要素貢獻

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什麼是要素貢獻

  要素貢獻,簡單說來就是根據房地產企業價值構成要素來確定經營者剩餘價值分配繫數。

要素貢獻的內容

  要素貢獻法的前提要先選擇參與剩餘價值分配的要素,根據我國地產行業的特點,企業剩餘價值分配的要素包括:

  (1)資本。資本是現代經濟活動的首要要素,任何商業活動都不能脫離資本之外而運行。房地產行業是一個資金密集型的行業,要想在日益激烈的房地產市場競爭中長久地生存和發展,必須具有強大的資金實力

  (2)品牌。我國房地產行業已經進入了品牌經營時代。擁有一個知名品牌,是企業獲取可持續發展的一個非常重要的因素。房地產業走向以品牌為主要競爭手段的多元化、縱深化競爭階段,這既是產業競爭的結果,也是市場走向成熟的必然要求。品牌化經營將會提高房地產企業地域擴張的效率,降低開拓新興市場營銷成本

  (3)技術。技術是現代經濟活動的重要要素,所有的產品和服務都是以一定的技術為基礎。經過十多年的高速發展,我國房地產行業的產品已經從“供不應求”進入“供大於求”時代,追求產品高質量和個性化的需求特征趨勢越來越明顯,技術(包括設計技術、材料技術、工程技術等)要素在地產行業的作用也越來越重要。

  (4)管理。隨著我國房地產行業發展日趨成熟,房地產已經告別了依靠土地轉讓獲取巨大差價的暴利年代,通過規模化集約化開發獲取行業正常利潤已經成為很多房地產企業的必然選擇,管理作為一項經營要素在房地產行業里也越來越受到重視。成功的房地產企業實際上可以歸結為其利用科學的管理手段整合各種資源(資本土地、品牌、技術)的結果。

要素貢獻的應用

  要素貢獻法是要對以上地產業的四個價值因素的相關利益者的貢獻進行評價,得出各自的剩餘價值分配繫數。一般來說包括確定這些要素的價值貢獻權重、確定利益相關者各要素的價值貢獻率、計算利益相關者各要素的剩餘價值分配繫數、歸集各要素剩餘價值分配繫數得到其剩餘價值分配繫數等步驟,下麵以實際的案例來進行闡述。

  A企業是我國一家大型房地產集團企業,經過多年快速發展,近年來房產銷售面積一直居全國前列,並躋身 “中國企業500強”。公司立志成為我國房地產行業領先者,最近幾年集團利用其資本優勢和品牌優勢,積極進入全國各大城市開展業務,已經在東北、華北、華南和華東區域建立了近十家區域公司。

  A企業在快速擴張的過程中,已經明顯感覺到集團業務擴張的制約因素不是資金,也不是品牌,而是人才短缺。用集團老總的話來說,能夠到異地帶兵作戰的區域公司經營者隊伍的成長速度明顯滯後於集團業務擴張的速度。為此,一方面集團內部採取“火線提拔”的方式來對一些骨幹人員委以重任,另一方面也重金委托獵頭引進了一些高管人員來擔任各區域公司的經營者。

  於是代理問題就浮現了,有的項目進度嚴重滯後,有的項目工程事故頻頻,有的項目嚴重滯銷……集團老總像是一個救火隊員一樣不斷奔波於各個城市,但是還是無法撲滅各地頻頻燃起的火苗,於是委托對公司管理現狀進行診斷,以尋找有效的解決方案。

  經過系統全面的診斷,我們找到了問題的癥結之一在於各區域公司的經營者的積極性嚴重不足。企業在高速擴張過程中還是沿用原有的薪酬激勵機制,各區域公司的經營者由總部發放工資,工資中的大部分為固定工資,不管業績好壞,其收入都差不多。而項目部負責人除了工資之外,可以根據項目的收益提成。在這樣的機制下,很多區域公司經營者的收入低於項目部的管理人員,所以區域公司經營者沒有積極性就不難理解了。

  我們按照要素貢獻法設計了一套區域公司經營者的激勵機制。根據地產企業的特征,區域公司的經營者根據其管轄的項目經營效益來提取相應的獎金。獎金以每個項目的超額利潤(超額利潤=實際利潤目標利潤)作為分配基數,根據區域公司經營者的剩餘價值分配繫數來核算其獎金總額,然後根據個人崗位薪點分配到區域公司經營者個人(包括總經理、副總經理、設計總監、工程總監、財務總監等)。

  與前文所述一樣,本方案的難點在於如何界定區域公司經營者的剩餘價值分配繫數。根據A企業的實際狀況,我們按照以下確定區域公司經營者的剩餘價值分配繫數。

  1.剩餘價值分配主體

  (1)總部。總部是公司資本配置中心、投資決策中心、管理調控中心、信息中心、產業推廣、品牌文化輸出中心,是整個公司的決策中心,是公司剩餘價值的重要的分配主體。

  (2)區域公司。各區域公司將是公司經營中心和利潤創造中心、區域發展中心,在主要擔負區域項目開發和管理的職責之外,還承擔一部分部分融資投資功能,此外,在區域品牌建設方面也負有相當的責任

  (3)項目部。項目部是項目的直接管理者,承擔者項目開發和日常管理的主要責任,確保項目的進度和質量,也應當參與項目剩餘價值的分配。

  總部、區域公司和項目部對於某一特定要素的貢獻率是不一樣的,在確定分配繫數時,要予以客觀評價,以獲得合理的平衡。

  2.剩餘價值分配繫數決策者

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