城市土地租金
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什麼是城市土地租金[1]
城市土地租金是指住宅經營者或工商企業為建築住宅、工廠、商店、銀行、娛樂場所，租用城市土地而交付給土地所有者的土地租金。
城市土地租金的分類[1]
城市土地租金通常有絕對地租和級差地租兩種基本形式。
1.絕對地租
絕對地租是單純由土地所有權引起的。由於我國城市土地屬於國有，任何單位和個人，既使使用最差地段的城市土地也都要向國家繳納地租。目前我國城市收取的土地使用費，就是地租的性質。
2.級差地租
級差地租是城市地租的主要形式，它與農業級差地租由土地肥沃程度、位置不同和投資差別所形成的優劣等級不同，城市級差地租主要是由土地位置和投資所決定的。城市中的地塊，位於市中心還是市郊，其地租水平有極大差異；而任何地塊又都可以通過基礎設施建設來增加收益，形成級差地租；如果原來的土地區位優勢差距消失了，新的更大範圍的區位優勢差距又會出現。因此，級差地租永遠是城市級差地租的主要形式。根據區位和投資的不同，城市級差地租分為兩種：級差地租Ⅰ是由城市土地位置的差異引起的超額利潤，在我國應當完全歸於國家；級差地租Ⅱ是由於國家或企業在地塊上進行投資使土地增值而形成的。其中由國家投資的部分應當歸於國家。級差地租一般都產生於土地經營的壟斷特點。
城市級差地租可以分為巨集觀和微觀兩個層次：
(1)巨集觀層次的級差地租是從城市在全國分佈中的比較而論的，包括以位置差異為基礎形成的城市區位級差地租、由產業投資與公共設施投資因素綜合形成的城市功能級差地租和依賴城市規模經濟集聚的“自然力”形成的城市規模級差地租。
(2)微觀層次的級差地租主要指一個城市內部的級差地租，一般按形成要素分為區位、產業和公共投入部分，與經濟高位區(市中心、副中心、商業繁華街等)的距離是城市內部綜合級差地租形成的重要因素。
在完善的市場經濟條件下，城市級差地租的存在會使各類選址形成自由競爭，從而導致效益最高的單位占據市中心位置，效益比較高的單位占據市中心以外的位置，而效益較差的產業和居民區則處於接近市郊的地帶。
城市土地相對於農村土地，其經濟特性主要有：
(2)報酬遞減性。城市土地上的建設樓層超過一定限度，投資利潤將持續下降；
(3)儲蓄性。城市土地能起到一種儲蓄銀行的作用，一般不會貶值；
(4)區位性。城市土地的“地段”極其重要，位置常常是決定其租金和價格的關鍵性因素；
(5)交通依賴性。城市土地的交通條件極為重要。
城市土地租金和農業土地租金的比較[1]
l.城市土地租金的形成依賴於社會條件。農村土地的利用，雖然也要投人勞動進行開發，但農作物生長更多地依賴於土地的自然條件，因而農業地租的形成與自然條件的差異關係密切。而城市土地是作為具有城市功能的土地發揮作用的。城市土地則需要人們經過長時間的開發，投人大量土地資本改良原有狀態，也就是由社會條件形成的。例如，要使荒地或農業用地轉變為具有城市功能的土地，必須進行平整土地，興建道路、橋梁、供電供水等管道，建立排污、排漬、交通、通訊等基礎設施等多方面的土地開發活動。通過對土地的投資，使土地資本與土地物質相結合融為一體，成為適合於建設需要的城市土地。城市基礎設施越健全，交通運輸越發達的城市地段，其土地資本含量就越高，土地價值和地租、地價也越高。可見.城市地租主要是由社會條件形成的。
2.城市土地租金來源於平均利潤形成之前的扣除。無論是農業土地租金，還是城市土地租金，其實體都是剩餘價值，但作為農業地租和城市地租的剩餘價值有不同的來源渠道。在農業生產中，由於土地所有權的存在，阻礙著非農業資本向農業轉移，使農產品能按照高於生產價格的價值出售，由這種農產品價值高於生產價格部分而形成的超額利潤，轉化為農業絕對地租。而城市各產業部門，由於資本的轉移和利潤的平均化，使那些有機構成低的部門的超額利潤，不可能轉化為城市地租，因而只能在剩餘產品的價值中先扣掉地租部分，然後再參加利潤率的平均化，最後形成平均利潤。
3.城市土地租金往往與建築物租金難以分割。由於城市土地的主要用途是“給勞動者提供立足之地，給它的過程提供活動場所”，因而城市土地的開發利用，必然離不開地面建築物的建設。地產與房產不可分割的特點，決定了地租與房租、地價與房價的密切聯繫。商品房產權的買賣、租賃，包含著土地產權的買賣和租賃，地租、地價往往隱藏於房租、房價之中，地租、地價的變動又為房租、房價的變動所掩蓋。正是由於地租與房租難以分割，在土地產權和房屋產權不清晰的場合，往往造成城市地租被土地使用者所占有，也給城市土地投機提供了可能。
