假個貸

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　　假個貸是指借款人並不具有真實的購房目的，採取各種手段套取銀行個人住房貸款資金的行為。“假個貸”的“假”，一是指不具有真實的購房目的，二是指虛構購房行為使其具有“真實”的表象，三是指捏造借款人資料或者其他相關資料等。“假個貸”的主要成因包括開發商利用“個貸”惡意套取銀行資金進行詐騙；開發商為緩解樓盤銷售窘境而通過“假個貸”獲取資金；開發商為獲得優惠貸款而實施“假個貸”；銀行的管理漏洞給“假個貸”以可乘之機等。

　　“假個貸”行為具有若幹共性特征，包括沒有特殊原因，滯銷樓盤突然熱銷；沒有特殊原因，樓盤售價與周圍樓盤相比明顯偏高；開發企業員工或關聯方集中購買同一樓盤，或一人購買多套；借款人收入證明與年齡、職業明顯不相稱，在一段時間內集中申請辦理貸款；借款人對所購房屋位置、朝向、樓層、戶型、交房時間等與所購房屋密切相關的信息不甚瞭解；借款人首付款非自己交付或實際沒有交付；多名借款人還款賬戶內存款很少，還款日前由同一人或同一單位進行轉賬或現金支付來還款；開發商或中介機構代借款人統一還款；借款人集體中斷還款等。

　　１、加強一線人員建設，嚴把貸款準入關。能否發現假個貸，相關的一線經辦人員責任重大。在“假個貸”的風險防範上，應該按銀監會《商業銀行房地產貸款風險管理指引》的要求，建立一套適合一線經辦人員執行的行之有效的科學制度，提高貸款審批的獨立性和科學性。同時，一線經辦人員必須嚴格執行貸款準入條件，從源頭上降低“假個貸”風險在具體的操作上，要註意檢查以下四個方面的內容：

　　（１）借款人身份的真實性。根據銀監會的“房貸指引”，個人住房貸款申請人必須滿足包括“有穩定的職業和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力”等條件。雖然開發商虛假出售騙貸中的借款申請人已經進行了精心的包裝，但只要詳加審查，仍不難發現這裡的破綻。

　　（２）借款人信用情況。一線經辦人員要合理延長和增加與借款人的溝通時間和次數，利用談話技巧，從中判斷借款人真實的信用度，強化個人信用評級時錄入信息的可靠性，尤其是對個人的收入水平、有無負債等必須要進行一定的核實，從而保證信用評級的正確性。

　　（３）各類證件的真實性。假證欺詐就屬於權證不真實的“假個貸”類型，要防範這類風險，應該註意的是要對交易過程中的各類證件進行仔細的審查。主要內容有：上、下家情況是否真實，對上家資料要重點審查各種權證是否齊全，房屋是否被凍結等，以保證抵押物的真實性和安全性。對下家重點應該審查收入水平和還款能力，這對於那些故意抬高房價的借款人尤為有效，即使以後房價出現下跌，抵押物價值低於未償還貸款，也會由於申請人較高的還款能力而降低損失。此外，也要註意上、下家的社會關係，以防止出現關聯交易騙貸的情況。

　　（４）申報價格的合理性。為了防止部分借款申請人通過抬高房價的方式騙貸，應該對房屋進行全面的估價。首先是通過網上房地產進行詢價，以確定房價大致的合理範圍，這是大多數銀行目前採用的主要方式；其次是建立自己的房地產交易信息庫，通過對相同或是類似房屋的查詢，利用房地產估價中的比較法進行價格的確定；最後可以與專業的房地產估價公司合作，對某些估價難度大的房屋進行聯合估價。

　　２、進一步完善個人住房貸款風險保證金制度。目前，部分商業銀行已經開展了房地產中介商風險保證金制度，接下來應該對這個制度相關的細節問題，如損失的大小、責任的判定等作出具體的規定，從而有利於相關業務人員在進行實務時的可操作性，明確銀行與房地產中介商的責、權、利，避免出現問題後互相推諉。

　　３、要積極利用法律手段，追究當事人刑事責任，加大“假個貸’的實施成本。“假個貸”的情況之所以屢禁不止，很大一部分原因是當事人責任較輕，使當事人無所顧忌。事實上在我國《刑法》中已經有了對金融欺詐相關的處罰條款，銀行可以採用法律手段來追究當事人的責任。在“假個貸”中，房地產開發商的行為已經涉嫌違反法律。因此在發現“假個貸”情況後，要積極向司法機關報案，註意收集相關證據，使犯罪分了受到法律製裁。