逆向年金抵押贷款

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逆向年金抵押贷款(Reverse Annuity Mortgage,RAMs)

　　逆向年金抵押贷款是金融机构实行的一种房地产抵押贷款方式，它不同于通常的抵押贷款模式。一般的抵押贷款是贷款人先从银行贷款用于购房,然后再定期向银行还款直至付清全部本息。逆向年金抵押贷款的特点在于贷款人已拥有房屋所有权并向银行抵押房产，银行根据评估后的房屋价值和贷款人申请的贷款期限与贷款人签署协议，然后分期向贷款人支付贷款供其支配。其最大特点在于“逆向年金”，其含义是，借款人以逐步减少自己在房屋中的股份为代价，可以不断从贷款人那里得到现金支付。

　　逆向年金抵押贷款方式针对的是老年人群体：由于老年人每月退休金不够支付正常消费，故向金融机构提出申请，金融机构每月付给退休老人一定的费用，使得老人能够生活得相对充裕。这种贷款方式能够使老年人在一生中实现大致均衡的消费水平，并且盘活了老年人的房屋资产，有效解决了老年人有房没钱的问题。逆向年金抵押贷款方式在中国的实施目前也有一些制约，我们只有在认清这些现实障碍的前提下，才能把握好这种方式操作的可行性，做到有的放矢的运用。

　　逆向年金抵押贷款制度的建立，具有如下积极意义：

　　(1)促使不动产变现。逆向年金抵押贷款使得一部分拥有房产的住户在未搬出或售出住宅前，就可提前获得一笔可观的现金收入，满足了他们把不动产提前转变为动产的需要，使得这部分价值高昂的家庭财产得以从“凝固”状态中释放出来，从而把住户未来的投资收益转换为现实的消费能力。

　　(2)提高住户生活质量。由于相当多的老年人失去了固定收入来源，他们的消费水平和生活状况原本受限于收入的枯竭，尽管他们拥有价值不菲的房产，却因不能出售变现(因为没有其他住处)而无法享受到实际好处；但逆抵押贷款使得他们能稳定、持续地获得收入，从而极大地改善了他们的生活质量，得以颐养天年。

　　(3)丰富住宅金融产品的种类。逆向年金抵押贷款不但是对传统金融产品的补充和丰富，而且可以更多元化、更人性化地为居民提供金融服务。

　　(1)促使不动产变现。住宅逆抵押贷款使得一部分拥有房产的住户在未搬出或售出住宅前，就可提前获得一笔可观的现金收入，满足了他们把不动产提前转变为动产的需要，使得这部分价值高昂的家庭财产得以从“凝固”状态中释放出来，从而把住户未来的投资收益转换为现实的消费能力。

　　(2)提高住户生活质量。由于相当多的老年人失去了固定收入来源，他们的消费水平和生活状况原本受限于收入的枯竭，尽管他们拥有价值不菲的房产，却因不能出售变现(因为没有其他住处)而无法享受到实际好处；但逆抵押贷款使得他们能稳定、持续地获得收入，从而极大地改善了他们的生活质量，得以颐养天年。

　　(3)丰富住宅金融产品的种类。住宅逆抵押贷款不但是对传统金融产品的补充和丰富，而且可以更多元化、更人性化地为居民提供金融服务。

　　逆向年金抵押贷款的基本贷款方式就是金融机构贷款给己经拥有房屋产权的老年人。这类老年人用几乎自己一生的收入购买房产或在一个较长期限里偿还贷款之后，只是拥有了体面的住宅，他们的生活水平会因存款总量的减少和月支付的增多而随之下降，高昂的医疗费用也得不到必备保障。根据这种状况设计的逆向年金抵押贷款，将老年人的房产权益逐渐转化为有生之年的消费资金，可以一次性支付给房主，也可以每月付给房主一定数额的款项。款项的大小与合同的期限、利率的大小、预期房屋的价值以及房主希望保留的房屋产权份额等有关。这样，将盘活老年人的住房资产，合同期届满后房产归金融机构所有。当然，房主也可保留一部分房产权益，可以应付未来的不确定性支出。

　　我们且将上一种贷款方式称为自有房产逆向年金抵押贷款。根据逆向年金抵押贷款的基本设计思路，结合我国基本国情，笔者对其贷款方式进行了改造。设计上，吸收了权益分享抵押贷款的思路，即金融机构贷款给还没有取得房产的老年人，这里称之为新购房产逆向年金抵押贷款。这类老年人拥有一定的积蓄，也有一定的购房欲望，但为了预防未来变故，无法用此积蓄来改善其居住条件。根据这种状况设计的逆向年金抵押贷款，金融机构将提供老年预购房产总价一定比例的贷款，并在今后较长时期内向老年人按月支付一定数额的款项，其具体金额根据评估贷款期届满时房屋价值的折现值与贷款现值的差额乘以贷款常数进行计算。老人拥有该房产的居住权，而金融机构拥有其产权。在老年人去世后，金融机构拥有该房产完整产权，可进行拍卖或经营，并从中获利。因此，该金融机构最好具备房地产投资及经营的相关能力，如房地产投资信托机构。由于逆向年金抵押贷款会遇到房主中途违约、提前偿还以及房产价值预测不准确等情况，因此，存在较大的风险，金融机构也应该慎重操作。

实施逆向年金抵押贷款应注意以下的几个问题。

　　第一个是老年人住房的产权和状况问题。目前我国住房自有率很高。美英等发达国家住房自有率不过60%，而第五次人口调查显示我国城市中拥有的住房户已占到城市家庭的72％，沈阳的住房自有率更是高达80%。但这里面有很大一部分是福利分房，住房人在退休后依然有可能是和单位共有住房产权。另外，还有相当一部分老人居住条件较差，评估后的房产价值不高，贷款操作起来有些困难。解决以上问题可以从两个方面着手：首先，针对房产所有权问题，可以认真核实共有产权，或者要求老人自己先行买断房屋产权，或者要求老人与单位协商，使单位能够认可老人贷款并在贷款结束时为老人还清贷款，再把房权收回单位。

　　另外，虽然老年人住房条件差，但可以在贷款额度上适度从紧，结合具体房屋价值给予贷款。而且随着居民住房条件的改善，尤其是目前事业有成的中年人一般都拥有较好的住房条件，再过20年左右，在他们步入老年时，虽然收入下降，但是他们消费水准的下降幅度必然慢于收入下降幅度，在那个老龄化高峰时期实施逆向年金抵押贷款方式无疑就是雪中送炭了。实行逆向年金抵押贷款方式可以特别关注一下目前的中年群体，与他们初步签订一个意向合同，处理中年人20年后的问题。针对金融机构而言，这种方式也是对优质客户资源的一个获取。

　　第二个问题是该方式的实行是以还款或者房屋支付银行来结束贷款的。这就涉及到一旦房屋到了银行手里如何变现的问题。这里面有两种可能，一种是银行直接处理抵押房屋，不涉及其他自然人。这需要我国的住房二级市场尽快地健全起来，同时银行也有必要和专业的二手房机构联合，共同处理到期抵押房产，以有效减轻银行负担。

　　另外一种可能是如何面对老人子女收回房屋的提议。应该说老人即使采用逆向年金抵押贷款方式养老，他也希望为自己的子女留下房产作为遗产，而这种养老的方式将使家庭遗产缩水。针对这种情况，金融机构可以与老人订立协议时附加一些条款，诸如子女可优先购买老人去世后遗留的房产，也可以要求子女偿付老人贷款，然后收回老人的房屋。

　　逆向年金抵押贷款是一种启动老年住宅开发的有效金融创新工具，应该得到社会广泛重视。当然，目前开展逆向年金抵押贷款业务还有很多制约条件。

　　首先，住房二级市场发育不健全。随着逆向年金抵押贷款业务的增加，大量贷款人想以出售房产的方式还清贷款，金融机构想将贷款期满时拥有的房产迅速变现， 都需要完善住房二级市场。

　　其次，对第一种类型的逆向年金抵押贷款而言，目前老年人居住条件较差，其房屋未来评估价值较低，无法逐渐转化成消费资金。而且，目前我国评估机构和评估人员素质较差，没有能力准确预测房产未来价值。

　　再次，政府支持力度不够。金融机构在强行处理违约房产或采取其他措施催还贷款时，因涉及到伦理与社会问题，无法将债务人强行迁出原住宅房，因此，国家应出资建设相应的收留机构。

　　最后，目前金融机构风险防范机制缺位。金融机构需要建立相应的风险防范机制，以防止各类风险的产生。而且，目前也没有相应的法律法规保证逆向年金抵押贷款的实施。

　　逆向年金抵押贷款方式是一项针对老年人实行的贷款方式，中国的老年人是一个弱势群体，但也是一个善良的群体。为适应老龄化社会的到来，我们应在认清国情的前提下努力探索各种养老方式，以求得老人颐养天年、国家减轻负担。该方式不是惟一的养老方式，也不是最好的养老选择，但正如前面所说，它对银行机构来说不失为一个获得收益、增加客户群的好方法，而且对个人来说也是一个不错的选择。相信随着人们居住条件的改善和各项制度的健全，逆向年金抵押贷款会成为一种有效的、有益的养老方式。

　　逆向年金抵押贷款是启动老年住宅市场的强大动力源。中国老年人的消费心理上有着传统的“为子女攒钱”思想，往往缺乏围绕自己消费的意识。同时，老年人为了减轻子女负担，预备未来高额的医疗费用，不得不将自己的住房问题放在其次。然而，通过逆向年金抵押、贷款业务，老年人可以在一定程度上通过自己的力量解决自身的养老问题，增强老年人自我保障能力，提高老年人在有生之年的生活水平和医疗保障程度，减轻了子女的经济负担，也缓解了国家的财政压力。部分老年人采用逆向年金抵押贷款后，出租抵押的住房，获得更多的收入用于支付家庭护养或养老机构的费用，大大减轻了家庭养老的经济压力，大大减轻老年人购房的心理负担，可以使老年人放心购房。

　　同时，由于目前社会养老机构收费过高，超出了老年人承受能力。众多的养老机构设备简陋，无法满足老年人的需要，以及老年人的传统观念和对长期居住环境的眷恋都迫使老年人选择居家养老。而逆向年金抵押贷款使房主一直拥有房屋的所有权，直到出售或者死亡，满足了老年人居家养老的愿望，符合老年人购房的心理要求。这样，不仅增加了老年人的有效收入，提高了老年人的支付能力，而且，刺激了老年人的住宅消费需求，使老年人的潜在消费能力变为现实购买力，从根本上推动了老年住宅的发展，成为启动老年住宅市场强大的动力源。