商業運作

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商業運作（Business Operations）

　　商業運作是指專門從事產品交換的贏利性活動，通俗說法就是“買賣”。大多數的商業運作，都是通過成本以上的價格賣出產品或服務，從而獲得贏利。

　　營銷是商業運作的主要形式。營銷的方式很多，從以前的“4P”，現在又發展到“4C” 、“4R”、“4S”等。

　　商業運作的管理最直接涉及的是市場的發展管理、企業機制的管理與財務的管理三大類，統稱為經營管理。

　　1、市場發展管理

　　A、服務項目的組合

　　現今的服務項目不是以多取勝，而是以優、異、便捷取勝，一個商業平臺的服務項目的組合，應考慮到消費者常規連鎖性的消費習慣及要求，使消費者在消費的環境中，不會因得不到所需求的服務而為此對品牌產生負面的消費情緒。

　　B、市場發展管理

　　新成立的商業項目都需要經歷三個周期，一是經營前期、推廣期，剛開始經營需要讓市場對項目有認知，那就需要多做些廣告及酬賓活動；二是穩定期，當市場對項目有一定的消費認知，就需要針對性的對客戶進行整合分類，以或增加或減少或刪除的服務形式來加深服務與消費的聯盟紐帶；三是發展期，項目在消費市場中有一定的影響和知名度，運用商業在市場中的有效資源進行整合，擴大發展商業項目。

　　2、企業機制管理

　　A、有效的崗位編製

一人多能，針對項目把崗位編製簡化，是現今商業管理模式所提倡的概念。簡化程式，精英團隊，在服務的過程中，合併服務程式並簡單優化服務方式，針對性的突出項目與眾不同的服務特性，適合而有效的崗位編製，可免除傳統管理中會出現的人海憂患，使每個工作力能合理並有效的發揮其技能，同時，最有效的可降低人力成本，提高團隊的工作效率。

　　B、制度與職責嚴明化

　　制度是團隊服務形象的標準，嚴明而有活力的制度，具有約束的威力、團隊的向心力、及號召力、可令團隊有責任及使命感，而維護企業的利益。

　　強調並清晰每個員工的工種分配、職責範圍以及可行使的權力，讓其清楚的知道在職責的範圍內所能與所不能，是非常重要的一個環節，它體現出員工是否有發展空間，決定著員工晉升的標準、獎懲的依據，影響著員工對工作的熱情與對企業的歸屬指數。

　　3、財務管理

　　財務管理分投資管理、成本管理與利潤管理，投資管理分經營前期的投資和經營中後續的投資，後續投資體現在擴建、媒體宣傳、設備增加方面。根據經營狀態及市場發展趨勢來決定其投資的必要性。

　　成本管理分資產管理與採購管理，資產管理體現在維護和保養，以及殘碎物品的回收、處理，採購管理則要結合經營情況嚴格控制物品採購的數量、質量與周期。透明化市場的物資價，或指定供應商。

　　利潤管理指經營所得利潤的分配。

　　商業運作的根本所在：定位

　　多數商業項目的運作，特別是具有一定知名度商圈的商業項目，前期並沒有考慮定位的問題，開發商僅以快速銷售開發的商鋪為目的。不管三七二十一，先把整個項目的初步設想規劃一下，就開始向客戶吹起投資回報。到最後，項目經營出現問題，那麼鋪子不但買不出去，而且會讓一部分衝動者大吃一驚。

　　正因為，旁著商圈既有的老字型大小知名度，而不願意花太多的精力去規劃和設想修建起來的商業樓盤最終改如何實現投資的利益，因此，在招商過程中，很容易就出現了招商困難的現象。

　　目前，大多數商業項目，由於建前定位不清晰，建中招商對象不清晰，建後運作思路不清晰，整個過程都是憑一種對老商圈盲目崇拜的心情去開發項目。即使前期順利，那麼中期也逃不脫利害，即使前、中期一切正常，後期的時候，也會遇到不少麻煩。環環相扣的定位問題，不僅直接決定了項目的可行性，同時也決定了項目能否發展的概率有多大。

　　定位問題，之所以是商業運作的根本，主要有以下幾個方面的原因：

　　一、定位關係到商業開發商給投資商的回報承諾。商業地產的運作模式基本有兩種：一種是自建自營；一種是自建他營。對前者來說，也不存在投資回報的問題，因為他不牽涉到銷售的問題，相當於是自投自營，自己承擔盈虧風險。而自建他營的商業項目，不僅牽涉到給投資者的回報問題，而且也牽涉到後期經營給商家回報的問題。這樣兩方面的回報，對整體商業地產的運作來說，難度和風險是增加了很多。在項目前期修建規劃定位和後期經營定位方面，兩者不能夠很好結合考慮，那麼就很難對幾方利益得到有效的回報承諾。

　　二、定位關係到整體項目招商的難易程度。應該說，在商業地產項目整體經營狀況不很理想的前提下，加之市場競爭的飽和度，很多商業地產項目有可能在前期銷售過程中很順利，但是面對整體招商經營的環節時，就很難做到盡善盡美。不是招而不來，就是招不滿場，既破壞了項目整體經營的既定設想，同時由於招商不利，拖延時間太久，也會導致一個項目悄無聲息地流產，形成爛尾樓。

　　定位清晰，給商家和投資者的信心也就很足，假若定位混亂不清，那麼在後期經營過程中，也不會有一個清晰的章法，最終也會使項目招商產生麻煩。

　　三、定位關係到項目的整體營銷宣傳包裝推廣。項目定位在前期沒有一個明確的方向和目標，在做下一步的項目推廣和品牌包裝方面將會產生一系列不可預計的失誤，導致宣傳和推廣方向稀里糊塗，沒有主次，沒有特點，更不可能形成品牌。

　　很多商業項目在宣傳過程中，顯得混亂不堪，就是因為執行者對高層決策者的決策顯得很難把握，每個人說一個說法，每個人做一個指示，最終就會導致執行者左聽右聽，最後讓自己也無從判斷，到底該聽哪一個的，到底怎樣包裝才可以實現項目更好的發展。久而久之，最終一個項目給人的感覺就不倫不類，只能等待慢慢的死掉。

　　四、定位不是拍腦袋的事情，而必須要冷靜客觀。定位不是拍腦袋的決策，不是一個想法就要盲目上馬的問題，而是需要經過多方比較和調研以後，切實分析項目可行性之後的理性決策。消費者容易衝動，是為了便宜，投資商容易衝動，是為了利益。在衝動行為不能冷靜的情況下，任何決策行為都是危險的。因為，它是“腦袋效應”的惡果，而不是一條明晰的經營路子。

　　很多項目死在定位上，就是因為決策者太多的熱化反應，導致了思維不能夠冷靜，客觀一點去考慮客觀的環境和項目發展的可行性，就憑一股熱氣做了起來，趕鴨子上架，最後想撤都剎不住車，要麼粉身碎骨，要麼就是調整思維，血拼一條路子出來。

　　五、定位合適，會減少一大筆不必要的費用開支。合適充分的前期準備，不僅讓項目整體方向明確，而且可以節約投資商大部分必不要開支的經費。一個項目能夠在發展過程中，防微杜漸，謹慎行事，那麼後期的回頭路就少走一些；假若前期粗枝大葉，盲目立項上馬，那麼後期的彎路多了，再從新調整就顯得有點既浪費金錢又浪費人力、物力。

　　不論是從項目的從新方向調整、人員配置、部門設置、項目整改方面、整體宣傳推廣方面都會產生非常麻煩的經費投入，這對一個剛上市的新市場來說，更是顯得繁瑣複雜，一旦，信心與激情受到打擊，那麼項目整體的運作就會瀕臨崩潰的邊緣。