住房私有率

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　　住房私有率是指在所有存量住房中，属于私有的比重，是与公房相对应的一个概念。

　　有人有意或无意把“住房自有率”与“住房私有率”混同。但其实这是两个完全不同的概念。关于“住宅自有率”，标准的定义应该是，以居民家庭为单位，有多少比例是住在自己持有的房子里，多少是租住别人的、不属于自己的房里。根据这个定义，据笔者所知，中国目前并没有官方权威统计的城镇住宅自有率数据(无论是全国范围还是省市一级)。国内目前仅有建设部每年报告的“住宅私有率”。在建设部发布的《2005年城镇房屋概况统计公报》中提到：“2005年底全国城镇私有住宅建筑面积87．9亿平方米，住宅私有率为81．62％”。但这个数据丝毫没有提到住宅自有率。从这个意义上说，“中国城市居民住房自有率世界第一”的论断显然用错了数据。

　　显然，他们都把“住宅私有率”等同于“住宅自有率”。然而，所谓“住房私有”是指住宅的产权性质归私人所有，而不是公共所有。私有住房对应的概念是(政府)公有住房，并不说明实际居住其中的人是否拥有这套房子，中国建设部统计的“住宅私有率”显然是指这个概念。而人们关注和国际上通常所指的是“住房自有”概念，是住在其中的人拥有着该幢住宅的产权，自有住房相对的是租房。“住宅私有”和“住宅自有”显然是两个不同的概念。而且“住宅自有率”一定是低于“住宅私有率”的，因为自有住房一定是私人所有的住房，但私人所有的住房不一定是自有住房，它可以是房主自住，也可以是租借给别人居住。用一个极端的例子可以说明，全国所有住房都属于一个人私人所有，然后所有人都必须从他那里租房住。这时候住房私有率仍然达到100％，但住房自有率几乎为零。

　　中国20世纪90年代房改之前，城市居民中拥有自有住房的人很少，基本都是租用公家的房屋，但在几轮房改之后，公房不再以租用形式提供给居民，基本都以全价或折价转售给个人。虽然不少居民折价从单位购人的住宅至今在转让和流通上存在诸多限制，但也算是私有住房，当前82％面积城镇房屋属于私有房的论断应该与事实基本吻合。另外，中国由于没有发达的租房市场，租房子的人群主要以刚毕业的大学生和移居到城市的人口为主，定居人口租房的很少，租借私人房子的比例并不算很高。因此可以确定，中国城市居民相当大多数还是住在自己的房子里，而且这个比例在世界范围内应该不低。但中国城市的住宅自有率到底是多少，尚待政府、统计部门、学者的进一步研究。

　　住宅私有率和住宅自有率两个概念是绝对不能混淆的。住宅私有率的概念在市场经济下意义不大，因为除了部分欧洲国家有政府掌控的公共租房公司，国外很少有公共部门持有住房产权，而且房子产权归谁所有只是物权和法律概念，对房地产市场的需求和流通并没有太大意义。国际上所关注的，就只是住宅自有率，是否“居者有其屋”，有多少人住进了属于自己的房子，多少人需要租借房子居住。住房或居民在自有和租赁之间的比率分配，是任何房地产市场的最基本问题，对分析房地产市场特征、预测房地产市场未来需求具有基础性意义，也是一个社会结构形态的重要特征。因此，即使“住宅自有率”和“住宅私有率”在数据上差别不大，但若混淆概念，危险之大难以估量。