房地產貸款擔保

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房地產貸款擔保（Real estate loan guarantees）

　　房地產貸款擔保是指為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款人或第三人對貸款本身的償還提供的一種保證，與房產或地產的開發、經營、消費活動有關的貸款擔保。

　　當銀行與借款人及其他第三人簽訂擔保協議後，如借款人財務狀況惡化、違反借款合同或無法償還貸款時，銀行可以通過執行擔保來收回貸款本息。需要註意貸款的擔保不能取代借款人的信用狀況，僅僅是為已經發生的貸款提供了一個額外的安全保障，銀行在發放貸款時，首先應考查借款人的第一還款來源是否充足；貸款的擔保並不一定能確保貸款得以足額償還。

　　房地產貸款擔保通常有以下三種形式：

　　1.保證

　　即由貸款銀行、借款人與第三方簽訂一個保證協議，當借款人違約或無力歸還貸款時，由第三方保證人按照約定履行債務或承擔相應的責任。保證通常是由第三方保證人以自身的財產提供的一種可選擇的還款來源。而且，只有當保證人有能力和意願代替借款人償還貸款，這項保證才是可靠的，為此貸款銀行將在充分審核保證人的財務實力和信譽程度後，方可做出是否接受其保證的決策。一般來說，銀行金融機構提供的擔保風險最低，然後依次是省級非銀行金融機構、aaa級企業、aa級企業、aa級以下企業。

　　2.抵押

　　是指借款人或第三人在不轉移財產占有權的情況下，將財產作為貸款的擔保。銀行持有抵押財產的擔保權益，當借款人不履行合同時，銀行有權以該財產折價或以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。在房地產貸款中以土地房屋等設定貸款抵押，是最常見的擔保形式。從抵押擔保的質量來看，商品房優於其他房屋，建成後的房地產優於純粹的土地，商品住宅優於商用房地產。

　　3.質押

　　貸款質押是指借款人或第三人以其動產或權利（包括商標權、專利權等）移交銀行占有，將該動產或權利作為債權的擔保。當借款人不履行債務時，銀行有權將該動產或權利折價出售收回貸款，或者以拍賣、變賣該動產或權利的價款優先受償。

• 事前評估

　　首先應當對申請人的個人信用或者項目風險進行評價，為擔保工作建立可靠的信息基礎。

1. 對具體擔保業務風險進行科學、明確、定性、定量測算。
2. 對擔保風險狀態、程度作出客觀的評價。
3. 給出風險控制合理狀態的定量指標，為防範、控制和監管提供基本的依據和手段，實現對所要擔保的業務的事前評估。

• 事中監控

　　事中監控主要採取跟蹤擔保業務的方式，瞭解並測算優質客戶、一般客戶、差客戶等發展狀況、數量、比重，根據在擔保業務動態指標的變化分析測定出客戶風險度，同時為較為合理的提取風險準備金提供依據。

• 事後控制

　　通過對借款人違約後的處理。對違約借款人的善後安置，及時有效的追償等一系列程式實現對擔保風險的事後控制。