房屋典當糾紛
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什麼是房屋典當糾紛[1]
房屋典當糾紛是指在房屋典當關係中，雙方當事人因典期、典價，回贖、出典物毀損等引起的爭執。
房屋典當糾紛分類[2]
房屋典當糾紛，一種是在典期屆滿前，出典人要求回贖房屋或典權人要求收回典價發生的糾紛；另一種是在典期屆滿後，出典人要求收房或典權人要求同贖典價發生的糾紛。
房屋典當糾紛的處理[2]
對於房屋典當糾紛的處理，1984年9月最高人民法院《關於貫徹執行民事政策法律若幹問題的意見》規定：“典期屆滿逾10年或者典契未載明期限經過30年未贖的，原則上應視為絕賣。”這一規定說明，有典期的房屋典當，回贖房屋的期限是典期屆滿的10年之內，關於典期的計算，該《意見》規定，典當契約載明典期的，自期滿之日起計算，契約未載明典期的，自履行契約之日起計算。
房屋典當糾紛的處理原則[3]
根據目前國家關於房屋典當問題的政策規定和最高人民法院對有關房屋典當問題的處理意見，處理房屋典當糾紛必須遵循以下原則：
一、勞動人民之間的，在法律政策允許範圍內的典當關係，國家予以確認並保護；“土改”時已解決的房屋典當關係不再變動。
二、處理典當糾紛，應遵循從契約的原則，以典契內容為基礎，典契載明過期不贖即為絕賣的，逾期後承典人應取得房屋所有權；典契雖載有期限但逾期Lo年或無載明期限而經過30年未贖，又無時效中斷理由的，原則上應視為絕賣，出典人不得回贖，承典人應取得房屋所有權。
三、典當契約有期限的，在典期內一般不能回贖，典期屆滿，出典人要求回贖，應依契約約定，依法保護回贖權，准予回贖。無典期的，出典人隨時可要求回贖。
四、典期內，房屋因不可抗力全部或部分滅失的除雙方預有約定的外，滅失部分典權回贖權均歸滅失。承典人需要重建或修繕的，應由典當雙方協商，經出典人同意重建或修繕後的典權關係不變，典期屆滿，出典人依約回贖時，應准予回贖，但應償付重建或修繕的費用。
五、典期內，因承典人的過失，致房屋全部或部分滅失的，承典人應予修複或賠償。因承典人故意致房屋滅失的，除以價抵償損壞外，不足部門分仍應由承典人賠償。
六、已超過典期，出典人下落不明或死亡，又無繼承人的，或出典人及其繼承人無異議的，承典人可申請產權歸己所有，並按有關規定補交契稅。
七、典契未載明期限，出典人已明確表示放棄回贖權的，因房價上漲，又要求回贖的，不予支持。
八、符合回贖條件的典當關係，一般應准予回贖，承典人要求以高於原典價回贖的請求不予准許。如出典人不缺住房而承典人又無房居住的，准予出典人回贖的同時，也可協商典當雙方建立租賃關係，還可由承典人補足典價與房價的差價，“找價作死”將房屋賣給承典人所有。
九、依法保護承典人的合法使用權和收益權。典期內除另有約定的以外承典人有將房屋轉典、出租的權利，但其典期或租期不得超過原典契規定期限的剩餘期限，原典契無期限的，轉典時不得訂有期限，轉典典價不得超過原典價，否則，其轉典、轉租關係均應視為無效或部分無效。經出典人書面同意的轉典關係，可視為典當雙方對原典當契約的延續或重新約定。出典人回贖房屋後，擬繼續出典或出租、出賣的，在同等條件下，原承典人有優先承典、承租和購買權。
十、按國家有關規定補貼出售給個人的住房，購房人不得出典。
十一、典當房屋被公私合營、私改、“文革”歸公等，屬不可抗力致出典人不能回贖的，應將這些因客觀原因不能回贖的期間扣除，不計入回贖期內。
十二、房屋抵押借款和房錢兩借與房屋典當不同，不能將房屋抵押和錢房兩借關係比照典當關係處理。
房屋典當糾紛法律依據[4]
處理房屋典當中糾紛的根據，主要是體現在最高人民法院的司法解釋的政策性文件中，包括：
1．關於保護合法的房屋典當關係的政策性文件的依據有：最高人民法院於1979年2月2日在《關於貫徹執行民事政策的意見》中規定：勞動人民的典當關係，應子承認，典期屆滿的，准予回贖：土改中已經解決的不再變動。典當契約載明過期不贖作為絕賣的，按契約規定處理。典當契約未載明期限的或者未載明到期不贖作為絕賣的，一般應根據實際情況準產回贖，也可以變賣給承典人。
最高人民法院於1984年9月8門在《關於貫徹執行民事政策法律若幹問題的意見》第58條第1款中規定：對法律，政策允許範圍內房屋典當關係，應子承認。
2．關於典當房屋回贖期限的政策性文件依據有：最高人民法院於1984年9月8日在《關於貫徹執行民事政策法律若幹問題的意見》第58條第2款規定：典期屆滿逾期10年或典契未載明期限超過30年未贖的，原則上視為絕賣。
3．關於典當房屋被確認絕賣以後，有關確認產權程式的政策性文件的依據有：最高人民法院於1989年7月24日在《關於典當房屋被視為絕賣以後確認產權程式問題的批覆》中規定：出典的房屋已超過規定回贖期限，承典人提起確認產權歸己的訴訟時，人民法院應分別情況適用不同程式：當出典人或者其繼承人提出異議的，應當按照民事訴訟法規定的普通程式或簡易程式進行審視；對出典人或者其繼承人無異議的，或者出典人已經死亡又無繼承的，可以比照民事訴訟法特別程式的有關規定進行審理。經審理，如確認房屋產權歸承典人所有，承典人即可持法院判決書向房管部㈠申請辦理產權登記手續。
4．關於典當房屋典價的政策性文件的依據有：最高人民法院(1986)民他字第3號批覆規定：增補贖金問題，如無其他特殊原因，回贖時一般應按契約規定的典價辦理。
最高人民法院於1988年1月26日在《關於貫徹執行＼中華人民共和國民法通則，若幹問題的意見(試行)》第120條規定：在房屋出典期間或者典期屆滿寸，當事人之間約定延長典期或者增減典價的，應當准許。承典人要求出典人高於原典價回贖的，一般不予支持。
房屋典當糾紛案例[2]
- [案情簡介]
王某有祖遺臨街房產10間。1975年，縣某食品公司因需營業用房，主動找王某協商要求買房，王某未同意。後食品公司又提出要求典當房屋，王某經人說合後同意，雙方達成房屋典當協議，協議載明：“王慕願意將10間房屋出典給縣食品公司，典價1．5萬元，典期無限，立約為憑。”雙方簽字蓋章後，食品公司當場交付了典金，王某也將房屋交付給對方使用。1990年8月，王某受邀去外地的朋友家居住數月，縣食品公司在此期間將承典的10間房屋拆除，並動工興建了營業用樓。王某回來後發現此事，提出異議，但食品公司不聽勸解，繼續施工。王某遂向法院起訴，要求維護典權關係，並認為縣食品公司在未徵得出典人同意的情況下，擅自將出典物毀損，是一種侵權行為，應賠償由此造成的一切損失。而食品公司則辯稱其與王某的行為實際上是房屋買賣行為，其交付了房款，取得了房屋，就有權處分房屋，進行重新拆建，不存在侵權行為。
- [案件評析]
根據典權和典當的關係可以看出，本案王某與食品公司之間的協議雖然名為典當協議，但並不是實質意義上的典當關係，而是典權關係。我國法律規定，典權約定有期限的，出典人應當於期限屆滿後的一定期限內回贖，但如果設定典權時附有“到期不贖，即作絕賣”的條款時，應當在典權期限屆滿時回贖。典權未定期限的，出典入可以在出典後30年內隨時回贖，協議規定典期無限並不為法律所禁止。因此，本案雙方雖規定“典期無限”，但並不能由此推論出雙方簽訂的是買賣合同。而對於典價，法律也沒有明確的限定，實踐中，一般和房屋的價值相當或者略低於房屋的價值。本案中，雙方明確約定典價1．5萬元，也不能由此得出這是房屋買賣價款。由於本案是典權關係，所以典權人負有保管典物的義務，在本案中被告食品公司，沒有履行典權人的義務，妥善保管典物，反而擅自將出典物毀損，濫用權利，損害了出典入的利益，應當對此行為承擔法律責任。
