《企業會計準則第3號-投資性房地產》
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第一條 為了規範投資性房地產的確認、計量和相關信息的披露，根據《企業會計準則——基本準則》，制定本準則。
第二條 投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。
投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。
第三條 本準則規範下列投資性房地產：
（一）已出租的土地使用權。
（二）持有並準備增值後轉讓的土地使用權。
（三）已出租的建築物。
第四條 下列各項不屬於投資性房地產：
（一）自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。
（二）作為存貨的房地產。
第五條 下列各項適用其他相關會計準則：
（一）企業代建的房地產，適用《企業會計準則第15號——建造合同》。
（二）投資性房地產的租金收入和售後租回，適用《企業會計準則第21號——租賃》。
第六條 投資性房地產同時滿足下列條件的，才能予以確認：
（一）與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業；
（二）該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。
（一）外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬於該資產的其他支出。
（二）自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成。
（三）以其他方式取得的投資性房地產的成本，按照相關會計準則的規定確定。
第八條 與投資性房地產有關的後續支出，滿足本準則第六條規定的確認條件的，應當計入投資性房地產成本；不滿足本準則第六條規定的確認條件的，應當在發生時計入當期損益。
第九條 企業應當在資產負債表日採用成本模式對投資性房地產進行後續計量，但本準則第十條規定的除外。
採用成本模式計量的建築物的後續計量，適用《企業會計準則第4號——固定資產》。
採用成本模式計量的土地使用權的後續計量，適用《企業會計準則第6號——無形資產》。
第十條 有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產採用公允價值模式進行後續計量。採用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：
（一）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；
（二）企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。
第十一條 採用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬麵價值，公允價值與原賬麵價值之間的差額計入當期損益。
第十二條 企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更，按照《企業會計準則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》處理。
已採用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
第十三條企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：
（一）投資性房地產開始自用。
（二）作為存貨的房地產，改為出租。
（三）自用土地使用權停止自用，用於賺取租金或資本增值。
（四）自用建築物停止自用，改為出租。
第十四條在成本模式下，應當將房地產轉換前的賬麵價值作為轉換後的入賬價值。
第十五條 採用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬麵價值，公允價值與原賬麵價值的差額計入當期損益。
第十六條 自用房地產或存貨轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小於原賬麵價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大於原賬麵價值的，其差額計入所有者權益。
第十七條 當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。
第十八條 企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬麵價值和相關稅費後的金額計入當期損益。
第十九條 企業應當在附註中披露與投資性房地產有關的下列信息：
（一）投資性房地產的種類、金額和計量模式。
（二）採用成本模式的，投資性房地產的折舊或攤銷，以及減值準備的計提情況。
（三）採用公允價值模式的，公允價值的確定依據和方法，以及公允價值變動對損益的影響。
（四）房地產轉換情況、理由，以及對損益或所有者權益的影響。
（五）當期處置的投資性房地產及其對損益的影響。
《企業會計準則第3號》應用指南[1]
- 一、投資性房地產的範圍
根據本準則第二條和第三條規定，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有並準備增值後轉讓的土地使用權、已出租的建築物。
（一）已出租的土地使用權和已出租的建築物，是指以經營租賃方式出租的土地使用權和建築物。其中，用於出租的土地使用權是指企業通過出讓或轉讓方式取得的土地使用權；用於出租的建築物是指企業擁有產權的建築物。
（二）持有並準備增值後轉讓的土地使用權，是指企業取得的、準備增值後轉讓的土地使用權。
按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬於持有並準備增值後轉讓的土地使用權。
（三）某項房地產，部分用於賺取租金或資本增值、部分用於生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用於賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產；不能夠單獨計量和出售的、用於賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。
（四）企業將建築物出租，按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的，如企業將辦公樓出租並向承租人提供保全、維修等輔助服務，應當將該建築物確認為投資性房地產。
企業擁有並自行經營的旅館飯店，其經營目的主要是通過提供客房服務賺取服務收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產。
企業通常應當採用成本模式對投資性房地產進行後續計量，也可採用公允價值模式對投資性房地產進行後續計量。但同一企業只能採用一種模式對所有投資性房地產進行後續計量，不得同時採用兩種計量模式。
- （一）採用成本模式對投資性房地產進行後續計量
在成本模式下，應當按照《企業會計準則第4號——固定資產》和《企業會計準則第6號——無形資產》的規定，對投資性房地產進行計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，應當按照《企業會計準則第8號——資產減值》的規定進行處理。
- （二）採用公允價值模式對投資性房地產進行後續計量
根據本準則第十條規定，只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，才可以採用公允價值模式計量。
採用公允價值模式計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：
1．投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。
所在地，通常是指投資性房地產所在的城市。對於大中型城市，應當為投資性房地產所在的城區。
2．企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。
同類或類似的房地產，對建築物而言，是指所處地理位置和地理環境相同、性質相同、結構類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建築物；對土地使用權而言，是指同一城區、同一位置區域、所處地理環境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。
- 三、投資性房地產的轉換
- （一）轉換日的確定
1．投資性房地產開始自用，是指投資性房地產轉為自用房地產。
其轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將房地產用於生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。
2．作為存貨的房地產改為出租，或者自用建築物、自用土地使用權停止自用改為出租，其轉換日為租賃期開始日。
- （二）自用房地產或存貨轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產
自用房地產或存貨轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產，該項投資性房地產應當按照轉換日的公允價值計量。
轉換日的公允價值小於原賬麵價值的，其差額計入公允價值變動損益。
轉換日的公允價值大於原賬麵價值的，其差額記入其他綜合收益，計入所有者權益。處置該項投資性房地產時，原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益。
- ↑ 《企業會計準則第3號——投資性房地產》應用指南.財會[2006]18號.財政部.2006年10月30日
