逆向年金抵押貸款

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逆向年金抵押貸款(Reverse Annuity Mortgage,RAMs)

　　逆向年金抵押貸款是金融機構實行的一種房地產抵押貸款方式，它不同於通常的抵押貸款模式。一般的抵押貸款是貸款人先從銀行貸款用於購房,然後再定期向銀行還款直至付清全部本息。逆向年金抵押貸款的特點在於貸款人已擁有房屋所有權並向銀行抵押房產，銀行根據評估後的房屋價值和貸款人申請的貸款期限與貸款人簽署協議，然後分期向貸款人支付貸款供其支配。其最大特點在於“逆向年金”，其含義是，借款人以逐步減少自己在房屋中的股份為代價，可以不斷從貸款人那裡得到現金支付。

　　逆向年金抵押貸款方式針對的是老年人群體：由於老年人每月退休金不夠支付正常消費，故向金融機構提出申請，金融機構每月付給退休老人一定的費用，使得老人能夠生活得相對充裕。這種貸款方式能夠使老年人在一生中實現大致均衡的消費水平，並且盤活了老年人的房屋資產，有效解決了老年人有房沒錢的問題。逆向年金抵押貸款方式在中國的實施目前也有一些制約，我們只有在認清這些現實障礙的前提下，才能把握好這種方式操作的可行性，做到有的放矢的運用。

　　逆向年金抵押貸款制度的建立，具有如下積極意義：

　　(1)促使不動產變現。逆向年金抵押貸款使得一部分擁有房產的住戶在未搬出或售出住宅前，就可提前獲得一筆可觀的現金收入，滿足了他們把不動產提前轉變為動產的需要，使得這部分價值高昂的家庭財產得以從“凝固”狀態中釋放出來，從而把住戶未來的投資收益轉換為現實的消費能力。

　　(2)提高住戶生活質量。由於相當多的老年人失去了固定收入來源，他們的消費水平和生活狀況原本受限於收入的枯竭，儘管他們擁有價值不菲的房產，卻因不能出售變現(因為沒有其他住處)而無法享受到實際好處；但逆抵押貸款使得他們能穩定、持續地獲得收入，從而極大地改善了他們的生活質量，得以頤養天年。

　　(3)豐富住宅金融產品的種類。逆向年金抵押貸款不但是對傳統金融產品的補充和豐富，而且可以更多元化、更人性化地為居民提供金融服務。

　　(1)促使不動產變現。住宅逆抵押貸款使得一部分擁有房產的住戶在未搬出或售出住宅前，就可提前獲得一筆可觀的現金收入，滿足了他們把不動產提前轉變為動產的需要，使得這部分價值高昂的家庭財產得以從“凝固”狀態中釋放出來，從而把住戶未來的投資收益轉換為現實的消費能力。

　　(2)提高住戶生活質量。由於相當多的老年人失去了固定收入來源，他們的消費水平和生活狀況原本受限於收入的枯竭，儘管他們擁有價值不菲的房產，卻因不能出售變現(因為沒有其他住處)而無法享受到實際好處；但逆抵押貸款使得他們能穩定、持續地獲得收入，從而極大地改善了他們的生活質量，得以頤養天年。

　　(3)豐富住宅金融產品的種類。住宅逆抵押貸款不但是對傳統金融產品的補充和豐富，而且可以更多元化、更人性化地為居民提供金融服務。

　　逆向年金抵押貸款的基本貸款方式就是金融機構貸款給己經擁有房屋產權的老年人。這類老年人用幾乎自己一生的收入購買房產或在一個較長期限里償還貸款之後，只是擁有了體面的住宅，他們的生活水平會因存款總量的減少和月支付的增多而隨之下降，高昂的醫療費用也得不到必備保障。根據這種狀況設計的逆向年金抵押貸款，將老年人的房產權益逐漸轉化為有生之年的消費資金，可以一次性支付給房主，也可以每月付給房主一定數額的款項。款項的大小與合同的期限、利率的大小、預期房屋的價值以及房主希望保留的房屋產權份額等有關。這樣，將盤活老年人的住房資產，合同期屆滿後房產歸金融機構所有。當然，房主也可保留一部分房產權益，可以應付未來的不確定性支出。

　　我們且將上一種貸款方式稱為自有房產逆向年金抵押貸款。根據逆向年金抵押貸款的基本設計思路，結合我國基本國情，筆者對其貸款方式進行了改造。設計上，吸收了權益分享抵押貸款的思路，即金融機構貸款給還沒有取得房產的老年人，這裡稱之為新購房產逆向年金抵押貸款。這類老年人擁有一定的積蓄，也有一定的購房欲望，但為了預防未來變故，無法用此積蓄來改善其居住條件。根據這種狀況設計的逆向年金抵押貸款，金融機構將提供老年預購房產總價一定比例的貸款，併在今後較長時期內向老年人按月支付一定數額的款項，其具體金額根據評估貸款期屆滿時房屋價值的折現值與貸款現值的差額乘以貸款常數進行計算。老人擁有該房產的居住權，而金融機構擁有其產權。在老年人去世後，金融機構擁有該房產完整產權，可進行拍賣或經營，並從中獲利。因此，該金融機構最好具備房地產投資及經營的相關能力，如房地產投資信托機構。由於逆向年金抵押貸款會遇到房主中途違約、提前償還以及房產價值預測不准確等情況，因此，存在較大的風險，金融機構也應該慎重操作。

實施逆向年金抵押貸款應註意以下的幾個問題。

　　第一個是老年人住房的產權和狀況問題。目前我國住房自有率很高。美英等發達國家住房自有率不過60%，而第五次人口調查顯示我國城市中擁有的住房戶已占到城市家庭的72％，沈陽的住房自有率更是高達80%。但這裡面有很大一部分是福利分房，住房人在退休後依然有可能是和單位共有住房產權。另外，還有相當一部分老人居住條件較差，評估後的房產價值不高，貸款操作起來有些困難。解決以上問題可以從兩個方面著手：首先，針對房產所有權問題，可以認真核實共有產權，或者要求老人自己先行買斷房屋產權，或者要求老人與單位協商，使單位能夠認可老人貸款併在貸款結束時為老人還清貸款，再把房權收回單位。

　　另外，雖然老年人住房條件差，但可以在貸款額度上適度從緊，結合具體房屋價值給予貸款。而且隨著居民住房條件的改善，尤其是目前事業有成的中年人一般都擁有較好的住房條件，再過20年左右，在他們步入老年時，雖然收入下降，但是他們消費水準的下降幅度必然慢於收入下降幅度，在那個老齡化高峰時期實施逆向年金抵押貸款方式無疑就是雪中送炭了。實行逆向年金抵押貸款方式可以特別關註一下目前的中年群體，與他們初步簽訂一個意向合同，處理中年人20年後的問題。針對金融機構而言，這種方式也是對優質客戶資源的一個獲取。

　　第二個問題是該方式的實行是以還款或者房屋支付銀行來結束貸款的。這就涉及到一旦房屋到了銀行手裡如何變現的問題。這裡面有兩種可能，一種是銀行直接處理抵押房屋，不涉及其他自然人。這需要我國的住房二級市場儘快地健全起來，同時銀行也有必要和專業的二手房機構聯合，共同處理到期抵押房產，以有效減輕銀行負擔。

　　另外一種可能是如何面對老人子女收回房屋的提議。應該說老人即使採用逆向年金抵押貸款方式養老，他也希望為自己的子女留下房產作為遺產，而這種養老的方式將使家庭遺產縮水。針對這種情況，金融機構可以與老人訂立協議時附加一些條款，諸如子女可優先購買老人去世後遺留的房產，也可以要求子女償付老人貸款，然後收回老人的房屋。

　　逆向年金抵押貸款是一種啟動老年住宅開發的有效金融創新工具，應該得到社會廣泛重視。當然，目前開展逆向年金抵押貸款業務還有很多制約條件。

　　首先，住房二級市場發育不健全。隨著逆向年金抵押貸款業務的增加，大量貸款人想以出售房產的方式還清貸款，金融機構想將貸款期滿時擁有的房產迅速變現， 都需要完善住房二級市場。

　　其次，對第一種類型的逆向年金抵押貸款而言，目前老年人居住條件較差，其房屋未來評估價值較低，無法逐漸轉化成消費資金。而且，目前我國評估機構和評估人員素質較差，沒有能力準確預測房產未來價值。

　　再次，政府支持力度不夠。金融機構在強行處理違約房產或採取其他措施催還貸款時，因涉及到倫理與社會問題，無法將債務人強行遷出原住宅房，因此，國家應出資建設相應的收留機構。

　　最後，目前金融機構風險防範機制缺位。金融機構需要建立相應的風險防範機制，以防止各類風險的產生。而且，目前也沒有相應的法律法規保證逆向年金抵押貸款的實施。

　　逆向年金抵押貸款方式是一項針對老年人實行的貸款方式，中國的老年人是一個弱勢群體，但也是一個善良的群體。為適應老齡化社會的到來，我們應在認清國情的前提下努力探索各種養老方式，以求得老人頤養天年、國家減輕負擔。該方式不是惟一的養老方式，也不是最好的養老選擇，但正如前面所說，它對銀行機構來說不失為一個獲得收益、增加客戶群的好方法，而且對個人來說也是一個不錯的選擇。相信隨著人們居住條件的改善和各項制度的健全，逆向年金抵押貸款會成為一種有效的、有益的養老方式。

　　逆向年金抵押貸款是啟動老年住宅市場的強大動力源。中國老年人的消費心理上有著傳統的“為子女攢錢”思想，往往缺乏圍繞自己消費的意識。同時，老年人為了減輕子女負擔，預備未來高額的醫療費用，不得不將自己的住房問題放在其次。然而，通過逆向年金抵押、貸款業務，老年人可以在一定程度上通過自己的力量解決自身的養老問題，增強老年人自我保障能力，提高老年人在有生之年的生活水平和醫療保障程度，減輕了子女的經濟負擔，也緩解了國家的財政壓力。部分老年人採用逆向年金抵押貸款後，出租抵押的住房，獲得更多的收入用於支付家庭護養或養老機構的費用，大大減輕了家庭養老的經濟壓力，大大減輕老年人購房的心理負擔，可以使老年人放心購房。

　　同時，由於目前社會養老機構收費過高，超出了老年人承受能力。眾多的養老機構設備簡陋，無法滿足老年人的需要，以及老年人的傳統觀念和對長期居住環境的眷戀都迫使老年人選擇居家養老。而逆向年金抵押貸款使房主一直擁有房屋的所有權，直到出售或者死亡，滿足了老年人居家養老的願望，符合老年人購房的心理要求。這樣，不僅增加了老年人的有效收入，提高了老年人的支付能力，而且，刺激了老年人的住宅消費需求，使老年人的潛在消費能力變為現實購買力，從根本上推動了老年住宅的發展，成為啟動老年住宅市場強大的動力源。