共有产权房

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　　共有产权房是将政府用于建设经济适用住房的财政性支出（主要包括减免的土地出让金及有关配套等费用）转化为投资，政府按投资比例拥有经济适用住房部分产权和占有、处分、受益等相应权利。

　　未经共同继承人同意买卖房屋是指继承人中的一人或数人不征得其他共同继承人同意，擅自出售共有房屋牟利，造成房屋买卖合同无效，买房人的权益受损的情形。由于被继承人死亡后，多个继承人没有即时分家析产并办好房地产证，而其中一个继承人常常占用和控制了全部房产，并声称全部房产由被继承人遗留给他，并无其他继承人，买房人信以为真，最终造成损失，或者其他继承人曾口头同意弃权，但事后反悔，但口说无凭，买房人仍然会陷入无谓的争讼之中。根据我国法律规定，未征得共有人同意，房屋买卖无效，这里的“共有人”，包括共同继承人这种情形。因此，由于这种房屋买卖行为不受法律保护，买房人一般无法取得房屋产权，而其购房款已支付，这样很可能跌人房款两空的陷阱。要想避开这种陷阱，首先要向当地居委会查问房地产证上记载的产权人的亲人情况，包括其父母、子女、配偶等，最好通过律师向当地公安机关调查其家庭成员状况。其次，在摸清所有有继承权的人士名单后，逐一要求他们出具书面声明，要么放弃继承权，要么同意出售共有房产并作为卖方，要么分家析产，并办理过户手续，再向合法产权人购房。只有这样，才不会惹上共有产权纠纷。

　　在共有产权制度下，购房者对共有产权房房拥有的是部分产权，为了保护受保障者的合法权益，共有产权房的处分权行使应设立一定的特殊规则：在符合政府政策保障的范围内，共有产权房购房者在持有共有产权房部分产权期间，政府不得将其所有的部分产权转让给第三人。《物权法》第97条规定：处分共有的不动产或动产需经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。因此政府可以与受保障者签订《共有产权经济适用房分管协议》，约定双方的权利义务，从而不受所占份额对所拥有决定权的限制。在共有产权制度下，政府应向受保障者无偿或收取低租金的方式让渡使用权，从公平合理角度考虑，在房屋存继期间应由受保障者负责对于共有房屋的管理并支付相关费用。