房屋典当纠纷
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什么是房屋典当纠纷[1]
房屋典当纠纷是指在房屋典当关系中，双方当事人因典期、典价，回赎、出典物毁损等引起的争执。
房屋典当纠纷分类[2]
房屋典当纠纷，一种是在典期届满前，出典人要求回赎房屋或典权人要求收回典价发生的纠纷；另一种是在典期届满后，出典人要求收房或典权人要求同赎典价发生的纠纷。
房屋典当纠纷的处理[2]
对于房屋典当纠纷的处理，1984年9月最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》规定：“典期届满逾10年或者典契未载明期限经过30年未赎的，原则上应视为绝卖。”这一规定说明，有典期的房屋典当，回赎房屋的期限是典期届满的10年之内，关于典期的计算，该《意见》规定，典当契约载明典期的，自期满之日起计算，契约未载明典期的，自履行契约之日起计算。
房屋典当纠纷的处理原则[3]
根据目前国家关于房屋典当问题的政策规定和最高人民法院对有关房屋典当问题的处理意见，处理房屋典当纠纷必须遵循以下原则：
一、劳动人民之间的，在法律政策允许范围内的典当关系，国家予以确认并保护；“土改”时已解决的房屋典当关系不再变动。
二、处理典当纠纷，应遵循从契约的原则，以典契内容为基础，典契载明过期不赎即为绝卖的，逾期后承典人应取得房屋所有权；典契虽载有期限但逾期Lo年或无载明期限而经过30年未赎，又无时效中断理由的，原则上应视为绝卖，出典人不得回赎，承典人应取得房屋所有权。
三、典当契约有期限的，在典期内一般不能回赎，典期届满，出典人要求回赎，应依契约约定，依法保护回赎权，准予回赎。无典期的，出典人随时可要求回赎。
四、典期内，房屋因不可抗力全部或部分灭失的除双方预有约定的外，灭失部分典权回赎权均归灭失。承典人需要重建或修缮的，应由典当双方协商，经出典人同意重建或修缮后的典权关系不变，典期届满，出典人依约回赎时，应准予回赎，但应偿付重建或修缮的费用。
五、典期内，因承典人的过失，致房屋全部或部分灭失的，承典人应予修复或赔偿。因承典人故意致房屋灭失的，除以价抵偿损坏外，不足部门分仍应由承典人赔偿。
六、已超过典期，出典人下落不明或死亡，又无继承人的，或出典人及其继承人无异议的，承典人可申请产权归己所有，并按有关规定补交契税。
七、典契未载明期限，出典人已明确表示放弃回赎权的，因房价上涨，又要求回赎的，不予支持。
八、符合回赎条件的典当关系，一般应准予回赎，承典人要求以高于原典价回赎的请求不予准许。如出典人不缺住房而承典人又无房居住的，准予出典人回赎的同时，也可协商典当双方建立租赁关系，还可由承典人补足典价与房价的差价，“找价作死”将房屋卖给承典人所有。
九、依法保护承典人的合法使用权和收益权。典期内除另有约定的以外承典人有将房屋转典、出租的权利，但其典期或租期不得超过原典契规定期限的剩余期限，原典契无期限的，转典时不得订有期限，转典典价不得超过原典价，否则，其转典、转租关系均应视为无效或部分无效。经出典人书面同意的转典关系，可视为典当双方对原典当契约的延续或重新约定。出典人回赎房屋后，拟继续出典或出租、出卖的，在同等条件下，原承典人有优先承典、承租和购买权。
十、按国家有关规定补贴出售给个人的住房，购房人不得出典。
十一、典当房屋被公私合营、私改、“文革”归公等，属不可抗力致出典人不能回赎的，应将这些因客观原因不能回赎的期间扣除，不计入回赎期内。
十二、房屋抵押借款和房钱两借与房屋典当不同，不能将房屋抵押和钱房两借关系比照典当关系处理。
房屋典当纠纷法律依据[4]
处理房屋典当中纠纷的根据，主要是体现在最高人民法院的司法解释的政策性文件中，包括：
1．关于保护合法的房屋典当关系的政策性文件的依据有：最高人民法院于1979年2月2日在《关于贯彻执行民事政策的意见》中规定：劳动人民的典当关系，应子承认，典期届满的，准予回赎：土改中已经解决的不再变动。典当契约载明过期不赎作为绝卖的，按契约规定处理。典当契约未载明期限的或者未载明到期不赎作为绝卖的，一般应根据实际情况准产回赎，也可以变卖给承典人。
最高人民法院于1984年9月8门在《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第58条第1款中规定：对法律，政策允许范围内房屋典当关系，应子承认。
2．关于典当房屋回赎期限的政策性文件依据有：最高人民法院于1984年9月8日在《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第58条第2款规定：典期届满逾期10年或典契未载明期限超过30年未赎的，原则上视为绝卖。
3．关于典当房屋被确认绝卖以后，有关确认产权程序的政策性文件的依据有：最高人民法院于1989年7月24日在《关于典当房屋被视为绝卖以后确认产权程序问题的批复》中规定：出典的房屋已超过规定回赎期限，承典人提起确认产权归己的诉讼时，人民法院应分别情况适用不同程序：当出典人或者其继承人提出异议的，应当按照民事诉讼法规定的普通程序或简易程序进行审视；对出典人或者其继承人无异议的，或者出典人已经死亡又无继承的，可以比照民事诉讼法特别程序的有关规定进行审理。经审理，如确认房屋产权归承典人所有，承典人即可持法院判决书向房管部㈠申请办理产权登记手续。
4．关于典当房屋典价的政策性文件的依据有：最高人民法院(1986)民他字第3号批复规定：增补赎金问题，如无其他特殊原因，回赎时一般应按契约规定的典价办理。
最高人民法院于1988年1月26日在《关于贯彻执行＼中华人民共和国民法通则，若干问题的意见(试行)》第120条规定：在房屋出典期间或者典期届满寸，当事人之间约定延长典期或者增减典价的，应当准许。承典人要求出典人高于原典价回赎的，一般不予支持。
房屋典当纠纷案例[2]
- [案情简介]
王某有祖遗临街房产10间。1975年，县某食品公司因需营业用房，主动找王某协商要求买房，王某未同意。后食品公司又提出要求典当房屋，王某经人说合后同意，双方达成房屋典当协议，协议载明：“王慕愿意将10间房屋出典给县食品公司，典价1．5万元，典期无限，立约为凭。”双方签字盖章后，食品公司当场交付了典金，王某也将房屋交付给对方使用。1990年8月，王某受邀去外地的朋友家居住数月，县食品公司在此期间将承典的10间房屋拆除，并动工兴建了营业用楼。王某回来后发现此事，提出异议，但食品公司不听劝解，继续施工。王某遂向法院起诉，要求维护典权关系，并认为县食品公司在未征得出典人同意的情况下，擅自将出典物毁损，是一种侵权行为，应赔偿由此造成的一切损失。而食品公司则辩称其与王某的行为实际上是房屋买卖行为，其交付了房款，取得了房屋，就有权处分房屋，进行重新拆建，不存在侵权行为。
- [案件评析]
根据典权和典当的关系可以看出，本案王某与食品公司之间的协议虽然名为典当协议，但并不是实质意义上的典当关系，而是典权关系。我国法律规定，典权约定有期限的，出典人应当于期限届满后的一定期限内回赎，但如果设定典权时附有“到期不赎，即作绝卖”的条款时，应当在典权期限届满时回赎。典权未定期限的，出典入可以在出典后30年内随时回赎，协议规定典期无限并不为法律所禁止。因此，本案双方虽规定“典期无限”，但并不能由此推论出双方签订的是买卖合同。而对于典价，法律也没有明确的限定，实践中，一般和房屋的价值相当或者略低于房屋的价值。本案中，双方明确约定典价1．5万元，也不能由此得出这是房屋买卖价款。由于本案是典权关系，所以典权人负有保管典物的义务，在本案中被告食品公司，没有履行典权人的义务，妥善保管典物，反而擅自将出典物毁损，滥用权利，损害了出典入的利益，应当对此行为承担法律责任。
