物业管理公共契约

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　　物业管理公共契约是指在一定的物业区域内，由管理部门主持，物业所有人或使用人相互之间就自有自用或公共物业的使用行为进行限定或约定，明确相互间权利义务关系的合同。物业管理公共契约的内容在不同的省、地区，不同的物业小区具有各自的特殊性与差异。^[1]

　　我国目前普遍实施的物业管理公共契约的内容主要有管理规约、业主大会议事规则、住户手册等三种内容。^[2]

　　①契约的主体是物业管理区域内的物业所有人和使用人。有的契约虽然有管理单位参加，但主要是起组织或主持的作用，不是契约的主体。

　　②契约权利与义务关系的客体是物业行为，即基于法律上的物权(主要是指法律主体对物业的占有权和使用权)而产生的客观行为。

　　③契约的效力范围涉及物业管理区域内的全体所有人和使用人。成立业主委员会的，只要业代会通过的条款，即对全体住户产生效力；没有成立业主委员会的，如果经2／3的大多数住户签字，即对全体住户产生效力。

　　④契约中规定的权利与义务，既包括法律范畴内的权利义务，又包括道德范畴内的准则，如邻里和睦、互助互谅等。

　　⑤主要依靠契约主体的自我行动和自我约束来实现契约的目的。虽然也有部分处罚条款，但那只是一些辅助性的内容，一般情况下是不会采用的。

　　1．公共部位、公共设施、公共环境使用和维护方面的规定

　　①物业范围内的所有使用人对物业共用部位、公共设施、公共环境的使用，要在国家和地方有关政策法规及物业管理合同规定的范围内合理使用，并有自觉维护的责任。

　　②不得侵占物业共用部位和附属用地以及物业管理范围内的道路和附属设施，也不得随意接引、拆除和损坏市政共用设施。

　　③禁止在建筑物和构筑物上涂写、刻画和张贴。

　　④不得在物业管理范围内随意停放车辆，非经批准，禁止载货车辆通行。

　　2．物业管理范围内娱乐性场所及生产、经营性企业的有关规定

　　①环境卫生的规定和约定。

　　②噪声的有关规定。

　　3．房屋装饰、装修、改建的有关规定

　　①房屋装饰、装修必须报经物业管理企业批准，不得擅自拆改房屋结构及其设备设施，不得改变房屋的局部色调，房屋的装饰、装修不得损伤房屋的承重结构。

　　②禁止违章建筑物的搭建。

　　4．共创文明物业区域的有关规定

　　①定期举办有益的文化娱乐活动的有关规定。

　　②邻里和睦相处、互助互谅的有关规定。

　　③争做文明“区民”的有关规定。

　　5．有关处罚条款

　　①擅自拆改房屋结构及其设备设施，影响房屋使用安全和正常使用，影响房屋整体外观的有关处罚规定。

　　②侵占房屋共用庭院和附属用地以及侵占物业管理范围内的道路、附属设施的有关处罚规定。③私自搭设房屋的有关处罚规定。

　　④擅自占用房屋共用部位或在建筑物的走廊、楼梯间、平台、屋面等共用部位存放物品的有关处罚规定。

　　⑤噪声扰民、污染环境的有关处罚规定。

　　6．违反契约的处理方法

　　①由物业辖区范围内的业主委员会负责处理。对于涉及政府主管部门规定的契约内容，由业主委员会请求政府主管部门按有关规定处理。对于不涉及政府主管部门规定的契约内容，由业主委员会自己解决，罚款额度报请物业主管部门批准后，罚款的金额可作为业主委员会的活动经费。对于业主委员会还未成立的物业辖区，可由区级物业主管部门负责处理。

　　②对于业主委员会或区级物业管理部门的处理结果不服的，可请求市级物业管理主管部门负责解决，或请求合同仲裁机构处理。

　　③对市级物业管理主管部门或合同仲裁机构处理结果不服的，可请求人民法院裁决。

　　推行物业管理公共契约有四点好处：

　　1．具有对物业管理法律规范的补充作用

　　以立法形式制定并施行物业管理规范性文件，从内容到程序上要求极其严格，时间也较长，不能适应迅猛发展的物业管理的需要，而且在范围和内容上也不可能事无巨细、面面俱到。而物业管理公共契约可以起到即用即定、拾遗补缺的作用。

　　2．在管理过程中可以减少大量的矛盾摩擦

　　由于物业管理的要求不断提高，而管理服务水平以及人们的法制意识仍比较落后，所以管理单位与住(用)户之间矛盾摩擦日益增多，采用这种自治自理形式的公共契约实施管理，可以有效地减少各种矛盾发生。

　　3．体现了公平原则

　　由于公共契约由物业管理公司制订，一般业主购买物业时处于被动状态。为了防止不公平现象，政府职能部门对此契约的制订规定了一些公平性原则。例如，规定了物业管理公司合理的收费及财务公开并接受监督，尤其规定了业主公平权益等有关的权利与义务，充分体现了业主至上，全心全意为业主服务的思想。

　　4．通过自我约束的机制，可达到公民自我文明教育的目的

　　一个管理井井有条的小区，对人们的思想是一种净化。面对着绿草如茵、道路清洁、环境优美的住宅小区，谁还能随意乱扔杂物，随便吐痰呢?公共契约促使人的自我道德完善，促进了社会主义精神文明建设。

　　一、物业管理公共契约的订立原则

　　订立物业管理公共契约应当遵循《民法通则》中民事法律行为的一般基本原则，即《民法通则》第2条至第6条规定的平等原则、自愿原则、公平原则、诚实信用原则、公序良俗原则及合法性原则。

　　相比一般的民事法律行为，订立物业管理公共契约又是特别的民事法律行为，受国家特别法律法规的调整和规范，因此在订立物业管理公共契约时还应遵循以下特别原则：

　　(一)少数服从多数原则

　　物业管理公共契约的订立应当在全体业主自愿、充分协商基础上进行，当众多业主意见分歧较大，难以形成一致意见时，应当以全体业主的整体利益为目标，实行少数服从多数的原则，以多数意见为最终意见。

　　(二)共同协商原则

　　订立物业管理公共契约是一种共同民事法律行为，业主利益基本是一致的，因此每个业主应该敢于发表自己意见，同时听取其他业主的不同意见，然后共同协商，充分酝酿，最终形成业主整体意见。

　　(三)参考公共契约示范文本原则

　　各地在实践中通常由政府主管部门制定物业管理公共契约的示范文本，该文本不具有法律强制效力。业主可以根据本物业区域内的实际情况进行修改、补充或另行制定，但是物业管理公共契约示范文本是针对本地区物业管理中出现的各种实际问题有的放矢而制定的，条款齐全、结构严谨，表达规范，具有很强的借鉴意义，较业主自拟草案更为科学、可靠。

　　二、订立物业管理公共契约的法律依据

　　订立物业管理公共契约，首先应当受民法、合同法的调整与规范，同时由于物业管理的特殊性，还应受国家有关特别法律法规的调整和规范。

　　(一)《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。”

　　(二)《民法通则》第55条规定：“民事法律行为应当具备以下条件：(1)行为人具有相应的民事行为能力；(2)意思表示真实；(3)不违反法律或者社会公共利益”。第57条规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力，行为人非依法律规定或取得对方同意，不得擅自变更或解除。”

　　(三)《合同法》相关规定，如该法第7条规定：“当事人订立，履行合同，应当遵守法律、行政法规、尊重社会公德、不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”(四)194年3月23日建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》第13条规定：“住宅小区内的房地产产权人和使用人应当遵守小区的管理办法，按照规定缴纳管理费用，不得妨碍、阻挠管理人员履行职责，并有权参与和监督住宅小区的管理。”

　　三、物业管理公共契约的订立时间

　　理论上物业管理公共契约的订立时间应在业主入住、依法组成业主大会后，由业主委员会起草、业主大会讨论通过，方能体现大多数业主意思。但是这种做法实践中有一定的操作难度，因为业主入住是一个过程，持续时间较长，业主委员会的成立与业主大会的召开需要物业区域入住业主达到一定的比例，因此，在全部业主或大多数业主入住之前如何管理物业又成为新的难题。为解决这类问题，我国有的地方法规规定，公共契约由开发商或物业管理企业先行制定，经业主签署后生效或业主大会另订立公共契约取代之。如《上海市居住物业管理条例》第42条规定：“新建商品住宅出售单位应当在出售前制定住宅使用公约”，“新建商品住宅出售单位与住宅买受人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约，前期物业管剧艮务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件”，再如《深圳经济特区物业管理条例》第26条规定：“业主入住时物业管理公司应组织业主签订业主公约，不组织业主签订业主公约的，市、区住宅主管部门有权予以纠正。”

　　实践中，一些房地产开发商在物业小区建成前就已经选择好物业管理公司，由物业管理公司提出公共契约草案，在签订房屋买卖合同时开发商逐个与业主签署公共契约，这种情况是很普遍的。但是，由于物业管理公司或发展商是在业主不知情的情况下拟定公共契约的，因此往往会对业主的权益加以某些不合理的限制，而这些限制在实践中也成为纠纷的来源。所以，为避免剥夺业主自主自愿参与制定公共契约的权利，发展商与物业管理公司在与入住业主逐个签订物业管理公共契约时，应当在公共契约中写明或约定，此公共契约的效力延续至业主大会讨论通过新的物业管理公共契约之时。当业主入住后，依法组成业主大会，并由业主大会讨论通过新的公共契约后，原临时公共契约即自然失效。

　　四、物业管理公共契约的订立程序

　　(一)物业管理公共契约的起草

　　为了指导业主制定公共契约，同时规范公共契约，妥善处理各方的权利义务，国家和地方各级政府主管部门相继出台了一些物业管理公共契约的示范文本，如建设部房地产业司制定的示范文本。示范文本对业主没有强制约束力，业主可以根据本物业区域内实际的情况予以补充、修改。同时业主也可以委托专业人士，如律师，起草公共契约。

　　(二)物业管理公共契约的通过

　　物业管理公共契约的通过应遵循业主大会通过的议事规则。业主大会应就其所议事项的通过程序制定一个规则，然后以此规则通过物业管理公共契约。在没有通过议事规则的情况下，可采用以下方法通过——由第一次参加业主大会的三分之二以上到会的业主表决通过，而业主大会应以全体已经确定业主身份的业主过半数到会方为有效。

　　(三)物业管理公共契约的修改

　　业主应在公共契约中约定该公共契约修改的程序，如果没有约定或约定不明确，或者对如何约定不清楚，可以采取以下方法：

　　1．公共契约的修改提议权。由五分之一以上本物业区域内业主联合提议，或业主委员会提议。

　　2．公共契约的修改机关是业主大会。

　　3．公共契约修改案的通过，与其制定程序相同。

　　4．公共契约修改案的备案。公共契约修改案一旦通过后，就成为原公共契约的一部分内容，应到当地物业行政主管部门登记备案。

　　(四)业主对物业管理公共契约的异议

　　由于物业管理公共契约实行少数服从多数原则，则必然有一部分业主对物业管理公共契约的内容存有异议，同时有些业主是公共契约通过后才成为业主的，本身没有参加过公共契约的制定过程。另外，有些物业管理公共契约是由房地产开发商或物业管理公司先为拟定的，因此为保护业主的合法利益，确有必要规定业主不服公共契约时的救济途径。

　　1．有下列事由之一的，业主可以对公共契约提出异议：

　　(1)公共契约实体违法，如公共契约的内容违反法律的强制性规定，违反公共利益，违反社会公德；

　　(2)制定、修改公共契约的程序违法，如出席业主大会的人数不足法律规定的最低要求，或低于在公共契约中约定的最低出席人数要求；

　　(3)因出现新的情况，致使制定公共契约时的形势发生较大变化需要修改公共契约；

　　(4)业主认为公共契约严重侵犯其合法权益的其他事项。

　　2．业主提出救济的途径

　　(1)如果公共契约对此有相应的规定则从其规定，如果没有规定可以参照《民法通则》第59条、《合同法》第54条的规定，由业主清求人民法院或仲裁机构予以变更或撤销；

　　(2)相互协商，求得其他业主谅解以修改公共契约，或与业主委员会协商，让业主委员会提议修改公共契约；

　　(3)请求物业管理行政主管部门予以调解或裁决。

　　五、物业管理公共契约订立和履行中应注意的问题

　　一、业主大会的合法运作

　　业主大会由物业管理区域内全体业主组成，是物业管理区域内的最高权力机构。物业管理公共契约一般由第一次业主大会确定生效，以后之修改亦需通过业主大会之决议，因此业主大会的召集、组成、程序、职权就成为保障物业管理公共契约得以顺利订立和履行的前提。对此，各地法规均有若干不同的强制规定，当事人应注意遵守相关的规定。

　　《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》对业主大会运作有较为详尽的基本规定，各地业主可予以参照：

　　(一)第一次大会之召集

　　住宅区人住率达到百分之五十以上或自第一个业主人住之日起满两年的，开发建设单位或其委托的单位应当及时告知区住宅主管部门，区住宅主管部门应在接到通知之日起六个月内召集第一次业主大会，选举产生业主委员会，开发建设单位应当协助召集大会。分期开发的住宅区，经已人住的拥有过半数投票权的业主申请，区住宅主管部门可以召集临时业主大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利义务与业主委员会的权利义务相同。

　　(二)成员构成

　　业主大会由物业区域的业主组成：业主大会由已知人住的拥有过半数投票权的业主出席才能举行。业主可以委托代理人出席业主大会，不满18周岁的业主由其法定代理人出席。物业的非业主使用人可以列席会议。

　　(三)召开程序

　　业主大会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。业主委员会有责任在会议召开前将业主大会召开日期和内容送达每位业主。但有特殊情形，经持有住宅区全体业主百分之十以上投票权的业主提议，业主委员会应在接到该项提议之日起二十日就其所指的提议内容召开业主大会，逾期未召集的，由提议的业主向住宅区主管部门申请，区住宅主管部门可以责令或限期业主委员会召集业主大会。

　　(四)表决方式

　　业主大会的决定，由出席会议的业主所投票数的过半数通过。大会表决可以采用投票方式或其他方式，各类房屋按建筑面积每十平方米计算为一票，不足十平方米的，五平方米及五平方米以上的计算为一票，不足五平方米的不计票。对开发商未售出的空置物业的表决权可酌情予以限制。

　　(五)大会职权

　　业主大会行使下列职权：选举、罢免业主委员会的组成人员；监督业主委员会的工作，听取和审查业主委员会的工作报告；决定住宅区内关于业主利益的重大事项；修改住宅区内关于业主利益的重大事项；修改业主公约；改变和撤销业主委员会不适当的决定；批准业主委员会章程。

　　此外，公共契约作为最高自治规则，一经生效，同样约束业主大会的运作，业主大会之召集、决定等均不得有悖于公共契约，否则利害人得就大会决定之效力向法院提出相关诉讼。

　　二、依法约定业主违反公共契约所应承担的法律责任

　　公共契约中约定的业主违反或不履行公共契约所要承担的法律责任，属于民事责任的范畴，而对于业主可能承担的行政责任、刑事责任，无需也不应在公共契约中约定。但在实践中，有的公共契约中约定对业主的违约行为给予处罚，比如实施罚款、扣押或没收违章工具，拆除违章建筑等处罚措施。这种约定是违反法律规定的，是无效的。因为公共契约作为一种自治规范，无权设定公法上的处罚权。如果业主的某一行为确需施以行政处罚措施，业主委员会或物业管理公司应及时报有关行政管理部门，由行政管理部门依法处理。

　　三、非业主使用人应受公共契约约束

　　公共契约作为自治规则，是针对不动产物业的使用、管理等行为而设定的。只要是该物业区域内的物业所有人或使用人对物业的使用、管理等行为均应受公共契约的约束，其效力不仅及于同意设立契约的人，而且约束不同意公约的少数业主与特定继受人?因此，业主在出租物业时应注意将承租人遵守公共契约作为租赁合同的条款之一，而且应在租赁合同中明确约定是由出租人还是承租人交纳物业管理费用。当然，即使业主在出租时，未将公共契约作为租赁合同的条款之一，承租人仍应受公共契约的约束。同时，在物业转让或发生继承时，公共契约的效力不受影响，继续约束新业主，且对于业主的遗产执行人、遗产管理人、财产管理人亦同样具有约束力。

　　四、业主应重视维护自己的合法权益

　　房地产开发商利用自己提供公共契约逐一与业主签约的机会有可能会损害业主的合法权益，如发展商往往在公共契约中对物业的公共部位、公共设施，如天棚、外墙，地下室等保留某些特权，但是，在法律上业主对这些公共部位、公共设施具有共同共有权，基于这种共同共有权所产生的收益理所当然应归全体业主共同共有。对此购房者应向发展商据理力争，维护自己的合法利益。即使业主当时已经签订了含有这种内容的公共契约，事后业主可以依据《民法通则》第59条、《合同法》第54条以“显失公平”为由向法院或仲裁机构请求予以变更或撤销。

　　五、注意区分法定义务、约定义务和道德义务

　　物业管理公共契约约定的权利义务关系只要不违反法律的强制性规定，即能发生法律效力，因此如果法律上已经明文规定的一般自然人均应承担的义务，就没有必要在公共契约中专门强调，否则会极大地增加订约成本，失去约定的本义。另一方面，对于一些纯粹的道德义务或法律不宜调整和规范的权利义务关系，就不应在公共契约中约定。对于道德义务而言，其履行是依靠人的内心信念和社会舆沦压力来实现的，当事人约定与否并不改变其道德本质，即使约定了，当事人如果不履行，法律对此也无能为力。

　　六、注意物业管理公共契约的可操作性

　　业主在制订和通过物业管理公共契约时应尽可能详细地规定物业管理过程中可能出现的各种问题。还应重视专业人员如律师参与公共契约的起草，这样有助于保证契约内容明确，约定公正合法。当业主都没有制订公共契约的经验，也没有邀请专业人士参与公共契约起草时，应尽可能参照公共契约示范文本。

　　案例1 物业管理公司的管理办法应当与业主委员会进行协商

　　[案情摘要]

　　B市明星花园是B市H房地产开发公司开发建设的住宅小区。在该小区建成之前，H公司按照建设部《商品房预售管理办法》办理了有关手续并将明星花园预售。2咖年该小区建成投入使用，H公司委托L公司对明星花园进行物业管理，双方签订了物业管理委托合同。L公司进入明星花园开始管理后，自行制定了《明星花园住户守则》，并向准备人住的业主声明必须签署该《守则》方可人住。明星花园部分业主为了能够顺利人住，签署了该《守则》。然而，另外一部分业主认为此举不合理，且《守则》扩大了物业管理公司的权限，因此拒绝签署该《守则》。之后，明星花园业主自行成立了明星花园业主委员会，并报B市房地产管理部门登记备案。明星花园业主委员会成立后与L公司交涉，认为L公司自行制定《明星花园住户守则》，无视明星花园业主的权利；并且对未签署该《守则》的业主人住实施干扰，并不提供管理与服务，侵害了业主的权利；要求L公司重新与明星花园业主委员会签订物业管理委托合同，重新制定业主公约。L公司认为自己是与明星花园的开发商H公司签订的物业管理委托合同，享有在明星花园实施管理的权利；为了顺利展开物业管理工作，有权利制定《明星花园住户守则》，并要求小区所有住户遵守，以此来维护明星花园的秩序。因此L公司拒绝与明星花园业主委员会重新达成有关协议。

　　[法理、法律评析]

　　本案所涉及的问题是物业管理公司制定的小区内管理办法对小区业主的约束力问题。物业管理公司是小区内开展专业管理与服务的机构，是小区日常管理工作的承担者。参照《城市新建住宅小区管理办法》和各地方关于物业管理的条例、规定，物业管理公司在物业管理活动当中享有以下权利：

　　(一)根据有关法律、法规的规定，并结合具体的实际情况，制订本物业管理区内的物业管理办法，同时建立健全相应的规章制度，为物业管理工作的开展提供有效依据；

　　(二)依据物业管理委托合同、《城市新建住宅小区管理办法》和本地区的物业管理规定对物业管理区实施管理；

　　(三)依据物业管理委托合同和有关物业管理费用的规定收取物业管理费用；

　　(四)依据物业管理委托合同，在管委会的监督下合理地使用物业管理启动基金和房屋维修基金；

　　(五)制止违反规章制度的行为；

　　(六)在物业管理活动中要求管委会提供必要的协助；

　　(七)选聘专业的公司、企业承担物业管理中的专项管理业务；

　　(八)实行多种经营，以其收益补充物业管理经费。

　　因此，物业管理公司在开展小区内专业化管理与服务工作的时候，为了保证工作的顺利开展是可以制定小区内的管理办法的。但是同时必须注意的是，物业管理公司制定的小区内管理办法能否强制性地成为业主人住小区的先决条件。应当说，发生此类纠纷多是因为物业管理公司是与房地产开发商签订的物业管理委托合同，而房地产开发商在与物业管理公司签订物业管理委托合同的时候没有足够地重视未来业主的物业管理权利，因此在有关方面的约定有所疏忽。于是，在约定不明确的情况下，物业管理公司自行制定了小区内的管理办法。其实物业管理公司虽然有权利制订小区内的管理办法，但这并非是一份具有强制执行性的文件。因为，首先物业管理公司作为一个企业，并不具备强制力的主体资格，其在物业管理法律关系中与业主的关系是平等的民事法律关系。其次，业主从房地产开发商手中购买了物业，就享有了物业的所有权，作为物业的主人，当然就拥有了对物业管理者进行选择与安排的权利。只不过由于小区是一个由诸多业主共同享有权利的物业，这样选择与安排的权利就移交到代表全体业主的业主委员会上来，所以以物业管理公司制订的小区内管理办法作为业主入住的先决条件是不合理的。同时根据规定，物业管理公司在物业管理活动中应当履行以下义务：

　　(一)履行物业管理委托合同，依法经营；

　　(二)接受管委会和住户的监督；

　　(三)重大的物业管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会认可；

　　(四)接受物业管理行政主管部门和其他有关部门及当地人民政府的监督指导。

　　所以物业管理公司的小区内管理办法应当与业主委员会进行协商，明确双方的权利义务，而不是以此作为小区内强制性的规定要求业主五条件地遵守。

　　结合本案来看，L公司是接受H公司委托对明星花园进行管理与服务的物业管理公司，其在进入明星花园后制订《明星花园住户守则》，作为在明星花园开展物业管理工作的依据，是自己权利的一种体现，该行为本身并无不足之处。但是作为平等民事法律关系的当事人，要求业主五条件地遵守该《守则》，并以此作为人住的先决条件，则侵害了业主的正当权益。虽然L公司开始管理时明星花园的业主委员会尚未成立，但是L公司应当积极组织业主成立业主委员会，并与业主委员会协商在明星花园内的管理办法。明星花园业主成立业主委员会后，要求L公司重新签订物业管理委托合同，并在合同中重新明确各方权利义务，制订合理的《住户守则》，是业主委员会正当代表全体业主行使权利的表现，是应当得到法律的保护和支持的。

　　案例2 物业管理公司应当遵守业主公约

　　[案情摘要]

　　S市广厦新村是S市C公司开发建设的住宅小区，于1999年建成；C公司委托了T公司对广厦新村进行前期物业管理，与之签订了物业管理委托合同。2000年广厦新村住户陆续人住，之后成立了广厦新村业主委员会，并报S市房地产管理部门登记备案。广厦新村业主委员会成立后，制订了《广厦新村业主公约》，并由全体业主签字生效。2001年广厦新村业主委员会与T公司重新协商续聘事宜、广厦新村业主委员会要求T公司按照《广厦新村业主公约》中有关业主权利的规定，在物业管理委托合同中明确业主对物业管理公司的监督权，并在有关费用的缴交上按照《广厦新村业主公约》的规定确定。T公司认为尊重业主对物业管理工作的监督是应有之意，可以遵守；但是在费用问题上应当由双方共同商定，不能单方面按照《广厦新村业主公约》的约定?广厦新村业主委员会认为T公司不能按照业主的意思订立合同，因此决定不续聘T公司，并打算另行聘请新的物业管理公司。T公司则认为自己是接受广厦新村开发商C公司的委托对广厦新村进行管理的，当时双方约定的期限尚未到期，而且《广厦新村业主公约》的制订并未通知自己参与；广厦新村业主委员会以此要求T公司遵守《广厦新村业主公约》有关规定，是不合理的，另行聘请物业管理公司也侵害了T公司的权利。

　　[法理、法律分析]

　　这一起纠纷的关键点就在于物业管理当中的一份重要的法律文件——业主公约，业主公约是物业管理中一个非常重要的法律文件?是由全体业主签署承诺遵守，并对全体业主产生约束力的行为守则。业主公约由业主委员会制订，并经全体业主讨论通过后签字生效。业主公约应当包括下列内容：

　　(1)物业名称、地点、面积及户数；

　　(2)公共场所及公用设施状况；

　　(3)业主大会的召集程序及决定物业区域内重大事项的方式；

　　(4)业主使用其房屋与物业管理区内公共场所及公用设施的权益；

　　(5)业主参与物业管理的权利；

　　(6)业主对业主委员会及物业管理公司的监督权；

　　(7)各项维修、养护和管理费用的缴交；

　　(8)业主在物业管理区内应当遵守的行为准则；

　　(9)违反业主公约的责任；

　　(10)其他有关事项。

　　由此可见，业主公约实际上是小区业主共同约定在小区内和阶共享小区公共资源，保证业主合法权益的自治文件，代表的应当是全体业主的利益，应当由业主委员会制订，并在全体业主签宇后生效，成为约束小区内全体业主的公共契约：作为约束全体业主的公共契约，业主公约对物业管理公司是否具有约束力，并且与物业管理公司的关系如何，是物业管理法律关系中的重要问题，明确此问题才能够理顺物业管理法律关系中业主与物业管理公司的关系。从表面上来看，业主公约由业主委员会制订并由全体业主签字生效，并不需要物业管理公司参与其中；但是作为在小区内从事专业管理与服务的物业管理公司与这样一份在小区内形成普遍约束力的公共契约应当是具备一定联系的。首先，业主公约约定了业主在物业管理中的权利义务，而这一权利义务同样将在业主委员会代表全体业主与物业管理公司签订的物业管理委托合同中明确；其次，业主公约约定了业主在小区内应当遵守的行为准则，这一准则的执行是需要物业管理公司在日常的专业管理与服务中来完成的；第三，业主公约约定了业主对业主委员会及物业管理公司的监督权利，如果没有与物业管理公司相通气，将会在日后的物业管理工作中造成不必要的麻烦、因此业主公约与物业管理公司是具有密切的联系的，在制订的过程中，虽然是业主委员会的职责，但是在一定程度上征求物业管理公司的意见，对于日后的专业化管理是有好处的。业主公约在全体业主签字生效后也应当通报物业管理公司，并在物业管理委托合同中予以说明。

　　回到本案，广厦新村业主委员会制订《广厦新村业主公约》是业主委员会的法定权利之一；《广厦新村业主公约》在全体业主签字后生效。该《公约》中关于业主权利的规定以及有关费用的约定就构成了全体业主一致协议的结果，应当由业主委员会在与物业管理公司协商物业管理委托合同时作为业主选聘物业管理公司的条件；只要这样的约定不违反法律、法规的规定，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形之一的，就可以成为业主在物业管理委托合同中所提的要求。毕竟业主作为物业的主人，选择符合自己合理要求的物业管理公司是正当的权利，所以广厦新村业主委员会要求T公司在物业管理委托合同中遵守《广厦新村业主公约》中的有关规定并无不妥。T公司以自己与C公司签订的物业管理委托合同未到期为由拒绝签署新的委托合同是不合理的。因为业主委员会成立后代表业主行使物业管理公司的选择权是建设部《新建住宅小区管理办法》有所规定的，T公司不能以此拒绝。