個人住房公積金貸款
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個人住房公積金貸款（Personal Housing Accumulation Fund Loan）
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個人住房公積金貸款是政策性的住房公積金所發放的委托貸款，是指按時向資金管理中心正常繳存住房公積金單位的在職職工，在本市購買、建造自住住房（包括二手住房）時，以其擁有的產權住房為抵押物，並由有擔保能力的法人提供保證而向資金管理中心申請的貸款。該貸款可由資金管理中心委托銀行發放。
個人住房公積金貸款期限為1—30年（其中購買二手住房貸款期限為1—20年），並不得長於借款人距法定退休年齡的時間；臨近退休年齡的職工，在考慮其貸款償還能力的基礎上，可適當放寬貸款年限1—3年。
個人住房公積金貸款利率，由住房制度改革委員會根據中國人民銀行有關規定執行。貸款期間遇國家法定利率調整，則貸款利率做相應調整。已發放的貸款，當年內不作調整，調整時間為下年度的元月一日。貸款期限在一年以內的（含一年），貸款利率不作調整。
購買一級市場住房和自建住房的最高貸款額度為15萬元，最高貸款比例不得超過購、建住房總價的70%；購買二手住房最高貸款額度為8萬元，最高貸款比例不得超過所購房屋評估價值的50%。
1、貸款額度的確定，按照不得高於借款人（含配偶）還款能力的繫數計算，其計算公式為：
借款人夫妻雙方計繳住房公積金月工資收入之和×12個月×35%×貸款年限（如借款人配偶未正常繳交住房公積金，其公式中的工資月收入不包括配偶方）。
2、借款人夫妻雙方只有一方正常繳存住房公積金的，其貸款額度不得超過購、建房總價的50%；
3、每一借款人的具體貸款額度，由貸款行及房改委資金管理中心，按以上規定，結合借款人償還貸款的能力綜合確定。
（1）互助性
個人住房公積金貸款其資金來源為單位和個人共同繳存的住房公積金。
（2）普遍性
只要是具有完全民事行為能力、正常繳存住房公積金的職工，都可申請個人住房公積金貸款。
（3）利率低
（4）期限長
目前，個人住房公積金貸款最長期限為30年（貸款期限不得超過法定離退體年齡後5年）。
（1）職責分工
①公積金管理中心基本職責：制定公積金信貸政策、負責信貸審批和承擔公積金信貸風 險。
②承辦銀行職責：
a、基本職責：公積金借款合同簽約、發放、職工貸款賬戶設立和計結息以及金融手續操作。
b、可委托代理職責：貸前咨詢受理、調查審核、信息錄入，貸後審核、催收、查詢對賬。
（2）操作模式
第一種模式是“銀行受理，公積金管理中心審核審批，銀行操作”模式：銀行受托受理職工公積金借款申請，公積金管理中心負責審批，銀行負責審核審批、辦理合同簽約和貸款發放等具體金融手續。
第二種模式是“公積金管理中心受理、審核和審批，銀行操作”模式：公積金管理中心受理職工公積金借款申請，審核審批後，由銀行辦理合同簽約、貸款發放等具體金融手續。
第三種模式是“公積金管理中心和承辦銀行聯動”模式：銀行受理職工公積金借款申請，通過網路實時將資料、審查結果和審查信息傳達給公積金管理中心，公積金管理中心進行聯機審核審批後，將審批意見通過網路發送給銀行，銀行根據審批意見辦理具體金融手續，將相關賬務信息通過網路傳送給公積金管理中心，與公積金管理中心聯機記賬和對賬。
1、咨詢，領取表格；
2、提出申請；
4、辦理抵押登記手續；
5、辦理房屋登記手續；
6、辦理房屋財產保險；
7、貸款轉帳；
8、每月還款；
9、貸款結清註銷
借款人在申請公積金貸款時，首先應填寫《職工個人住房公積金貸款申請表》，由所在單位蓋章後，連同下列證明材料交貸款銀行：
1、借款人夫妻雙方身份證、戶口及婚姻狀況證明（提供原件及複印件）；
2、借款人夫妻雙方單位出具的《經濟收入證明》及《公積金繳交情況證明》；
3、購買住房應提供購房合同或協議及首付款收據；自建住房的應提供批准建房的文件；
4、貸款銀行要求提交的其它證明材料。
借款人在申請個人二手住房公積金貸款時應提供下列資料：
2、所購房屋評估報告書；
3、賣房方夫妻雙方身份證、戶口薄；
4、購房合同。
根據貸款銀行與借款人簽訂的《借款合同》約定，借款人應在貸款發放後的次月按月還款，具體方式有兩種，由借款人自行選擇：
1、每月1-20日到貸款銀行用現金償還貸款本息；
2、委托貸款銀行代扣償還。借款人與貸款銀行簽訂《代扣還款協議書》，並辦理個人還款儲蓄卡。借款人可以一次預存多個月份的還款金額，也可以在每月20日以前就近在銀行儲蓄所存入足額的還款金額，由銀行直接從借款人儲蓄帳戶中扣劃應還貸款本息。
借款人可以提前一次性償還全部貸款本息，也可以提前償還部分貸款本金。
1、提前償還全部貸款本息，貸款銀行將按照貸款實際占用的天數重新核定借款人剩餘部分的貸款本息。
2、提前償還部分貸款本息，貸款銀行按剩餘的貸款本金重新計算借款人的月還款金額或貸款期限。
政策性個人住房貸款的資金來源主要是住房公積金；商業性個人住房貸款的資金來源主要是居民和單位 的存款。由於資金來源的不同，決定了兩者的異同。
- 一、政策性和商業性個人住房貸款的主要共同點：
1．無論政策性個人住房貸款還是商業性個人住房貸款，都要求借款人有所購住房房價款30％的首付款，以降低貸款風險。
2．無論政策性個人住房貸款還是商業性個人住房貸款，都要有擔保。主要擔保方式是：以所購住房抵押、質押或第三人連帶責任保證。其目的是保證貸款資產的安全，把貸款風險降到最低。
- 二、政策性和商業性個人住房貸款的不同點：
1．借款主體不同
政策性個人住房貸款的借款主體是住房公積金的交存人和住房積金交存單位的離退休職工；商業性個人 住房貸款的借款主體是具有合法且穩定收入來源的城鎮居民。相比而言，商業性個人住房貸款的借款主體較政策性個人住房貸款的借款主體範圍更大。
政策性個人住房貸款額是以個人和單位的住房公積金的存量確定的，因此額度是有限制的。一般而言，政 策性個人住房貸款單筆額度不超過所購住房評估價值的70％，最高限額為30萬元。商業性個人住房貸款額度只要求不超過所購住房價款的70％。
商業性個人住房貸款期限是根據借款人的償還能力和承受能力，由委托人和借款人商定，期限一般較長，貸款最長期限不超過30年；政策性個人住房貸款期限一般不超過10年，若借款人的資信好，貸款期限可延長至15年。
3．政策性個人住房貸款與商業性個人住房貸款利率相比更為優惠
同樣的十年期貸款，符合政策性個人住房貸款相關條件的個人所需負擔的貸款年利率為4．59％，而選擇商業性個人住房貸款則應負擔的貸款年利率是5．58％，若以貸款金額10萬元計算，10年間兩者利息負擔相差為582元（3070-2488）。
個人住房公積金貸款的新規[1]
2014年10月9號，住房城鄉建設部、財政部、人民銀行[微博]聯合印發《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》。
住房公積金個人住房貸款是提高繳存職工住房消費能力的重要途徑，也是繳存職工的基本權益。當前，各地住房公積金個人住房貸款業務發展不平衡，部分城市對貸款條件要求過嚴，住房貸款發放率較低，影響了繳存職工的合法權益，也削弱了住房公積金制度的互助作用。為此，《通知》規定：職工連續足額繳存住房公積金6個月(含)以上，可申請住房公積金個人住房貸款。對曾經在異地繳存住房公積金、在現繳存地繳存不滿6個月的，繳存時間可根據原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合併計算。同時，按照支持基本住房消費原則，《通知》強調，住房公積金貸款對象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工，不得向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款。
住房公積金貸款額度是影響制度互助作用發揮的重要因素。按照支持基本住房消費、資金充分運用等原則，《通知》要求，住房公積金個人住房貸款發放率低於85%的設區城市，要根據當地商品住房價格和人均住房面積等情況，適當提高首套自住住房貸款額度，加大對購房繳存職工的支持力度。
當前，職工跨地區流動日益增強，在就業地繳存、回原籍購房需求增多。為適應職工流動性需要，《通知》要求，各地要實現住房公積金繳存異地互認和轉移接續，並推進異地貸款業務，即職工可持就業地住房公積金管理中心出具的繳存證明，向戶籍所在地住房公積金管理中心申請住房公積金個人住房貸款。
按照《條例》規定，設區城市住房公積金管理機構應實行統一的規章制度、進行統一核算。為提高資金使用效率，《通知》要求，未按照《條例》規定調整到位的分支機構，要儘快納入設區城市住房公積金管理中心統一制度、統一決策、統一管理、統一核算。設區城市住房公積金管理中心統籌使用分支機構的住房公積金。
針對部分城市貸款發放率較高，資金流動性緊張，職工貸款排隊輪候等現象，《通知》要求，住房公積金個人住房貸款發放率在85%以上的城市，要主動採取措施，積極協調商業銀行發放住房公積金和商業銀行的組合貸款。
為切實維護繳存職工利益，降低貸款中間費用，減輕貸款職工負擔，《通知》規定：住房公積金個人住房貸款擔保以所購住房抵押為主。取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保等收費項目。
《通知》強調，各地住房公積金管理中心與房屋產權登記機構應儘快聯網，實現信息共用，簡化貸款辦理程式，縮短貸款辦理周期。健全貸款服務制度，完善服務手段，全面開通12329服務熱線和簡訊平臺，向繳存職工提供數據查詢、業務咨詢、還款提示、投訴舉報等服務。
《通知》要求，各省、自治區住房和城鄉建設廳要加強對各市住房公積金個人住房貸款業務的考核，定期進行現場專項檢查。各省、自治區住房城鄉建設廳、財政廳、人民銀行分支機構，直轄市、新疆生產建設兵團住房公積金管理委員會要加強分類指導，加大對貸款發放率低的城市督促檢查力度，提高資金使用效率，保障住房公積金有效使用和資金安全。
