个人住房公积金贷款

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个人住房公积金贷款(Personal Housing Accumulation Fund Loan)

目录

什么是个人住房公积金贷款

  个人住房公积金贷款是政策性的住房公积金所发放的委托贷款,是指按时向资金管理中心正常缴存住房公积金单位的在职职工,在本市购买、建造自住住房(包括二手住房)时,以其拥有的产权住房为抵押物,并由有担保能力的法人提供保证而向资金管理中心申请的贷款。该贷款可由资金管理中心委托银行发放。

个人住房公积金贷款期限和利率

  个人住房公积金贷款期限为1—30年(其中购买二手住房贷款期限为1—20年),并不得长于借款人法定退休年龄的时间;临近退休年龄的职工,在考虑其贷款偿还能力的基础上,可适当放宽贷款年限1—3年。

  个人住房公积金贷款利率,由住房制度改革委员会根据中国人民银行有关规定执行。贷款期间遇国家法定利率调整,则贷款利率做相应调整。已发放的贷款,当年内不作调整,调整时间为下年度的元月一日。贷款期限在一年以内的(含一年),贷款利率不作调整。

个人住房公积金贷款额度

  购买一级市场住房和自建住房的最高贷款额度为15万元,最高贷款比例不得超过购、建住房总价的70%;购买二手住房最高贷款额度为8万元,最高贷款比例不得超过所购房屋评估价值的50%。

  1、贷款额度的确定,按照不得高于借款人(含配偶)还款能力的系数计算,其计算公式为:

  借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和×12个月×35%×贷款年限(如借款人配偶未正常缴交住房公积金,其公式中的工资月收入不包括配偶方)。

  2、借款人夫妻双方只有一方正常缴存住房公积金的,其贷款额度不得超过购、建房总价的50%;

  3、每一借款人的具体贷款额度,由贷款行及房改委资金管理中心,按以上规定,结合借款人偿还贷款的能力综合确定。

个人住房公积金贷款的特点

  (1)互助性

  个人住房公积金贷款其资金来源为单位和个人共同缴存的住房公积金。

  (2)普遍性

  只要是具有完全民事行为能力、正常缴存住房公积金的职工,都可申请个人住房公积金贷款。

  (3)利率低

  相对商业贷款,个人住房公积金贷款的利率相对较低。

  (4)期限长

  目前,个人住房公积金贷款最长期限为30年(贷款期限不得超过法定离退体年龄后5年)。

个人住房公积金贷款业务的职责分工和操作模式

  (1)职责分工

  ①公积金管理中心基本职责:制定公积金信贷政策、负责信贷审批和承担公积金信贷风 险。

  ②承办银行职责:

  a、基本职责:公积金借款合同签约、发放、职工贷款账户设立和计结息以及金融手续操作。

  b、可委托代理职责:贷前咨询受理、调查审核、信息录入,贷后审核、催收、查询对账

  (2)操作模式

  第一种模式是“银行受理,公积金管理中心审核审批,银行操作”模式:银行受托受理职工公积金借款申请,公积金管理中心负责审批,银行负责审核审批、办理合同签约和贷款发放等具体金融手续。

  第二种模式是“公积金管理中心受理、审核和审批,银行操作”模式:公积金管理中心受理职工公积金借款申请,审核审批后,由银行办理合同签约、贷款发放等具体金融手续。

  第三种模式是“公积金管理中心和承办银行联动”模式:银行受理职工公积金借款申请,通过网络实时将资料、审查结果和审查信息传达给公积金管理中心,公积金管理中心进行联机审核审批后,将审批意见通过网络发送给银行,银行根据审批意见办理具体金融手续,将相关账务信息通过网络传送给公积金管理中心,与公积金管理中心联机记账和对账。

个人住房公积金贷款操作的全过程

  1、咨询,领取表格;

  2、提出申请;

  3、签订借款合同抵押合同

  4、办理抵押登记手续;

  5、办理房屋登记手续;

  6、办理房屋财产保险

  7、贷款转帐;

  8、每月还款;

  9、贷款结清注销

申请办理个人住房公积金贷款

  借款人在申请公积金贷款时,首先应填写《职工个人住房公积金贷款申请表》,由所在单位盖章后,连同下列证明材料交贷款银行:

  1、借款人夫妻双方身份证、户口及婚姻状况证明(提供原件及复印件);

  2、借款人夫妻双方单位出具的《经济收入证明》及《公积金缴交情况证明》;

  3、购买住房应提供购房合同或协议及首付款收据;自建住房的应提供批准建房的文件;

  4、贷款银行要求提交的其它证明材料。

  借款人在申请个人二手住房公积金贷款时应提供下列资料:

  1、所购房屋《国有土地使用证》及《房屋所有权证》;

  2、所购房屋评估报告书;

  3、卖房方夫妻双方身份证、户口薄;

  4、购房合同。

个人住房公积金贷款的偿还方式

  根据贷款银行与借款人签订的《借款合同》约定,借款人应在贷款发放后的次月按月还款,具体方式有两种,由借款人自行选择:

  1、每月1-20日到贷款银行用现金偿还贷款本息;

  2、委托贷款银行代扣偿还。借款人与贷款银行签订《代扣还款协议书》,并办理个人还款储蓄卡。借款人可以一次预存多个月份的还款金额,也可以在每月20日以前就近在银行储蓄所存入足额的还款金额,由银行直接从借款人储蓄帐户中扣划应还贷款本息。

  借款人可以提前一次性偿还全部贷款本息,也可以提前偿还部分贷款本金

  1、提前偿还全部贷款本息,贷款银行将按照贷款实际占用的天数重新核定借款人剩余部分的贷款本息。

  2、提前偿还部分贷款本息,贷款银行按剩余的贷款本金重新计算借款人的月还款金额或贷款期限

政策性个人住房贷款与商业性个人住房贷款

  政策性个人住房贷款的资金来源主要是住房公积金;商业性个人住房贷款的资金来源主要是居民和单位 的存款。由于资金来源的不同,决定了两者的异同。

  一、政策性和商业性个人住房贷款的主要共同点:

  1.无论政策性个人住房贷款还是商业性个人住房贷款,都要求借款人有所购住房房价款30%的首付款,以降低贷款风险

  2.无论政策性个人住房贷款还是商业性个人住房贷款,都要有担保。主要担保方式是:以所购住房抵押质押或第三人连带责任保证。其目的是保证贷款资产的安全,把贷款风险降到最低。

  二、政策性和商业性个人住房贷款的不同点:

  1.借款主体不同

  政策性个人住房贷款的借款主体是住房公积金的交存人和住房积金交存单位的离退休职工;商业性个人 住房贷款的借款主体是具有合法且稳定收入来源的城镇居民。相比而言,商业性个人住房贷款的借款主体较政策性个人住房贷款的借款主体范围更大。

  2.贷款额度、期限、利率不同

  政策性个人住房贷款额是以个人和单位的住房公积金的存量确定的,因此额度是有限制的。一般而言,政 策性个人住房贷款单笔额度不超过所购住房评估价值的70%,最高限额为30万元。商业性个人住房贷款额度只要求不超过所购住房价款的70%。

  商业性个人住房贷款期限是根据借款人的偿还能力和承受能力,由委托人和借款人商定,期限一般较长,贷款最长期限不超过30年;政策性个人住房贷款期限一般不超过10年,若借款人的资信好,贷款期限可延长至15年。

  3.政策性个人住房贷款与商业性个人住房贷款利率相比更为优惠

 同样的十年期贷款,符合政策性个人住房贷款相关条件的个人所需负担的贷款年利率为4.59%,而选择商业性个人住房贷款则应负担的贷款年利率是5.58%,若以贷款金额10万元计算,10年间两者利息负担相差为582元(3070-2488)。

个人住房公积金贷款的新规[1]

  2014年10月9号,住房城乡建设部、财政部、人民银行[微博]联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。

  住房公积金个人住房贷款是提高缴存职工住房消费能力的重要途径,也是缴存职工的基本权益。当前,各地住房公积金个人住房贷款业务发展不平衡,部分城市对贷款条件要求过严,住房贷款发放率较低,影响了缴存职工的合法权益,也削弱了住房公积金制度的互助作用。为此,《通知》规定:职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上,可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的,缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。同时,按照支持基本住房消费原则,《通知》强调,住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工,不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

  住房公积金贷款额度是影响制度互助作用发挥的重要因素。按照支持基本住房消费、资金充分运用等原则,《通知》要求,住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市,要根据当地商品住房价格和人均住房面积等情况,适当提高首套自住住房贷款额度,加大对购房缴存职工的支持力度。

  当前,职工跨地区流动日益增强,在就业地缴存、回原籍购房需求增多。为适应职工流动性需要,《通知》要求,各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续,并推进异地贷款业务,即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明,向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。

  按照《条例》规定,设区城市住房公积金管理机构应实行统一的规章制度、进行统一核算。为提高资金使用效率,《通知》要求,未按照《条例》规定调整到位的分支机构,要尽快纳入设区城市住房公积金管理中心统一制度、统一决策、统一管理、统一核算。设区城市住房公积金管理中心统筹使用分支机构的住房公积金。

  针对部分城市贷款发放率较高,资金流动性紧张,职工贷款排队轮候等现象,《通知》要求,住房公积金个人住房贷款发放率在85%以上的城市,要主动采取措施,积极协调商业银行发放住房公积金和商业银行的组合贷款。

  为切实维护缴存职工利益,降低贷款中间费用,减轻贷款职工负担,《通知》规定:住房公积金个人住房贷款担保以所购住房抵押为主。取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。

  《通知》强调,各地住房公积金管理中心与房屋产权登记机构应尽快联网,实现信息共享,简化贷款办理程序,缩短贷款办理周期。健全贷款服务制度,完善服务手段,全面开通12329服务热线和短信平台,向缴存职工提供数据查询、业务咨询、还款提示、投诉举报等服务。

  《通知》要求,各省、自治区住房和城乡建设厅要加强对各市住房公积金个人住房贷款业务的考核,定期进行现场专项检查。各省、自治区住房城乡建设厅、财政厅、人民银行分支机构,直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会要加强分类指导,加大对贷款发放率低的城市督促检查力度,提高资金使用效率,保障住房公积金有效使用和资金安全。

参考文献

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