貸款抵押物估價

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　　貸款抵押物估價是指由專門的估價機構如會計師事務所，按照科學公正的辦法，對抵押物的即期以及貸款到期時的價值、變現能力的綜合測算。商業銀行依托會計師事務所等估價機構辦理抵押物估價既是完善貸款抵押擔保，防範銀行信貸風險的重要措施，也是增加銀行營業收入，發展中介業務的一個有效途徑。

　　貸款抵押物估價作為資產估價的一種，既有一般資產估價的特點，也具有貸款抵押物這種特殊資產估價的特點。作為一般資產估價，主要有以下特點：

　　(一)現實性。指以確認抵押物及其評估價格的基準時間為時點，對抵押物的實際狀況進行估價。主要表現在：1．以現實存在為依據，沒有與過去業務及記錄進行銜接的約束；2．要以現實為基礎反映未來；3．強調客觀存在。

　　(二)市場性。抵押物估價是在模擬市場條件下對資產進行確認、估價和報告，並且通常受市場的直接檢驗。

　　作為特殊資產——貸款抵押物的估價，其特殊性主要表現在：

　　1．預測性。抵押物估價不但要測算抵押物的即期價值，還要預測該資產在未來某一時間(如貸款到期日)的價值。

　　2．以貸款安全為目的。一般資產估價，以準確性為最大原則，而貸款抵押物估價，則以保證貸款安全為最大原則。因此，它常常以預測為重要手段，在價格要素估價方面，如預期壽命、功能適銷率、價格、利潤等經過科學的預測，從而得出未來某時點上，貸款抵押物的有效變現價值，從而保證貸款安全。

　　(三)咨詢性。抵押物估價結論本身不具備強制執行的效力，只供銀行信貸部門參考使用，估價人對估價本身符合職業準則要求負責。

　　在貸款抵押物估價工作中，估價人員應堅持以下原則：

　　(一)客觀性原則。就是要以客觀事實為依據，實事求是，一切從實際出發，強調事實高於形式，即使需要作出必不可少的假設也應與事實一致，不與事實有衝突。

　　(二)獨立性原則。要求抵押物估價不受當事人和評估人利益的影響而獨立進行，不依賴於其他個人、機構和組織，也不受其干擾和影響，不偏袒貸款銀行和借款人中的任何一方。

　　(三)科學性原則。就是要依照國家的法律、法規和政策規定，嚴格按照職業標準和規範，運用科學的程式、方法和技術，選擇適當的參數進行估價。否則，其結果必然脫離實際，導致抵押行為的失敗。

　　對於抵押物估價機構來說，其估價程式主要包括接受委托、評定估算和提出報告三個階段。

　　(一)接受委托階段的主要工作是，瞭解委托行的貸款抵押物的概況，簽訂抵押物估價協議書，配備評估人員。

　　(二)評定估算階段的主要工作是，制定評估方案，評定被估資產的狀況，估算資產的價格。

　　(三)提出報告階段的主要工作是，整理評估工作底稿，撰寫估價報告書。屬於國有資產估價的，報告書還應提交國有資產管理部門進行驗證和確認。

　　抵押物估價方法有許多種，要根據不同種類的抵押物以及抵押物自身不同的情況，具體確定採用哪種估價方法。常用的幾種估價方法有：重置成本法、現行市價法、收益現值法和清算價格法等。

　　一、重置成本法

　　(一)複原重置成本法

　　複原重置成本法，是指按原功能、材料、工藝、消耗等複製被估價抵押物，參照現行價格水平和費用標準估算重置全價，並：扣除有形損耗和無形損耗後，評定資產凈價的辦法。

　　其基本公式為：

　　資產重置凈價=(資產複原重置全價－技術性貶值)×成新盎

　　資產複原重置全價=(某項材料消耗量×該材料現值)+(原耗工×現行工時費用)+(原勞務消耗量×現取費標準) 　　

　　技術性貶值，是指因技術陳舊影響抵押物價格的部分：

　　(二)更新重置成本法

　　更新重置成本法是在現行技術條件下，按新材料、新工藝、新消耗、新價格和費用標準，重置與被估抵押物具有相同功能的全新資產而得出的重置成本，再扣除有形和無形損耗，以評定資產凈值的辦法：

　　其基本公式如下：

　　資產更新重置成本凈價=資產更新重置成本價全價×成新率一功能性貶值

　　資產更新重置成本全價=現行技術條件下的量耗×現價 　　

　　功能性貶值是因技術進步使類似功能成本降低(包括投資成本和運行成本)。或相同投資獲得功能更先進、更完備的資產，致使被估抵押物價格下降的部分。

　　(三)物價指數調整法

　　物價指數調整法是根據歷史成本，考慮物價指數．把賬面成本調整成重置成本全價，再扣除各種損耗確定重置凈價的方法

　　其基本公式為：

　　估資產重置成本凈價=被估資產歷史成本×適用物價指數×成新率－技術性損耗－功能性損耗

　　被估資產歷史成本來源於會計賬簿，其他參數同上。

　　二、現行市價法

　　現行市價法是以市場參照物的實際售價為基礎，考慮出售時間、出售條件，與類比物在生產規模、效率、地理位置、競爭能力和收益等方面的差異，通過類比分析進行調整後，評估抵押物收益現值的辦法。

　　其基本公式為：

　　資產價格＝參照物價格＋(時間差異價格＋條件差異價格＋規模、效率、位置、收益等有差異價格)

　　式中時間差異影響價格的測算，可按類比物出售時間為基期的定基物價指數來進行計算。根據被估抵押物的不同情況分別採取綜合物價指數、分類物價指數或單項物價指數，其他參數可採取具體因素分析的方法測定。

　　三、收益現值法

　　收益現值法是通過預測被估價資產的未來獲利能力和市場資金利用(收益)率來測算該資產的現值的方法。

　　(一)未來收益能夠確定在某一期間內的

　　其計算公式為：

　　被估價資產價值=(各年預期收益額×各年折現繫數)

　　式中收益額確定有3種情況：一是企業利潤總額；二是企業利潤與折舊額之和；三是企業稅後利潤，可根據具體情況選擇。折現繫數採用銀行利率加一定幅度的風險率。

　　(二)未來收益是無限期的

　　1．未來收益各年不等額。其公式為：

　　被估資產價值=

　　式中：Rt表示每年的收益

　　t表示時間，第1，2…，n年

　　i表示折現率

　　2．未來收益各年是等額的。其公式為： 　　

　　式中：A表示未來年份等額收益

　　I表示資本化率，即等額無窮收入的折現率。

　　四、清算價格法

　　清算價格法是按資產可變現價值來確定其價值的方法。通常清算價格都低於其持續經營價值，主要取決於資產的通用性能。專用設備和在產品通常很難找到買主，其價格往往低於經營資產的價值，清算價格一般通過市場售價比較法來獲得，即在市場上選擇適當的參照物，估算一個折扣率來確定被估價資產的清算價格。其公式為：

　　被估價資產的價值=參照物全新的市場價格×折扣率×所估價資產成新率。