房地產資金信托融資

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什麼是房地產資金信托融資

　　房地產資金信托融資是指信托投資公司通過發行資金信托募集資金，信托投資公司以自己的名義將所募集資金運用於房地產企業或房地產項目。

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房地產資金信托融資的模式^[1]

　　根據資金運用方式的不同，房地產資金信托融資又可進一步細分為權益融資、債務融資和混合融資三種模式。

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權益融資

　　權益融資是指房地產企業向信托投資公司增資擴股，或者直接向信托投資公司出售房地產項目的產權進行融資，信托投資公司成為房地產企業的股東或房地產項目的所有者。根據信托投資公司是否直接參与投資對象的經營，權益融資又可分為經營性權益融資和非經營性權益融資。

　　(1)經營性權益融資。

　　經營性權益融資的運作模式如下：

　　第一步，信托投資公司通過資金信托募集資金；

　　第二步，信托投資公司將所募集資金以權益形式投資於房地產企業或房地產項目，成為房地產企業股東或房地產項目所有者；

　　第三步，信托投資公司以投資者身份直接經營房地產企業或房地產項目，並根據在房地產企業中所占的股權比例或房地產項目所有權情況，獲得經營所得；

　　第四步，根據資金信托合同約定，信托投資公司向資金信托受益人支付信托受益。

　　這種融資方式比較接近於國際上流行的房地產投資信托基金(REITs)。

　　(2)非經營眭權益融資。

　　非經營性權益融資的運作模式如下：

　　第一步，信托投資公司通過資金信托募集資金；

　　第二步，信托投資公司將所募集資金以權益形式投資於房地產企業或房地產項目，成為房地產企業股東或房地產項目所有者；

　　第三步，與相關當事人(一般為房地產企業原股東或房地產項目原所有者)簽訂協議，約定在一定時間，相關當事人按約定價格(溢價部分為信托投資收益)購買信托投資公司的股權或所有權；

　　第四步，根據資金信托合同約定，信托投資公司向資金信托受益人支付信托受益。

　　非經營性權益融資方式中，房地產企業除了實現融資目的外，還能夠提高企業的融資能力。根據相關規定，房地產企業自有資金應不低於開發項目總投資的30％，而這30％必須是所有者權益。一般來說開發商的所有者權益都非常小。一個項目公司的所有者權益無非是註冊資本、資本公積和盈餘公積，很難達到30％的要求。如果通過向其他企業增資擴股來達到此要求，則房地產企業的原有股東將與新股東一起分享房地產項目的收益，而向信托投資公司增資擴股，只需要根據協議，在約定時間內、按一定溢價，購買信托投資公司的股權即可。

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債務融資

　　債務融資是指房地產企業直接向信托投資公司貸款實現融資，或通過購房者向信托投資公司貸款買房從而間接實現融資。根據貸款主體的不同，債務融資可進一步細分為直接債務融資和間接債務融資兩種模式。

　　(1)直接債務融資。直接債務融資是指房地產企業作為貸款主體，直接向信托投資公司貸款融資。這是目前國內房地產信托融資最常見的方式。

　　直接債務融資操作流程如下：

　　第一步，信托投資公司通過發行資金信托，向投資者募集資金；

　　第二步，信托投資公司以自己的名義將募集的資金以信托貸款的方式借給房地產開發公司使用，項目開發完畢，房地產公司收回款項後，連本帶息還付信托公司；

　　第三步，根據資金信托合同約定，信托投資公司向資金信托受益人支付信托受益。

　　此融資方式的成本要高於銀行貸款，但是很多房地產企業還是接受了這種融資模式，主要有兩方面因素。一方面，銀行貸款門檻抬高。央行121號文件要求企業利用自有資金拿到“四證”即：土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、工程施工許可證。這就使得房地產企業無法再利用銀行貸款繳納土地出讓金，而土地出讓金對很多房地產項目(特別是大城市項目)而言，占到開發資金的相當一部分，在無力通過自有資金解決的情況下，信托成了融資來源。另一方面，與房地產類項目的高收益率相比，信托融資成本自然屬於可接受範圍。目前，信托貸款的年利率上浮不大，對於收益率很高的房地產項目而言，這樣的貸款成本是可以接受的。