组屋

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　　新加坡的住宅房产主要分为两种：组屋和私人住宅。组屋是由建屋发展局负责发售和管理，为广大新加坡公民和永久居民提供的、供屋主长期自住的、廉价的公共住房。只有新加坡公民才能购买新组屋，永久居民只可以在二手转卖市场上购入组屋。在组屋购入后，一般必须在屋主住满五年后才可转卖。建屋发展局规定一个完整的家庭只能同时拥有一间政府组屋。

　　新加坡的组屋大部分分布在大城市，大部分为二房式，多提供给中下阶层及贫穷家庭居住。新加坡的组屋逐渐减少，政府兴建人民组屋代替组屋。人民组屋与组屋的不同点是人民组屋的住户不拥有房子的拥有权，房子拥有权是政府，政府以租借的方式给予那些在零度木屋计划下，被迫搬走的家庭居住。住户每个月必须缴交房租给政府。

　　新加坡的举世瞩目的公共住房保障体系并非一蹴而就，其发展可分为以下几个阶段：

　　1.减缓屋荒，进行基础建设阶段(1960——1970)

　　1959年新加坡获得自治时，人口约150万，其中有25万人住在贫民窟，33万人住在违法搭建的建筑中，居住条件十分恶劣。为了解决房荒问题，新加坡在1960年颁布了《建屋与发展法》，并根据该法令于同年2月1日成立了建屋发展局，开始全面负责新加坡公共住房的建设与管理，为人们提供可负担得起的组屋以及附属配套设施。1961年，建屋发展局开始“五年建屋计划”，1964年宣布实行“居者有其屋”计划，开始推行住房自有化政策，鼓励中低收入阶层以分期付款的方式购买组屋。至1970年，建屋发展局累计推出11.8万个租赁单位和4.3万个“居者有其屋单位”，约35%的人口住进组屋。

　　2.建设新市镇。

　　大量增加住房供应阶段(1971-1980)在这个阶段，组屋的建造数量逐年增加，以满足需求的速增，而且建屋发展局开始有计划地按卫星城模式建兴新镇，如大巴窑、宏茂桥及金文泰等组屋区。建屋发展局也从此时期开始供应四、五房式的公寓给月薪较多的家庭。1975年新加坡放松组屋转售限制，规定居满五年的政府组屋可按市价自由出售，组屋转售市场由此形成，住房私有化程度也随之不断提高。

　　1971至1980年，建屋发展局推出l0.5万个租赁单位26.5万个“居者有其屋单位”，在这一时期，租赁单位建设减缓，而“居者有其屋单位”的建设大幅度增加。截至1980年，已有67%的人口住进了组屋。

　　新加坡的住宅房产主要分为两种：组屋和私人住宅。组屋是由建屋发展局负责发售和管理，为广大新加坡公民和永久居民提供的、供屋主长期自住的、廉价的公共住房。只有新加坡公民才能购买新组屋，永久居民只可以在二手转卖市场上购入组屋。在组屋购入后，一般必须在屋主住满五年后才可转卖。建屋发展局规定一个完整的家庭只能同时拥有一间政府组屋。

　　3.扩张任务范围阶段(1981——1990)

　　随着新加坡经济的发展和国民收人水平的提高，建屋发展局一方面调高家庭人息上限以满足国民购屋的需求。另一方面则更关注为居民提供高质量的生活环境及培养家庭观念和邻里概念上，推行如乐龄人士、联名抽签以及多代同堂等政策，这些政策吸引了许多新申请者，导致1984年出现生产高峰。随着屋龄的增长，新加坡开始了重建旧组屋区的初步计划，拆除空置的租赁物业，将腾空出来的地段进行重新规划，重而改善旧组屋区的设施和绿化。在这一阶段，建屋发展局推出5.5万个租赁单位和4o万个“居者有其屋单位”，租赁单位的建设继续减少，“居者有其屋单位”的建设仍然快速增加。到1990年，住在组屋的人口达~U87%，也是至今为止居住组屋人口比例的最高峰，1990年以后，组屋人口比重呈现逐渐下降趋势，这是因为收入较高的一部分群体住进了更高端的私人公寓。

　　4.质量改良阶段(1991——2000)

　　经过以上几个阶段的发展，到1990年绝大部分居民的住宅问题都得到了解决。新加坡把精力放在进一步改良建筑品质和提高服务水平上。例如1992年通过主要升级计划，业主可以通过投票选择增加一个空间，比如杂物间。1994年通过中期升级方案改善组屋设施。1995年通过选择性整体重建计划，为了更好地利用土地，有选择性地将旧的组屋拆除，并在附近地段为受影响的居民提供新的住房。

　　1995年正式公布了“执行共管公寓计划”，使业主拥有停车场等设施，物业由管理法团管理和维护，其设计和设施可与私人公寓相媲美，但价格比私人公寓便宜。“执行共管公寓计划”适合中高收人人士购买，它的推出解决了这些“夹心”人群的购房问题。

　　在这个阶段，建屋发展局推出6.7万个租赁单位和43.5万个“居者有其屋单位”。到2000年，住在组屋的人口为86%，开始出现下降趋势。

　　5.改善设施，建设社区，发展绿色环保建筑，可持续发展阶段(2001年至今)

　　在21世纪，新加坡政府在组屋的发展方向上，主要有两种趋势：一是选择在远离市中心的城郊建设拥有良好自然景观的政府组屋，如榜鹅新城；另外就是对老城区的政府组区进行改造和加建。

　　新加坡政府在2001年通过电梯改造计划，该计划使电梯能在每一层停降，让老龄人及行动不便的居民进出更加方便。2002年通过城市中心复兴计划，为屋龄较久的市镇(如大巴窑)或社区邻里增加新的发展，改善那里的设施和环境，以便和新的住屋发展相互融合，使居民的生活素质得到提高。

　　为提高组屋居民的生活质量，新加坡还在在2008年通过了家居装修方案，主要是针对常见的装修问题提供维修服务，包括修复混凝土剥落、厕所改造、天花板漏水、更换污水管等。为增加社区的凝结力，在2008年通过邻里重建计划，该计划的其中一个主要特点是鼓励居民积极参与社区的公共论坛。

　　现在，对新加坡的组屋建设而言，最大的挑战是如何满足新加坡人民的最新要求，考虑如何进一步改进设计，运用新材料新科技，进一步提升环保要求，比如一些新的组屋会建有空中花园，还能很好地利用到太阳能(如榜鹅的首批绿色组屋一绿馨苑)。因为新加坡气候多雨，很多新建筑建设了雨水蓄积设施，把雨水蓄积起来浇花。为了提高利用效率，在丹戎巴葛建设了带有空中花园的50层摩天组屋——达士岭摩天组屋。达士岭摩天组屋在2010年获得美国芝加哥高层建筑和城市住区理事会颁发的“最佳高层建筑”奖，成为全球四个得奖建筑之一。

　　新加坡于1959年脱离马来西亚实现自治，当时全国共有人口158万人，其中75万人没有住房，5O万人居住在贫民窟和窝棚内，拥有像样住宅的人只占居民总数的9%，房荒是其严重的社会问题。由于新加坡国土面积只有600多平方公里，但人口却相对较多，土地资源宝贵，住房建设成本高，一般家庭无力自行解决住房问题。解决大多数居民的住宅问题便成为当时政府面临的严峻课题。

　　为此，新加坡政府开始积极地从各方面综合解决这一难题。首先是于1960年颁布《建屋与发展法》，并根据该法设立建屋发展局，制定规划，统一负责住宅的建设、分配和管理工作。1964年推出“居者有其屋”计划(即通常说的“组屋”计划)。为此，首先要解决建房的资金来源问题。在金融方面，新加坡政府设立了公积金制度，个人40%-50%被强制性划入公积金帐户，其中企业和个人各负担一半；积累的私人公积金由政府借给建屋发展局作为建房的最初资金，建成后的组屋出售给用户，费用则从用户的公积金中逐年扣除。公积金制度使国家建得起住房，居民买得起住房。其次，新加坡政府按不同的收入水平制定购置组屋的政策，凡月收入800新元以下的家庭购屋首次付款只占房款的5%，其余的95%可向建屋局申请贷款，期限可达25年，每月可用缴纳的公积金还款；凡月收入4000新元以下的中等收入家庭可以申请购买公共组屋，首次付房款为20%，80%向建屋局贷款，在20-25年中，每月从缴纳的公积金中还款：月收入4000新元以上的高收入家庭，只能按市场价格向私人建筑商购买私人产业房。政府组屋的租金和售价是由政府确定的低于市场的价格，准市场价大约为市价的1/4左右，由此所造成的收支差额，由政府通过预算津贴的方式从出让土地的收益中弥补。“组屋”计划经过短短的20多年实施，98%以上的新加坡人解决了住房问题，住房自有化率高达81%。今天的新加坡，已拥有组屋50多万套，私人建设的共管式公寓和置地住宅20多万套，总量为70多万套。当然，新加坡的住房公积金制度在成功地解决了住房问题的同时，也产生了一些负面的影响，如公积金缴费率过高，劳动力成本升高，企业负担过重等。

　　新加坡解决住房问题的“组屋”计划政策有如下特点：

　　(一)政府是建立住房保障制度的主导力量

　　为解决居民基本住房问题而成立的建屋发展局是起主导作用的组织者。它承担了“组屋”的规划、建设、经营和管理等工作，保证了“居者有其屋”计划的真正落实。这说明，只有政府才能面向广大居民群众，出于公心解决他们的切身问题。

　　(二)银行储蓄贷款和公积金是“组屋”计划资金的主要来源

　　“组屋”计划的资金来源主要是两个方面，二是银行储蓄贷款，二是强有力的公积金制度。其中带强制性的公积金制度是一个创造，起了很大的作用。公积金是由新加坡中央公积金局统一管理的公益性强制储蓄。公积金一般投资于各种政府债券，但随时可用于住房发展局融资。其周转方式是：政府借用存储的私人公积金给建屋发展局建房，然后将房屋售给用户，费用则从用户的公积金中逐年扣除。

　　(三)针对不同层次居民的购屋准入政策

　　对高收入水平的居民，政府不帮助解决住房问题，而是通过住房商品化方式解决。收入低者才进入“组屋”计划。同时制定政策，依购房者的经济收入水平分层次购屋，其首付款和还款额及还款方式都有所不同，能够适应不同收入水平居民的需要，确保了他们买得起房。

　　(四)分级别提供公有住宅补贴和低水平房价

　　主要是严格按家庭收入水平来确定享受住房保障补贴的级别。例如，在住房短缺时，只有月收入不超过8oo新元的家庭才有资格申请租住组屋。而最低组屋房价仅为市价的1/4左右，从而保证低收入者买得起房。其收支差额由政府通过土地出让政策的调整来弥补

　　(五)重视各类家庭在居住小区中的社会融合

　　由住房发展局建设的居民小区，混合有不同户型，既有组屋又有商品房，因此每个小区都汇集了不同民族、不同社会阶层的居民，促进其融合。另外，政府还采取现金补助和优先购房的激励机制，鼓励复合家庭或已婚子女申请邻近父母的住房，以方便相互照应。

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