预购商品房期权抵押

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什么是预购商品房期权抵押

  预购商品房期权抵押是指商品房预购人将已付部分房款的预购商品房期权设定抵押。预购商品房期权设定抵押应符合以下条件:①抵押所担保主债权仅限于购买该商品房贷款;②不得设定最高额抵押;③符合国家关于商品房预售管理的规定。[1]

预购商品房期权抵押的流程[2]

  预购商品房抵押的基本流程为:

  第一步,商品房预购人与商品房开发经营企业签订商品房预购合同,全部付清或部分付清房价款。

  第二步,持商品房预售合同到房地产登记机关登记备案。

  第三步,将预购商品房设定抵押。

  一般有二种情况:

  第一种情况:预购人已全部付清房价款,同时预购人作为抵押人抵押权人订立了抵押合同

  第二种情况:预购人部分付清房价款,其余房价款向银行申请贷款,并以该预购的商品房设定抵押,作为偿还贷款的担保,预购人在一定期限内定时向银行偿还贷款,直到贷款清偿完毕。

  第四步,抵押权人与抵押人签订抵押合同。签订抵押合同时,应查验抵押人所提供的商品房预售合同是否经房地产登记机关登记备案,该预购房屋是否已转让,已设定抵押或已被司法机关查封等等。

  第五步,抵押双方持抵押合同及经房地产登记机构登记备案的商品房预售合同到房地产登记机关办理抵押登记

  第六步,抵押权人保管其他权利证明,房地产权利人领取已经注记的商品房预售合同

  第七步,债务履行完毕或贷款已经清偿,抵押双方持注销抵押申请书、其他权利证明及已经注记的商品房预售合同到房地产登记机关办理注销抵押登记手续。

  第八步,债务履行期间或贷款清偿期间,该预购商品房已经初始登记,买受人持商品房出售合同、房屋交接书和其他权利证明等材料到房地产登记机关办理交易过户登记。

  第九步,抵押权人保管房地产其他权利证明,抵押人领取经注记的房地产权证及缴纳有关税费,并继续履行债务和清偿贷款。

预购商品房期权抵押与在建工程抵押[3]

  在建工程抵押,是指抵押人将其合法方式取得的土地使用权和正在建设过程中的工程,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为

  预购商品房贷款抵押,是指购房人在支付首期规定(或约定)的房款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,购房人将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为

  在建工程与预购的商品房是一个问题的两个方面:预购商品房对于开发商而言系在建工程;对于购房人而言系尚未竣工的商品房,即所谓的“期房“或日”楼花”。但是预购商品房抵押一般系专指购房人利用在建的商品房工程抵押贷款。在建工程抵押系由法律创设的一项特别制度

  期房抵押贷款应注意的问题

  1.应当符合法定条件开发商已交付全部土地使用权出让金.取得土地使用权证;持有建设工程规划许可证和施工许可证;投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;取得商品房预售许可证明;

  2.预购商品房贷款抵押,购房人须有能力支付首期的房价款;

  3.预购商品房贷款抵押.其担保的债权数额礁出购房人支付首期规定的房价款的余款。期房抵押金融机构的确定往往由开发商通过其与金融机构签定《银企合作协议》确定的,购房人一般对金融机构选择权

  在建工程抵押须符合的条件

  1.抵押物为在建工程

  它必须是可以通过转让的在建工程保证抵押权价值的实现;

  2.取得土地使用权证书

  在这里需要注意的是:在建工程土地取得并非只是出让的方式.以划拨方式取得的土地的在建工程也可经批准后抵押。这是与预购商品房抵押的区别所在,商品房的土地取得方式必须是出让,而在建工程的土地取得不仅是出让,还包括划拨取得的方式。

  3.符合法定的基本条件

  持有建设工程规划许可证和施工许可证;投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

  4.遵循“地随房走”或”房随地走”的原则

  在建工程已完工部分与其土地使用权同时抵押,即以在建工程已完工部分抵押的.其土地使用权随之抵押的要懂得房屋与土地是不可分性,它也必须遵循房地产抵押中“地随房走”或”房随地走“的原则。

“按揭”中预购商品房抵押的方式和效力[4]

  “按揭”,一般是指购房人向房地产开发商支付首期购房款,余款由金融机构代为支付,购房人以购买的预购商品房向金融机构设定抵押,担保偿还金融机构借款的行为。

  “按揭”中的预购商品房抵押,设立抵押时抵押物在法律上尚不存在,不能进行抵押物登记。在抵押物不存在的情况下,如何设立抵押?设立抵押的行为会产生什么法律效力?《城市房地产抵押管理办法》第34条第2项规定:“以预售商品房或者在建工程抵押的,登记机关应当在抵押合同上作记载。”这说明预购商品房抵押登记的方式是由登记机关在抵押合同上作记载。《物权法》第20条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”这说明在抵押合同上作记载的性质属于《物权法》规定的预告登记。预告登记不是登记不动产物权,而是登记保证将来不动产物权变动实现的债权请求权。经登记后的债权请求权,未经预告登记的权利人同意,对预购商品房的处分不产生物权效力。

  另外,《物权法》第20条第2项规定:“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的,预告登记失效。”《城市房地产抵押管理办法》第34条第2项规定:“抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。”上述法律和部门规章的规定,提醒金融机构:预售商品房办理了预告登记不等于金融机构就是抵押权人,只有在取得预售商品房所有权证书后,办理商品房抵押登记才能取得抵押物权。相应的,在签订抵押合同时应当约定借款人有义务在取得预购商品房的所有权证书后,协助金融机构办理不动产抵押登记。

参考文献

  1. 张永岳,崔裴.房地产经纪概论.中国建筑工业出版社,2008.4
  2. 聂琦波,王莉飞.房地产经纪概论复习纲要及模拟题集 (第2版).中国建筑工业出版社,2006年06月第2版
  3. 穆本.房地产法律及相关词语解释.企业管理出版社,2009.06
  4. “按揭”中预购商品房抵押的方式和效力.《青岛财经日报》,2008.10.10
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