住房反向抵押贷款

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住房反向抵押贷款（Housing reverse mortgages）

　　反向抵押贷款是根据其在美国的英文名称Reverse Mortgage翻译过来的，在英法等欧洲国家类似的产品被称为Collateralized Annuity。

　　在中国，中房集团董事长孟晓苏最早提出开发该产品的建议，称其为反向抵押贷款。我们可以通过简单比较其与房地产贷款含义的不同来认识该产品。普通的房地产贷款是指个人客户以自己的将要购买的房产作为抵押，从金融机构获得一笔相当于所购房产部分价值的款子，用于购买房地产。然后客户再逐次将本息返还给金融机构，如无法还清则金融机构有权以各种方式处理房产，以补偿客户未偿还的欠款。而反向抵押贷款则是指个人客户以自己已有的房屋作为抵押，从金融机构获得一笔或多笔款项，主要用于生活或其他费用，客户可以选择在死亡前通过出售房产或其他资金来源返还所借本息，或选择死亡时将房屋的所有权转给金融机构。如果约定客户死亡时其房产归金融机构所有，则客户不需要给付任何还款。

　　住房反向抵押贷款又称以房养老，是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。它使得投保人终生可以提前支用该房屋的销售款。

　　借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。即“抵押房产、领取年金”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。

　　住房反向抵押贷款最早源于荷兰，当时是为了解决住房问题而提出的一种措施。住房反向抵押贷款发展最成熟、最具代表性的当属美国，已有15年的历史。上世纪八十年代，美国因为出现了大量的“房子富翁，现金穷人”，于是住房反向抵押贷款应运而生，并逐渐成为许多老年住房所有者的绝佳金融产品。美国的住房反向抵押贷款一般允许年纪在62岁以上的老年人申请将房产净值转换成现金，具体金额视申请人的年龄、利率水平、所选择贷款方案的种类、房产的价值等情况而定，而且这笔现金是免税的。

　　我国从1999年开始就进入了老龄化社会，近几年呈加速之势。预计到本世纪中叶，我国60岁以上的老年人将达到4．4亿人，到那时候，社会保障体系将面临严峻的挑战，仅靠社会养老和家庭养老是不行的，借助于住房反向抵押贷款这种工具，可以将老人的住房资产提前变现消费，实现自我养老，以缓解国家社会保障的压力。

　　首先，可以减轻国家在社会保障方面的压力，缓解养老金严重不足的问题。即老年人不需卖掉房子也能拥有一笔固定收入用于维持和改善晚年生活。它促进了社会福利制度的完善和发展，保证了社会弱势群体的生活安定，维护了社会的稳定。

　　第二，可以促进银行、保险公司等金融机构的业务向多元化方向的转变，也使得金融机构，特别是保险公司将社会责任和盈利目标紧密结合在一起。

　　第三，可以弱化存钱养老的观念，转变人们的消费意识。借由反向抵押贷款，买房不仅是一种消费行为，同时也成为了一种投资和积蓄行为。这样不仅刺激和挖掘了消费，拉动了内需，也促进了国民经济的增长。

　　最后，促进了房地产市场的健康发展。在当前房屋价格飞涨的情况下，“住房反向抵押贷款”的推出，可以有效地活跃房地产二级市场，增加二手住房的上市量，可以有效地缓解当前我国房地产市场供需矛盾，有效地抑制房价上涨，使房地产市场更加健康稳定地发展。

　　第一，年龄预测方面的不确定因素。时代发展的今天，一般来说预测一国普通民众的预期平均寿命已不是件困难的事情。住房反向抵押贷款中碰到的年龄预测障碍主要来自两方面，一是，借款人的道德风险，也就是说预期自己会长寿的健康老人会有一种较之患有疾病的不健康老人更愿意使用住房反向抵押贷款的现象。这就使得贷款人依据普通人寿保险公司生命表预测的老人寿命会偏低。二是住房反向抵押贷款时间过长，医学科学的发展在这期间很可能出现巨大突破，从而大大延缓人类寿命，造成贷款人支付增加，回收推延，造成巨大损失。

　　第二，利率预测方面的不确定因素。中国是一个发展中国家，历史证明发展中国家在发展过程中通货膨胀很容易发生，从而引起银行利率的相应大幅增加。虽然目前我国的通货膨胀不严重，贷款利率不算高，但难保证未来几十年内这种情况不发生变化，并且以往的低利率很容易引起未来低利率的预期，这反倒增加了贷款人的风险利率。

　　第三，未来房价预测方面的不确定因素。这是三大不确定因素中不确定性最高的一个，之所以这样说是因为如果按照理论界一般的观点认为房价水平应该有由收入决定的话，未来收入增长预测准确极为困难。另外中国土地使用权70年的规定也使得临近使用权期限的住房价值很难把握。由于住房反向抵押贷款中存在以上三大不确定因素，再加上它对我国商业银行来说又完全是一个新生事物，因此应该以积极慎重的态度开拓住房反向抵押贷款这一新的信贷领域。

　　在我国商业银行还严重缺乏实践经验的情况下，我们开展住房反向抵押贷款第一应奉行的原则就是谨慎性。所谓谨慎性就是宁可将不确定性想的坏一些也不要抱侥幸心理，一味往好处想。由于住房反向抵押贷款的特殊性质，实行谨慎原则对银行不会受到很大损失(只不过减少一些规模，而从世界上搞住房反向抵押贷款的国家实践来看，这类贷款占总贷款的比例都不大)而对借款人来说未来也不会受到很大损失，因为住房反向抵押贷款可以设立特殊的保护借款人的条款。

　　1、开展住房反向抵押贷款的基本前提是“明晰的房屋产权”

　　进行住房反向抵押贷款的借款人在贷款期间仍然是该住房的所有人，并不会因为该住房产权的抵押而放弃住房的产权。因此，房屋产权的完备性是住房反向抵押贷款实施的首要条件。当然，借款人也必须担负房产所有人的义务，如依法纳税、房屋修缮等。待到借款人离世后，其子女可以选择继承房产，但前提是子女需要归还贷款本金和利息。借款人子女的另外一种选择是放弃房屋所有权，将房产出售以归还本金和利息。所以，住房反向抵押贷款的贷款人(通常为银行、保险公司或者其他养老基金等)发放贷款的目的是为了将来在该老年借款人永久搬离该住房或者去世时取得贷款本金和利息，而非拥有该住房。

　　(2)贷款金额取决于房产价值等因素

　　由于房产和持有人的不同，老年借款人能够获得的抵押贷款金额存在较大差异，这主要取决于三个因素:当前房产价值、老年借款人年龄和当前利率水平。通常而言，当前房产价值越大，抵押贷款金额越高;老年借款人年龄越长，抵押贷款金额越高;当前利率水平越高，抵押贷款金额越低。所以，反向抵押贷款金额的大小既取决于房产本身，又取决于房产所有人的相关情况，也同样受利率水平的影响。

　　(3)贷款领取方式灵活多样

　　借款人可根据自己的情况选择领取贷款的方式，主要包括如下几种:

　　一是一次性领取。即借款人在完成合约手续后，一次性领取全部贷款。其缺点在于，若对该款项管理不善则易加大养老风险。

　　二是信用限额。这种领取方式允许借款人控制贷款领取的时间和金额，且只需对己领取的部分支付利息。

　　三是按月领取。这种领取方式是指借款人在规定的贷款期限内，按月领取固定金额的贷款，在规定期限之外借款人将不能再领取任何金额的贷款。

　　四是终身年金。在这种领取方式下，只要借款人尚居住在抵押住房里，就可以按月领取一定金额抵押贷款;如果该住房被出售或者借款人永久搬出该住房，则停止领取贷款。

　　以房养老模式多。据我们大致归纳可包容：

　　（1）“倒按揭”养老。以房养老中最为人所知也最复杂的一种。

　　（2）售房养老。简单而言，售房养老就是“60岁前人养房，60岁后房养人”。大家在60岁之前，通过储蓄存款、按揭贷款的形式，购买住宅，并在60岁之前还清所有房款的本息，取得该住宅的全部产权。再在60岁退休养老之时，将该住宅的产权予以出售，依靠出售该住宅的余值来养度自己的余生，达到养老保障的目的。

　　（3）家内售房养老。家庭内部父母与子女两代人之间的一种房产继承与赡养的特殊方式，父母在世时用拥有房产向子女出售，以换取养老用的款项。

　　（4）投房养老。用钱投资第二套或更多套房产，赚取钱财用于晚年养老，或用出租住宅的租金收益养老。

　　（5）投资返本入住。开发商将住房出售给老年住户后，又在一定期限内将售房款项逐年向老年住户全部返还，带老年住户去世后，开发商重新将住房收回。对住户来说可称为“投资返本入住”。

　　（6）合资购房。老年人需要购买适合养老的住房，但在资金不敷使用时，联合其他机构或个人合资购房，房屋购买到到收受，老年人率先使用，带老年人身故后，将该住房移交给合资对方享用或自主支配。

　　（7）购房返款养老。房产营销机构从大规模营销房地产中，获得的超额营销费用中结余部分资金，返还给购房客户并投入金融机构积累理财，并于客户年老后作为养老资金。

　　（8）父子合资购房养老。父母与子女合资购买住房后，与子女共享房屋产权，父母首先居住该住房，身故后将住房遗留给子女继承。

　　（9）父子接力贷款购房养老。老年父母希望贷款购买新房居住，限于资金不足，向银行贷款已超出年龄，故此与子女一起向银行申请贷款买房，将来贷款本息也由父子接力合作归还。

　　（10）异地养老。异地养老是离开自己的家乡，到其他更适合的地域，或更为节约合理地度过自己的晚年生活，如城市到乡村，乡村到城市，如旅游养老、海外养老等等。

　　（11）基地养老。在大城市周边的生态环境优越的地域，大量建造养老基地，并附设以完备的设施服务，将城市中的老年人自愿移入基地养老，将老人原居住的住宅价值通过价值转换，便换位老人养老所需要的现金流入。

　　（12）老年公寓养老。老年人到老年公寓居住养老，将原来居住住宅的价值搞活，支付公寓的各式用费。

　　（13）老年社区养老。老年人将自有住宅做其他处置，自己入住大型老年社区养老，用房产处置的收入弥补老年社区的房租和生活护理用费。

　　（14）农家养老。城市的老年人到生态环境较为优越、交通便利或有亲缘瓜葛的农村，购买或租住住房，在农村养老生活。

　　（15）集资合作养老。富裕起来的老年人动用自己的财力，合资建造自己需要的养老机构，并在机构中自我管理运营，舒适养老度过晚年生活。

　　（16）住房置换养老。通过住房资源的置换，将住房的价值搞活或居住场所发生变更，以期更符合养老生活的实际情形。

　　（17）售房入院养老。老年人将自有住宅出售，自己住到养老院或养老基地中，作舒适养老。

　　（18）售房入院+养老寿险养老。本模式是在售房入院的基础上产生，老年人将住房出售后自己居住到养老院舒适养老，房款则趸交与寿险公司，办理终生型的养老寿险产品，以保障终生生活无忧。

　　（19）租房入院养老。老年人将住房对外出租，自己用租金居住到养老机构，将来自己身故后将住房移交子女继承。

　　（20）宅基地换养老。老年农民集中居住养老公寓，用宅基地换去养老保障。

　　（21）农房换市区房养老。以农村宅基地置换市区公寓房，以农村集体土地承包经营权置换生活保障。

　　（22）招徕房客养老。老年人空有较大住宅，却空落落少人居住，现将部分空置房间对外出租，收取租金养老。

　　（23）购养老房养老。老年人购买适合养老的住宅，长期居住安心养老，度过晚年生活。

　　（24）合居共住养老。若干志同道合的老年人将住房资源予以重新配置后，合居共住一起养老。

　　（25）托付赡养养老。儿女整日工作忙碌，故此将自己应对父母尽到的赡养义务，有偿委托他人代为履行。

　　（26）遗赠扶养养老。如某孤寡老人无儿无女可做晚年依靠，也无过多现金可资养老运用，却有一套可观的房产，这就可以同某位可靠人士签约，由对方负责自己有生之年生活赡养的义务，到自己寿终正寝之时，所遗留房产和其他财产都留赠给该扶养人员作为补偿。

　　（27）以房换养养老。“给我你的房子，我为你养老送终”，可称为我国民间社会长期来就有的遗赠扶养的“现代版”，发达国家倒按揭房产养老模式的“修订版”。

　　（28）住房出典养老。老人可以选择住宅出典，取得整笔款项用于投资，获得投资收益后再将房屋重新赎回，余剩部分用作养老支出。

　　（29）以房自助养老。2007年4月21日《新京报》报道，“上海将试点以房自助养老，公积金管理中心做房东”。与反向抵押贷款不同的是，它从一开始就变更了房屋的产权人。

　　（30）法国的VIAGER养老。在法国房地产交易市场出现的一种新的购房付款形式，即用支付养老金的方式购买房屋。这就是颇有盛名的法国的Viager系统，也可称为一种以房养老的新模式。

　　以上第1-9种为以房养老的金融养老模式，第10-15种为以房养老的集中养老模式，第16-24种为以房养老的换房养老模式，第25-30种为以房养老的托付养老模式。以上以房养老模式都是基于不同的背景假设，详细内容可参见浙江大学柴效武教授的著作《以房养老》、《以房养老漫谈》、《以房养老30法》等。

　　1、我国的社会保障体系还不太健全，独生子女政策推行的积极效应固然已很明显，但它所带来的负面影响也在逐步显现，老龄化、老人高龄化问题正以比国外快得多的速 度在中国出现。所以，反向抵押贷款这一新的贷款模式在我国的实施，不论是实施的迫切性还是它的社会意义，都是更甚于其他经济发达国家的。

　　中国已经快速步入老龄化社会，养老问题日益突出，对其解决方式的探讨刻不容缓。按照联合国制定的标准，一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上，即为老龄社会。我国所称老年人是指60周岁以上的公民（《中华人民共和国老年人权益保护法》第2条）。根据国家计生委统计结果，2000年我国60岁以上人口已达12.26%，按未来平均人口预期寿命涨幅不大的较保守的人口预测，到2020年，我国60岁以上的老年人口将达到总人口的16.97%。 这说明我国已开始步入老龄化社会。人口预期寿命的大幅度提高，固然是经济发展、科技进步、生活水平提高的必然，是一件大好事，但对养老、对日益增多的老人 和日渐提升的养老标准而言，又可成为一大危机。住房反向抵押贷款的提出，最核心的意义在于它是对现有养老方式的一极好补充，可大大缓解国家和个人面临的养 老压力。

　　2、中国存在大量“住房富人、现金穷人”。经常可以看到许多拥有很好的住房却每日为生活费不足使用而发愁的老年人，我们将他们形象地称为“住房富人、现金穷 人”。他们往往花费了一生的积蓄约上百万元购买了住房，成为了“百万富翁”，但每日的日常生活却依然简陋，根本找不到任何成为百万富翁的感觉。有的甚至每 日还要想方设法筹钱还买房时欠下的债，生活搞得很是狼狈，这样“资产大增，债台高筑”显然并不是个好方法。能否将这种反常现象有效地改变呢？本文探讨的住 房反向抵押贷款能够将住宅更好地利用起来，使人们在挖掘住房的居住和投资增值功能的同时，也将其作为一种很好的养老保障手段，实现住房资产与流动资产之间 的相互转换，将资产在一生中予以优化配置，实现一生效用的最大化。

　　3、养老资源严重不足，社会保障体系不太健全。社会保障制度不够健全，资金缺口大，尚不能完全担当全社会养老的重任。中国社会保障制度的建立已有50年历史。前30年的计划经济时代，是以《劳动保险条例》为代表的“低工资、高就业、高补贴、高福利”的国家包企业、企业包职工的统包政策；改革开放以后的15年，国有企业逐步走向独立，企业保险因之转向社会养老保障统筹；1995年 中央决定将个人账户制度引入中国基本养老保险制度，单一的社会统筹制度转向社会统筹与个人账户制度相结合的新体制，基金管理方式也由现收现付制转向部分积 累制。这就意味着现在在职的一代人既要承担继续供养上一代“老人”的义务，又要为自己将来的养老进行个人账户积累，这种双重负担为企业和职工带来沉重的负 担，因而在实际操作中引发出很多问题。据统计，目前个人养老基金账户“空帐运行”的额度已高达1990亿元。这一问题如不及时解决，将可能导致很严重的后果。所以面对养老问题的迅速来临，需要开辟新的养老思路，增加新的养老资金的来源。

　　4、中国的储蓄额居高不下。截至2004年末，我国居民储蓄存款余额已经超过12万 亿元。而居民的储蓄存款的用途，据有关权威机构大量的调查数据显示，“为子女抚养教育做准备”、“准备买房”和“筹集将来的养老费用”高居前三位。而且处 于养老保障目的的储蓄在整个储蓄中占的比重在逐步上升，目前已经仅次于子女教育这一项了。如果将“准备买房”和“筹集将来的养老费用”的资金融会变通，用 钱买房，用房养老，那么我国的储蓄额就能大大减少，从而达到扩大内需，拉动国民经济的增长的目的。推行住房反向抵押贷款之后，养老负担得以先行解脱，工作 期间就不必为养老金的筹措下太多工夫，从而减轻了家庭的一大负担，也为养老问题的完善解决提出一种新的思路。

　　5、养儿防老的现实性大大减弱。社会人口流动的加强、人口结构的老龄化和家庭规模缩小的趋势，已经使得越来越多的年轻人无暇或无心照顾老人的日常生活，家庭的养老功能日益退化，养儿防老这条古训面临着巨大挑战。据国家卫生部1999年统计，中国城市65岁以上老人的患病率为60.2%，且多为慢性病和疑难病，需要特殊照料的老人比例很高。而这些城市老年人口日常生活的照料人员中，40%是老年人本人，37% 是配偶，10.6%是儿子儿媳，8%是 女儿。四二一家庭大量出现，将来家庭养老的局面，很可能是一对中年夫妇要同时赡养四位老人和一个或两个子女，老年夫妇向中年夫妇遗留的两套住房，显然并不 为中年夫妇所看重；而要靠中年夫妇同时养度四位老人和一两位子女，也非经济能力所能支持。我们必须提倡老人的自我养老，所以住房反向抵押贷款显然是需要在 将来给予大力发掘并给予积极推动的。

　　6、最近几年来，银行存款、外汇储备、保险费收入等继续大幅增长，社会资金闲置量急剧加大，切实需要一条好的投资之路。截至2004年底，保险公司总资产已达11853.6亿元，这些资金都具有长期性，支付一般发生在10年之后，负债的期限相对较长。截至2004年12月31日， 全国社保基金资产总额也已经达到1711.44亿元。推行住房反向抵押贷款，将养老保险与购房售房相结合，可以为保险公司和国家社会保障机构 每 年收取的巨额保险金和社会保障基金，寻找到一条安全、收益稳定可靠的投资出路。在各种投资方式中，还有何种投资方式的收益，能够比房屋这种不动产的投资更 为稳定可靠呢？若保险公司承担起这一购房扶养业务时，正可以将每年收取的大量养老金，用于支付反向抵押贷款的养老款。两条现金流的一进一出，正是相得益 彰。再者，这一笔资金是来自于养老，用之于养老，可谓用得其所。

　　反向抵押贷款的概念在国外其实早已提出，并且已经有了较成熟的操作模式。住房反向抵押贷款自上世纪80年代在美国开办以来，至今已被加拿大、英国、法国、新加坡等国借鉴和引进，同时日本、澳大利亚也正积极探索在本国开展此项业务的意义及可能性。目前许多专家学者也开始关注反向抵押贷款在中国的推行，以下就对反向抵押贷款在中国推行的可行性进行分析。

　　1、人的生命周期与住房的生命周期一般表现得并非一致。生命周期理论是反向抵押贷款的理论依据之一，个人家庭有自己的寿命周期，住房作为拟制的“生命体”也同样有自己的生命周期。从25岁购买住房，到75岁预期寿命结束，共计50年生命周期。而现有住宅多采用砖混结构与钢混结构，其物理寿命多在70~100年之间。所以当家庭宣告终结时，其住房却往往还有相当的价值如地价可资利用或补偿。反向抵押贷款正是要将这种房主身故后残余的价值，提前给予变现，以满足房主退休后养老的需要。事实上，目前房主购房的年龄多在30岁、40岁乃至50岁左右，我国住房市场化、商品化的机制形成的时间还不长，大多数家庭购房的时间都很晚。所以，在户主去世时，他的住房往往还有很高的价值，完全可以将其提前变现，提高养老水平。

　　2、住房制度改革使得反向抵押贷款具有可行性。传统的住房制度无视住房的商品性，因此住房没有作为消费资料进入商品交换领域，而是作为单位的固定资产，纳入固定资产的投资计划。1994年，国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》将住房改革的目标，确定为“建立与社会主义市场经济体制相使用的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。”通过稳步改革，目前我国私有住房占城镇住房比例已超过82%，在逐步消化完存量住房后，我国的住房商品化程度将会有进一步提高，绝大部分的普通居民将通过私人购买的形式获得住房。2002年的数据表明，我国商品住宅的购买中，个人购买住宅的比例已高达94.3%。

　　3、对大多数家庭来说，住房资产在家庭财富中占很大比重，以房养老将大大提高老年人的养老保障水平。“联华《理财周刊》中国主要城市理财综合指数”对北京、上海、重庆和广州四大城市的专项调查的结果显示，不动产和教育投资占去了居民理财的重要部分，不动产占到家庭财产的大半。国家统计局公布的《中国城市居民家庭财产调查总报告》显示：截至2002年6月底，我国城市居民家庭财产户均总值已达22.83万元，其中家庭金融资产为7.98万元，占家庭财产的34.9%；房产为10.94万元，占家庭财产的47.9%，在家庭财产构成中比重最高。所以，如此众多的住房资产的功用，若能够得到很好地发挥，其价值是不可估量的。

　　4、核算意识、理财观念深入人心，住房反向抵押贷款模式所具有的资源优化配置的特性，能够得到广大家庭的共鸣。对住房反向抵押贷款的养老者来说，他可以照常居住在自己的住房里，同时还能通过住房反向抵押贷款增加收入提高养老消费水平，这不失为一种养老的好方式。虽然这一养老方式的实施在一定程度上又受着中国根深蒂固的传统文化制约，但随着中国的改革开放和社会主义市场经济制度改革的深入，我国人民的思想和行为方式正在发生巨大的变迁，大众文化对住房反向抵押贷款的兼容性在迅速增强。

　　5、我国金融市场的不断完善、金融工具的不断创新和其抗风险能力的加强，使得反向抵押贷款这种金融产品、以及集房产、保险及资本市场于一身的联合业务运行机构的出现，不失为一种可能。服务对象的合理定位、严密的制度设计及国家政策的保证，在理论上使这种养老模式的长期运行成为可能。反向抵押贷款这一制度的设计需要购房扶养机构、资金提供机构及社保机构等专业人士共同磋商完成。

　　反向抵押贷款在美国已有较长时期的开办，这一模式借鉴引入我国，将只是一个时日选择的问题。以上对住房反向抵押贷款方式这一金融创新在中国推行的必要性和可行性进行了探讨，但推行中将面临的长寿风险、利率风险、道德风险、政策风险、住宅价值变动风险等也应该引起我们的重视。所以，反向抵押贷款的发展和完善继而再到实践的应用，尚有一条很长、很艰辛的路要走，它迫切需要专家学者的大力参与，需要政府和相关部门的积极倡导，争取使之早日成为现实，真正为广大社会公众谋取实利。

　　一、充分发挥政府的作用

　　住房反向抵押贷款有居住和养老的双重功能，是一种社会效益明显、对养老事业发展和社会稳定有促进作用、符合政府的政策取向、但对借贷双方都有较大风险的金融产品，因此，它具有正的外部经济性特征。国外的经验表明，在住房反向抵押贷款发展过程中，政府的作用很大。为促进此项业务在我国健康发展，我国政府从一开始就应该介入，在政策、法规、信息、宣传等方面予以支持。比如，在住房反向抵押贷款推出初期，从事该项业务的金融机构要经政府授权，并对申请人和经营机构给予一定的税收优惠；对借贷双方给予担保，或由政府授权的保险公司提供保险：对违法违规经营的机构，要坚决打击，整顿和规范市场秩序。

　　二、建立相应机制

　　建立以商业银行为主体，保险公司和社保机构为补充，房地产中介机构参与其中的住房反向抵押贷款开办机构住房反向抵押贷款是一个复杂的金融产品，国外发展住房反向抵押贷款的机构各异。我国实行分业经营，由银行、保险、信托、社保等机构单独开展此项业务各有其优缺点。银行资金比较充裕，个人储蓄存款中用于购买住房、准备养老的资金也占有较高的比例，而且传统的房地产贷款业务都是由银行开办的，经验较为丰富。

　　但是反向抵押贷款运行周期长，而银行的存款时间较短，借贷双方的持续期不匹配。保险公司尤其是寿险公司长期从事养老保险的经营，在寿险产品的开发和推广上有丰富的经验，但目前由于政策的限制，我国的保险公司尚不具备金融信贷的功能，国内的保险资金也不允许直接投资普通的房地产项目。社会保障机构虽然具备雄厚的资金实力，业务范围与养老事业密切相关，但这项业务涉及贷款的发放与抵押房屋的评估、维护、销售等工作，这些也不是社保机构的专长。此外，房地产公司及会计师事务所、律师事务所、房地产评估事务所等中介机构，在发展反向抵押贷款业务过程中是不可或缺的，但它们也不可能成为主角。总之，如果上述机构单独开办反向抵押贷款业务，总有这样或那样的问题。出路只有一条，那就是将这些部门联合起来，实现优势互补、风险共担。

　　三、加强对反向抵押贷款的研究

　　由于国情不同，与国外一些发达国家相比，我国现阶段发展反向抵押贷款尚存在一些困难和障碍，如，土地为国家所有，住房土地使用权有70年的限制：利率还未完全市场化，难以找到合适的用于对冲利率风险的金融衍生工具，以规避未来的利率风险；抵押房屋的处置还缺乏法律依据；房地产评估及其他一些中介机构执业不规范，在居民中缺乏公信力：受传统遗赠习惯的影响，把住房提前消费缺乏舆论支持，观念的转变有一个过程，等等。因此，要进行广泛而深入的研究，对老年人收入、住房面积进行调查，对市场需求进行分析，尤其要对我国目前面临的特殊矛盾进行调研，找出解决办法。

　　在此基础上，借鉴国外经验，设计出适合我国国情的本土化反向抵押贷款产品，开展试点，取得经验。在住房反向抵押产品不够成熟，市场没有完全打开的情况下，为总结经验教训、少走弯路，可在老龄化程度较高、市民接受新鲜事物快、金融市场较为成熟、住房二级市场比较活跃、地方政府对老龄事业比较关注的大中城市先行试点。通过试点，检验反向抵押贷款产品设计的合理性和适用性，规范反向抵押贷款的申请、审核、批准程序，向市民宣传以房养老的理念，普及反向抵押贷款的有关知识，为全面铺开做准各。

　　四、加强立法，规范市场

　　住房反向抵押贷款的实施涉及到银行、保险、资产评估、社会养老保障等诸多方面，远比传统的抵押贷款复杂得多。国外的经验表明，住房反向抵押贷款的健康发展，离不开相关法规的保障，要有一套法律法规及程序来规范市场参与各方的行为。为少走弯路，我国从一开始就要进行立法规范。比如，在资产评估环节，应根据国家已颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律，按照规范化、程序化、法制化相统一的原则，尽快研究制定符合我国国情的《房地产评估管理条例》。

　　在住房保险环节，为切实控制借贷双方的风险，应结合发展反向抵押贷款的实际需要，研究制定涵盖住房价值保险、房主人寿保险、借贷合同履约保证保险的《住房抵押贷款保险法》。在土地使用权出让环节，应在坚持国有土地使用权70年不变的前提下，改革土地租赁制度，研究将现行的土地出让金一次性收缴改为由住户按年缴纳的管理办法。同时，对70年到期后住宅用地的使用与管理问题予以明确。在住房反向抵押贷款的发放与回收环节，建议尽快研究制定并颁布《住房反向抵押贷款条例》， 以对反向抵押贷款的操作程序，金融机构的权利与责任，申请人的资格、权利与义务，业务开办机构的监督管理等内容予以规定。

　　五、加强宣传，正确引导

　　住房反向抵押贷款能否顺利推开，不仅需要借款人对产品的了解，而且需要借款人转变消费观念，需要广大市民和社会舆论的支持。长期以来，我国一直崇尚勤俭持家和俭省节约的消费理念，反对任何形式的超前消费。对于老人来说，将自己居住了很多年的房产抵押出去，提前消费，而不把它留给后代，会担心受到社会舆论的谴责：对于子女来说，有的会因无法继承遗产而反对父辈接受这一服务。因此，要加大宣传力度，把握正确的舆论导向，以促进全社会消费观念的转变。

　　在西方国家，随着人口老龄化现象的加剧，社会化养老模式举步维艰，为化解社会化养老模式的压力，“以房养老”模式应运而生“以房养老”在国外有较长时间的实践历史，它起源于荷兰，目前最典型的、发展最成熟是美国的“以房养老”模式。随着以房养老模式的不断发展，该种模式的理论体系逐步完善，住房反向抵押贷款产品也得到了不同程度的推广。

　　(1)美国的“以房养老”模式

　　美国“以房养老”模式产生于20世纪80年代，当时美国社会涌现出大量的“房子富翁，现金穷人”现象(阎安，2007)。当前，房产价值转换抵押贷款

　　计划(HECM)、住房保留计划(Home Keeper)和财务自由计划(Financial Freedom)，共同构成了美国的“以房养老”模式。其中前两种是由公营机构推出并由政府担保的，最后一种是私营机构推出的;从适用对象上看，HECM计划主要适用于拥有较低价值房产的借款者，Home Keeper计划适用于拥有中等价值房产的借款者，而Financial Freedom计划适用于高档房产的持有人(李敏，2012) 。

　　HECM是由美国住房与城市发展部设立的，由美国联邦政府提供担保。申请该项目的老年人必须首先签订贷款协议，即可将他们所拥有的房产价值的一部分变现，并且该贷款协议获得了联邦政府的免税核准。由此，老年人通过该项目转换住房资产并获取养老金，而不用出售或搬离他们的住房，体现出较大的灵活性。正因为如此，HECM是目前最受欢迎、规模最大的住房反向抵押贷款品种，在全美国的各个州都能获得，约占全美住房反向抵押贷款市场的95 %(蔡尚坤，2012) 。

　　Home Keeper与HECM基本相似，但更为灵活。一是Home Keeper按照市场利率计算当月利息，体现出很强的动态性;二是Home Keeper的限制条件比HECM还要少。但Home Keeper的利率优惠程度不如HECM，所以Home Keeper更适合具有较高房产价值的借款人。

　　Financial Freedom是一种更强调盈利性的住房反向抵押贷款项目，主要面向拥有高档住房的老年人。签订借款合同后，借款人可以一次性得到一大笔资金;该项目的另一特色在于其“房产价值分享条款”，即借款人可以保留最高可以达到房产价值80%的房产，而且后代可以继承该部分(蔡尚坤，2012)。但是，该项目缺乏联邦政府的担保支持，因此在公信力方面存在短板，曾有一段时间美国国内暂停了该项目的运营。所以，选择该项目的老年人并不多见。

　　(2)英国的“以房养老”模式

　　英国曾于20世纪60年代推出过一种名为“房产价值释放机制”( Equity Release Mechanism)的住房反向抵押贷款，借款人可将住房反向抵押所得款项投资养老基金来获得收益。但由于缺乏政府担保，以及当时经济萧条所引致的债券收益率降低，该项目一直少人问津。到了20世纪末，英国政府开始加大对以房养老项目的财政投入，政府的强力介入使得“以房养老”逐渐发展起来。当前，主要存在两种住房反向抵押产品:

　　一是逆转计划(Home Reversion)，老年人可选择全部或部分地将住房产权抵押给贷款公司，以获得一笔现金用于养老。根据合约，他可以免费或象征性地交少量租金继续住在原房屋内，直到去世或自愿搬离该住房为止。在此期间，老人拥有房屋的居住权，并承担维护责任(李敏，2012)。

　　二是分享增值计划(Shared Appreciation Mortgage)借款人以低于市场水平的利率借款，并可在住房反向抵押贷款期间分享一定比例的住房增值的价值;或者，借款人不支付利息，但其偿还金额是25%的最初住房价值加上75%的房屋价值的增值部分(王媛,2010)。虽然分享增值型住房反向抵押贷款在英国受到老年人欢迎，但由于缺乏长期投资者的支持和资金供给，该产品在短暂发行后被暂停。为防止违约信贷，英国政府还制定了相关法律以规范运营环境。

　　(3)新加坡的“以房养老”模式

　　新加坡的职总英康保险公司于1997年推出了住房反向抵押贷款产品，该产品的申请比较严格，除了对借款人年龄、社会保障等情况进行约束外，还要求申请人是该保险公司的保户，必须购买该保险公司的寿险、抵押贷款保险和房屋保险。值得注意的是，该产品不设立保证条款，这意味着贷款到期时如果贷款余额高于房产价值，借款人或者其后代必须归还两者之间的差额(Chin et al ， 2004)。上述条件使得该产品问世以来需求不旺，并且，新加坡政府规定必须私人住房才能用于住房反向抵押，而由政府提供的保障性住房(即组屋，新加坡接近90%的居民都居住在组屋内)不能用于该计划。直到2006年，新加坡政府才允许组屋参与住房反向抵押，到目前为止，由于民众担心权益得不到保障，因此参与人数较少。

　　目前，绝大多数老年人对“以房养老”还处于观望阶段，而各地政府和市场相关机构对开展此项业务的态度也较为谨慎。虽然我国自2005年以来就有部分城市在推进“以房养老”的试点，但总体效果不理想，涉水以房养老业务的老年人比较少见。

　　(1)南京的“租售换养”

　　这种模式规定，凡是在南京市拥有60平方米及以上住房产权，并且年满六旬及以上的孤寡老人，按照自愿原则申请将其现有住房进行抵押，经公证机关公证后即可入住南京市老年公寓，并且享受终身免交一切费用的待遇，最终该住房产权在孤寡老人去世时归养老院所有。该模式的典型特征便是“租售换养”，这种模式比较适合在城市拥有一套及以上住房，且该住房无需子女继承或无子女继承的中低收入老年人(刘楠楠，2013)。但这种模式有两个限制性条件:拥有本市60平方米及以上产权房和年满六旬及以上的孤寡老人，这就将适用人群限定在一个很小的范围内。

　　(2)上海的“以房自助养老”

　　2007年6月，上海市公积金管理中心提出了“以房自助养老”的创新型模式。该模式主要通过上海市公积金管理中心建立房屋产权交易市场以及相应的房屋租赁机制，具体实施办法为:65岁及以上老年人首先将自己拥有产权的住房通过房屋产权交易市场出售给上海市公积金管理中心，并一次性取得全部房屋出售款;然后，借助相应的房屋租赁机制，上海市公积金管理中心再将该房屋返租给出售房屋产权的老年人，其租金与房屋租赁市场价格相同，该老年人可按租赁期限将房屋租金一次性付给公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心予以支付。这种模式其实是售后返租，主要是利用房子的价格与租金的差额来获得养老金，比较适合在大中城市有一套以上的房产且无需或者没有子女继承，但又不愿意离开原居住地的老人。但这种模式要求先将房产过户，而且房屋的升值部分完全由公积管理中心拥有，这就损害了老年人的利益。

　　(3)北京的“养老房屋银行”

　　2007年10月，北京的“养老房屋银行”模式由北京市寿山福海国际养老服务中心与中大恒基房地产经纪有限公司联合推出。在这种模式下，60岁及以上的老年人可以先向北京寿山福海国际养老服务中心提出该种需求，并把拥有产权的住房交付给中大恒基房地产经纪公司，然后由中大恒基免费代替该老年人将己交付的住房对外出租，以赚取租金。取得的租金用来抵免养老院的费用，剩余租金由老年人自行安排处理，该种模式下老人始终拥有房屋的产权。这种模式也属于租售换养，只不过老人可始终拥有房屋的产权。但这种模式由商业公司运作，商业公司以盈利为目的。

　　(4)杭州的“多项选择”模式

　　杭州的“以房养老”提出了四种可供选择的方式(黄聪等，2011):一是“租房增收养老”方式，指将有住房产权且独居的老年人安排到敬老院居住，将其原住房对外出租，租金用于增加老年人日常开支费用;二是“售房预支养老”方式，该种方式将拥有住房产权且独居老年人的成套住房出售，并将房屋出售收入全部用于老年人入住敬老院和日常开支费用;三是“退房补贴养老”方式，是指将居住不成套直管公房老年人的房子退还给房管部门，然后房管部门按照市场价对老年人给以补助，供老年人入住敬老院;四是“换房差价养老”方式，是指将处于较好地段的独居老人的直管公房出租，另选地段略差的房屋租赁给老年人居住，由此带来的房屋租金地段差价用来增加老年人日常生活收入。