住房自有率

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　　住房自有率是以拥有所居住房产产权的家庭数量占全部样本数量之比计算的，其计算公式为：

　　住房自有率=(居住于自有产权的家庭户数／全部家庭户数)X100％

　　显然，这个概念与住房私有率是截然不同的。美欧等市场经济国家，甚至东欧转轨经济国家，住房私有率几乎都在80％以上，法国、荷兰和英国住房私有率分别为83％、67％和80％，美国更是高达99％。

　　建设部2004年11月发布的《房地产统计报表制度》将住房自有率表述为自有(私有)住房的建筑面积占实有住房建筑面积的比例，其计算公式为：

　　住房自有率=[自有(私有)住房建筑面积／实有住房建筑面积]×100％

　　这个公式实际上将“住房自有率”等同于“住房私有率”。但住房私有率只能反映住房的私有化程度。衡量和比较住房问题解决的好坏以及公民居住福利高低，国际上惯用的住房自有率比较科学，它能够真正反映一定经济水平和政策条件下居民依靠私人力量购房的能力和居住满足的实现程度，也从一定角度反映了市场力量的作用及政府解决居住问题的水平。

　　住房自有率是一个较为常用的指标，大体上是指自己拥有产权住房的家庭户数占全社会家庭户数的比例。

　　可见，这个概念有两个要点。其一，比较的是家庭户数，而不是住房面积，这就与前一段时间所谈及的“住房私有率”这一概念有较大区别，后者是指自有住房的建筑面积占所有住房建筑面积的比例。其二，突出拥有产权的特性。按照一般的说法，产权包括所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权，是经济所有制关系的法律表现形式。在中国的住房体系中，城镇住房的产权属性争议较少，但是对于农村住房的产权属性，却仍然是模糊的，至少目前绝大多数农村住房没有颁发房屋产权证。

　　住房自有率的高低，的确能说明一些问题。比如，只有住房市场的不断培育和发展，居民才能通过交易获得商品住房，因而住房自有率与住房市场的发展程度在一定阶段会呈现正相关关系。住房作为一种消费品，自有率升高，说明居民收入在一定阶段有稳定增长，所以住房自有率的增幅与宏观经济增长速度有一定的正相关关系。住房也有资产属性，自有率较高说明不动产在居民的资产配置结构中比例更大。另外，还有研究者提出过，自己拥有住房具有较大的心理满足效应，因而住房自有率高可能还符合人们“敝帚自珍”的天性。

　　但是，住房自有率不是万能的，有很多问题是不能回应的。比如，居住条件的好坏与自有率没有必然关联，现实中既有大量租住豪宅的事例，也存在蜗居陋室的事实；住房自有率的高低也不能直接说明住房资源的配置状况，因为它只反映“拥有”，而没有反映“拥有多少”；判断住房市场的稳健程度，不能太多地依据住房自有率，因为在不同情形下，住房市场会有多个相对稳健的均衡点。

　　总体上来看，影响一个国家住房自有率水平高低的因素有制度变量、结构变量和文化变量。

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