贷款抵押物估价

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　　贷款抵押物估价是指由专门的估价机构如会计师事务所，按照科学公正的办法，对抵押物的即期以及贷款到期时的价值、变现能力的综合测算。商业银行依托会计师事务所等估价机构办理抵押物估价既是完善贷款抵押担保，防范银行信贷风险的重要措施，也是增加银行营业收入，发展中介业务的一个有效途径。

　　贷款抵押物估价作为资产估价的一种，既有一般资产估价的特点，也具有贷款抵押物这种特殊资产估价的特点。作为一般资产估价，主要有以下特点：

　　(一)现实性。指以确认抵押物及其评估价格的基准时间为时点，对抵押物的实际状况进行估价。主要表现在：1．以现实存在为依据，没有与过去业务及记录进行衔接的约束；2．要以现实为基础反映未来；3．强调客观存在。

　　(二)市场性。抵押物估价是在模拟市场条件下对资产进行确认、估价和报告，并且通常受市场的直接检验。

　　作为特殊资产——贷款抵押物的估价，其特殊性主要表现在：

　　1．预测性。抵押物估价不但要测算抵押物的即期价值，还要预测该资产在未来某一时间(如贷款到期日)的价值。

　　2．以贷款安全为目的。一般资产估价，以准确性为最大原则，而贷款抵押物估价，则以保证贷款安全为最大原则。因此，它常常以预测为重要手段，在价格要素估价方面，如预期寿命、功能适销率、价格、利润等经过科学的预测，从而得出未来某时点上，贷款抵押物的有效变现价值，从而保证贷款安全。

　　(三)咨询性。抵押物估价结论本身不具备强制执行的效力，只供银行信贷部门参考使用，估价人对估价本身符合职业准则要求负责。

　　在贷款抵押物估价工作中，估价人员应坚持以下原则：

　　(一)客观性原则。就是要以客观事实为依据，实事求是，一切从实际出发，强调事实高于形式，即使需要作出必不可少的假设也应与事实一致，不与事实有冲突。

　　(二)独立性原则。要求抵押物估价不受当事人和评估人利益的影响而独立进行，不依赖于其他个人、机构和组织，也不受其干扰和影响，不偏袒贷款银行和借款人中的任何一方。

　　(三)科学性原则。就是要依照国家的法律、法规和政策规定，严格按照职业标准和规范，运用科学的程序、方法和技术，选择适当的参数进行估价。否则，其结果必然脱离实际，导致抵押行为的失败。

　　对于抵押物估价机构来说，其估价程序主要包括接受委托、评定估算和提出报告三个阶段。

　　(一)接受委托阶段的主要工作是，了解委托行的贷款抵押物的概况，签订抵押物估价协议书，配备评估人员。

　　(二)评定估算阶段的主要工作是，制定评估方案，评定被估资产的状况，估算资产的价格。

　　(三)提出报告阶段的主要工作是，整理评估工作底稿，撰写估价报告书。属于国有资产估价的，报告书还应提交国有资产管理部门进行验证和确认。

　　抵押物估价方法有许多种，要根据不同种类的抵押物以及抵押物自身不同的情况，具体确定采用哪种估价方法。常用的几种估价方法有：重置成本法、现行市价法、收益现值法和清算价格法等。

　　一、重置成本法

　　(一)复原重置成本法

　　复原重置成本法，是指按原功能、材料、工艺、消耗等复制被估价抵押物，参照现行价格水平和费用标准估算重置全价，并：扣除有形损耗和无形损耗后，评定资产净价的办法。

　　其基本公式为：

　　资产重置净价=(资产复原重置全价－技术性贬值)×成新盎

　　资产复原重置全价=(某项材料消耗量×该材料现值)+(原耗工×现行工时费用)+(原劳务消耗量×现取费标准) 　　

　　技术性贬值，是指因技术陈旧影响抵押物价格的部分：

　　(二)更新重置成本法

　　更新重置成本法是在现行技术条件下，按新材料、新工艺、新消耗、新价格和费用标准，重置与被估抵押物具有相同功能的全新资产而得出的重置成本，再扣除有形和无形损耗，以评定资产净值的办法：

　　其基本公式如下：

　　资产更新重置成本净价=资产更新重置成本价全价×成新率一功能性贬值

　　资产更新重置成本全价=现行技术条件下的量耗×现价 　　

　　功能性贬值是因技术进步使类似功能成本降低(包括投资成本和运行成本)。或相同投资获得功能更先进、更完备的资产，致使被估抵押物价格下降的部分。

　　(三)物价指数调整法

　　物价指数调整法是根据历史成本，考虑物价指数．把账面成本调整成重置成本全价，再扣除各种损耗确定重置净价的方法

　　其基本公式为：

　　估资产重置成本净价=被估资产历史成本×适用物价指数×成新率－技术性损耗－功能性损耗

　　被估资产历史成本来源于会计账簿，其他参数同上。

　　二、现行市价法

　　现行市价法是以市场参照物的实际售价为基础，考虑出售时间、出售条件，与类比物在生产规模、效率、地理位置、竞争能力和收益等方面的差异，通过类比分析进行调整后，评估抵押物收益现值的办法。

　　其基本公式为：

　　资产价格＝参照物价格＋(时间差异价格＋条件差异价格＋规模、效率、位置、收益等有差异价格)

　　式中时间差异影响价格的测算，可按类比物出售时间为基期的定基物价指数来进行计算。根据被估抵押物的不同情况分别采取综合物价指数、分类物价指数或单项物价指数，其他参数可采取具体因素分析的方法测定。

　　三、收益现值法

　　收益现值法是通过预测被估价资产的未来获利能力和市场资金利用(收益)率来测算该资产的现值的方法。

　　(一)未来收益能够确定在某一期间内的

　　其计算公式为：

　　被估价资产价值=(各年预期收益额×各年折现系数)

　　式中收益额确定有3种情况：一是企业利润总额；二是企业利润与折旧额之和；三是企业税后利润，可根据具体情况选择。折现系数采用银行利率加一定幅度的风险率。

　　(二)未来收益是无限期的

　　1．未来收益各年不等额。其公式为：

　　被估资产价值=

　　式中：Rt表示每年的收益

　　t表示时间，第1，2…，n年

　　i表示折现率

　　2．未来收益各年是等额的。其公式为： 　　

　　式中：A表示未来年份等额收益

　　I表示资本化率，即等额无穷收入的折现率。

　　四、清算价格法

　　清算价格法是按资产可变现价值来确定其价值的方法。通常清算价格都低于其持续经营价值，主要取决于资产的通用性能。专用设备和在产品通常很难找到买主，其价格往往低于经营资产的价值，清算价格一般通过市场售价比较法来获得，即在市场上选择适当的参照物，估算一个折扣率来确定被估价资产的清算价格。其公式为：

　　被估价资产的价值=参照物全新的市场价格×折扣率×所估价资产成新率。