指数调整法

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指数调整法（index-linked benefit）

　　指数调整法又称价格指数调整法、物价指数法是根据已掌握的同类资产（最好是同种资产）历年的价格指数，利用统计预测技术，找出评估对象价格变动方向、趋势和速度，推算出原购置年代和评估基准日期的价格指数，以这两个时期价格指数变动比率与资产原值计算重置成本。其基本公式如下：

　　式中：P₁——重置成本；

　　　 　L₁——评估基准日价格指数；

　　　 　L₀——评估对象原购置时间价格指数；

　　　 　P₀——评估对象原值。

　　(1)应用分析

　　指数调整法系按照账面原值乘以建筑调价系数去估算房屋现行造价的一种方法。它一般适用于群体建筑的评估，也可用于单体建筑的评估，但评估的可靠性较差。运用该方法进行房屋估价计算有两个关键因素，即账面原值和采用的调整系数，只有在账面原值正确，采用的调整系数准确的前提下，这样计算的结果才能准确可靠。在一个群体的房屋建筑评估中，由于很多项目账面值缺乏可靠性，有的调整系数不准确，应避免使用此法。

　　在不得已的情况必须采用指数调整法进行房屋估价时，应认真审核账面原值及造价调整指数的正确性，只有在两个因素相关关系符合评估要求的情况下才能使用此法进行房屋造价计算。

　　(2)计算方法

　　建筑调价系数系由造价调整系数、前期和其它费用调整系数以及资金成本综合调整系数等部分组成，前者系指在房屋建筑建造过程中所耗费的建造成本在不同建造时期的比例关系；后者系指在房屋建筑建造过程中建造成本以外所耗费的费用成本在不同建造时期的比例关系以及在不同建造时期资金成本综合率的比例关系，还有其它方面的调整比例关系暂未考虑。在重置价值评估计算过程中，重置价值的调价系数应由建筑综合调价系数来表达，建筑综合调价系数可以近似地按下列公式计算。

　　C：建筑综合调价系数;

　　C₁：评估基准日时的造价调整系数;

　　C_q1：评估基准日时的前期和其它费用系数;

　　C_z1：评估基准日时的资金成本综合率;

　　C_q2：原前期和其它费用系数;

　　C_z2：原资金成本综合率;

　　J_c：建筑重置价值或建筑单方重置价值;

　　J_z：建筑账面成本价值或建筑账面单方成本价值。

　　在房屋建筑评估中，仅用一个造价调整系数去进行造价计算是不科学的。例如，北京市某办公楼，砖混结构，6 层，层高3.0m，砖条形基础365mm厚砖外墙，240厚砖内墙，钢窗，包板木门，包门套，水磨石地面，外墙水刷石，内墙喷大白浆，每层设有普通卫生间，水暖电配套齐全，建筑面积3058平方米，竣工造价570409元，1985年12月竣工使用，评估基准日为2002年12月，现求评估基准日时的单方重置价值。经测定评估基准日和房屋建造时的造价调整系数为531%，建造时期的前期和其它费用率为 5.65%，计划经济时期的资金成本率应为0;评估基准日时的前期和其它费用率为7.86%，资金成本率为一年期5.49%的一半，即2.745%。则

　　当时的单方成本价=570409/3058=186.53元/m2，

　　建筑综合调价系数=531%×(1+7.68%)×(1+2.745%)/(1+5.64%)×(1+0%)

　　　　　　　　　　=531% ×107.68%×102.745%/105.64%×100.00

　　　　　　　　　　= 556.11%

　　评估基准日时的单方重置价值=186.53×556.11%

　　　　　　　　　　　　　　　=998.25元/m2

　　重置价值=1037.31×3058

　　　　　　=3172093.98元

　　在使用造价指数进行房屋造价评估时，应注意造价指数的类别，要选择相应类别的造价指数去调整，一般情况，造价指数按结构类型划分可分为钢筋混凝土框架、钢筋混凝土排架、砖混、砖木等结构以及其它结构造价调整系数，构筑物可按其相应结构类型调整系数套用或按其它结构调整系数套用。还要指出，国家有关部门公布的物价指数及环比指数、清产核资采用的固定资产调整指数不能使用。因为这些指数综合范围太广，概念含糊，没有针对性; 还有按建筑物用途划分的造价系数例如仓库、医院、办公楼、住宅、锅炉房、车间等用途的造价系数也不能使用。因为房屋造价与结构构造有关，而与用途无关。另外，建筑造价和建筑重置价值的含义应区别开来，建筑造价增长了，重置价值不一定增长，因为当前期和其它费用率或资金成本率大幅度减少时，建筑重置价值有可能还要降低。

　　指数调整法是在资产原始价值的基础上，按资产评估时的物价水平，换算为现时成本。所以，指数调整法求得的是一种复原重置成本，但指数调整法与重置核算法又有区别，主要表现在以下两方面：

　　(1)指数调整法所计算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而仅仅是复原重置成本，而重置核算法既考虑了价格变动因素，也可进一步考虑生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以评估复原重置成本和更新重置成本两种价格。

　　(2)指数调整法是建立在不同时期的某一种或某类甚至全部商品的物价变动水平上，而重置核算法是建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。由于以上差别，两者计算的结果往往有差距。一般地说，重置核算法计算的重置成本比较准确，所以应尽可能地采用重置核算法。但指数调整法在计算时比较简便，当不具备重置核算法的条件时，则可采用指数调整法。