預購商品房期權抵押
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預購商品房期權抵押是指商品房預購人將已付部分房款的預購商品房期權設定抵押。預購商品房期權設定抵押應符合以下條件：①抵押所擔保的主債權僅限於購買該商品房的貸款；②不得設定最高額抵押；③符合國家關於商品房預售管理的規定。[1]
預購商品房期權抵押的流程[2]
預購商品房抵押的基本流程為：
第一步，商品房預購人與商品房開發經營企業簽訂商品房預購合同，全部付清或部分付清房價款。
第二步，持商品房預售合同到房地產登記機關登記備案。
第三步，將預購商品房設定抵押。
一般有二種情況：
第一種情況：預購人已全部付清房價款，同時預購人作為抵押人與抵押權人訂立了抵押合同。
第二種情況：預購人部分付清房價款，其餘房價款向銀行申請貸款，並以該預購的商品房設定抵押，作為償還貸款的擔保，預購人在一定期限內定時向銀行償還貸款，直到貸款清償完畢。
第四步，抵押權人與抵押人簽訂抵押合同。簽訂抵押合同時，應查驗抵押人所提供的商品房預售合同是否經房地產登記機關登記備案，該預購房屋是否已轉讓，已設定抵押或已被司法機關查封等等。
第五步，抵押雙方持抵押合同及經房地產登記機構登記備案的商品房預售合同到房地產登記機關辦理抵押登記。
第六步，抵押權人保管其他權利證明，房地產權利人領取已經註記的商品房預售合同。
第七步，債務履行完畢或貸款已經清償，抵押雙方持註銷抵押申請書、其他權利證明及已經註記的商品房預售合同到房地產登記機關辦理註銷抵押登記手續。
第八步，債務履行期間或貸款清償期間，該預購商品房已經初始登記，買受人持商品房出售合同、房屋交接書和其他權利證明等材料到房地產登記機關辦理交易過戶登記。
第九步，抵押權人保管房地產其他權利證明，抵押人領取經註記的房地產權證及繳納有關稅費，並繼續履行債務和清償貸款。
預購商品房期權抵押與在建工程抵押[3]
在建工程抵押，是指抵押人將其合法方式取得的土地使用權和正在建設過程中的工程，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定(或約定)的房款後，由貸款銀行代其支付其餘的購房款，購房人將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
在建工程與預購的商品房是一個問題的兩個方面：預購商品房對於開發商而言系在建工程；對於購房人而言系尚未竣工的商品房，即所謂的“期房“或日”樓花”。但是預購商品房抵押一般系專指購房人利用在建的商品房工程抵押貸款。在建工程抵押系由法律創設的一項特別制度
期房抵押貸款應註意的問題
1．應當符合法定條件開發商已交付全部土地使用權出讓金．取得土地使用權證；持有建設工程規劃許可證和施工許可證；投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；取得商品房預售許可證明；
2．預購商品房貸款抵押，購房人須有能力支付首期的房價款；
3．預購商品房貸款抵押．其擔保的債權數額礁出購房人支付首期規定的房價款的餘款。期房抵押金融機構的確定往往由開發商通過其與金融機構簽定《銀企合作協議》確定的，購房人一般對金融機構無選擇權。
在建工程抵押須符合的條件
1．抵押物為在建工程
2．取得土地使用權證書
在這裡需要註意的是：在建工程土地取得並非只是出讓的方式．以劃撥方式取得的土地的在建工程也可經批准後抵押。這是與預購商品房抵押的區別所在，商品房的土地取得方式必須是出讓，而在建工程的土地取得不僅是出讓，還包括劃撥取得的方式。
3．符合法定的基本條件
持有建設工程規劃許可證和施工許可證；投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
4．遵循“地隨房走”或”房隨地走”的原則
在建工程已完工部分與其土地使用權同時抵押，即以在建工程已完工部分抵押的．其土地使用權隨之抵押的要懂得房屋與土地是不可分性，它也必須遵循房地產抵押中“地隨房走”或”房隨地走“的原則。
“按揭”中預購商品房抵押的方式和效力[4]
“按揭”，一般是指購房人向房地產開發商支付首期購房款，餘款由金融機構代為支付，購房人以購買的預購商品房向金融機構設定抵押，擔保償還金融機構借款的行為。
“按揭”中的預購商品房抵押，設立抵押時抵押物在法律上尚不存在，不能進行抵押物登記。在抵押物不存在的情況下，如何設立抵押？設立抵押的行為會產生什麼法律效力？《城市房地產抵押管理辦法》第34條第2項規定：“以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。”這說明預購商品房抵押登記的方式是由登記機關在抵押合同上作記載。《物權法》第20條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”這說明在抵押合同上作記載的性質屬於《物權法》規定的預告登記。預告登記不是登記不動產物權，而是登記保證將來不動產物權變動實現的債權請求權。經登記後的債權請求權，未經預告登記的權利人同意，對預購商品房的處分不產生物權效力。
另外，《物權法》第20條第2項規定：“預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效。”《城市房地產抵押管理辦法》第34條第2項規定：“抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書後，重新辦理房地產抵押登記。”上述法律和部門規章的規定，提醒金融機構：預售商品房辦理了預告登記不等於金融機構就是抵押權人，只有在取得預售商品房所有權證書後，辦理商品房抵押登記才能取得抵押物權。相應的，在簽訂抵押合同時應當約定借款人有義務在取得預購商品房的所有權證書後，協助金融機構辦理不動產抵押登記。
