，貸款人有權向借款人另行追索。在償付貸款本息和有關費用之後，所餘金額退還借款人。