共有產權房

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　　共有產權房是將政府用於建設經濟適用住房的財政性支出（主要包括減免的土地出讓金及有關配套等費用）轉化為投資，政府按投資比例擁有經濟適用住房部分產權和占有、處分、受益等相應權利。

　　未經共同繼承人同意買賣房屋是指繼承人中的一人或數人不徵得其他共同繼承人同意，擅自出售共有房屋牟利，造成房屋買賣合同無效，買房人的權益受損的情形。由於被繼承人死亡後，多個繼承人沒有即時分家析產並辦好房地產證，而其中一個繼承人常常占用和控制了全部房產，並聲稱全部房產由被繼承人遺留給他，並無其他繼承人，買房人信以為真，最終造成損失，或者其他繼承人曾口頭同意棄權，但事後反悔，但口說無憑，買房人仍然會陷入無謂的爭訟之中。根據我國法律規定，未徵得共有人同意，房屋買賣無效，這裡的“共有人”，包括共同繼承人這種情形。因此，由於這種房屋買賣行為不受法律保護，買房人一般無法取得房屋產權，而其購房款已支付，這樣很可能跌人房款兩空的陷阱。要想避開這種陷阱，首先要向當地居委會查問房地產證上記載的產權人的親人情況，包括其父母、子女、配偶等，最好通過律師向當地公安機關調查其家庭成員狀況。其次，在摸清所有有繼承權的人士名單後，逐一要求他們出具書面聲明，要麼放棄繼承權，要麼同意出售共有房產並作為賣方，要麼分家析產，並辦理過戶手續，再向合法產權人購房。只有這樣，才不會惹上共有產權糾紛。

　　在共有產權制度下，購房者對共有產權房房擁有的是部分產權，為了保護受保障者的合法權益，共有產權房的處分權行使應設立一定的特殊規則：在符合政府政策保障的範圍內，共有產權房購房者在持有共有產權房部分產權期間，政府不得將其所有的部分產權轉讓給第三人。《物權法》第97條規定：處分共有的不動產或動產需經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。因此政府可以與受保障者簽訂《共有產權經濟適用房分管協議》，約定雙方的權利義務，從而不受所占份額對所擁有決定權的限制。在共有產權制度下，政府應向受保障者無償或收取低租金的方式讓渡使用權，從公平合理角度考慮，在房屋存繼期間應由受保障者負責對於共有房屋的管理並支付相關費用。