住房私有率

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　　住房私有率是指在所有存量住房中，屬於私有的比重，是與公房相對應的一個概念。

　　有人有意或無意把“住房自有率”與“住房私有率”混同。但其實這是兩個完全不同的概念。關於“住宅自有率”，標準的定義應該是，以居民家庭為單位，有多少比例是住在自己持有的房子里，多少是租住別人的、不屬於自己的房裡。根據這個定義，據筆者所知，中國目前並沒有官方權威統計的城鎮住宅自有率數據(無論是全國範圍還是省市一級)。國內目前僅有建設部每年報告的“住宅私有率”。在建設部發佈的《2005年城鎮房屋概況統計公報》中提到：“2005年底全國城鎮私有住宅建築面積87．9億平方米，住宅私有率為81．62％”。但這個數據絲毫沒有提到住宅自有率。從這個意義上說，“中國城市居民住房自有率世界第一”的論斷顯然用錯了數據。

　　顯然，他們都把“住宅私有率”等同於“住宅自有率”。然而，所謂“住房私有”是指住宅的產權性質歸私人所有，而不是公共所有。私有住房對應的概念是(政府)公有住房，並不說明實際居住其中的人是否擁有這套房子，中國建設部統計的“住宅私有率”顯然是指這個概念。而人們關註和國際上通常所指的是“住房自有”概念，是住在其中的人擁有著該幢住宅的產權，自有住房相對的是租房。“住宅私有”和“住宅自有”顯然是兩個不同的概念。而且“住宅自有率”一定是低於“住宅私有率”的，因為自有住房一定是私人所有的住房，但私人所有的住房不一定是自有住房，它可以是房主自住，也可以是租借給別人居住。用一個極端的例子可以說明，全國所有住房都屬於一個人私人所有，然後所有人都必須從他那裡租房住。這時候住房私有率仍然達到100％，但住房自有率幾乎為零。

　　中國20世紀90年代房改之前，城市居民中擁有自有住房的人很少，基本都是租用公家的房屋，但在幾輪房改之後，公房不再以租用形式提供給居民，基本都以全價或折價轉售給個人。雖然不少居民折價從單位購人的住宅至今在轉讓和流通上存在諸多限制，但也算是私有住房，當前82％面積城鎮房屋屬於私有房的論斷應該與事實基本吻合。另外，中國由於沒有發達的租房市場，租房子的人群主要以剛畢業的大學生和移居到城市的人口為主，定居人口租房的很少，租借私人房子的比例並不算很高。因此可以確定，中國城市居民相當大多數還是住在自己的房子里，而且這個比例在世界範圍內應該不低。但中國城市的住宅自有率到底是多少，尚待政府、統計部門、學者的進一步研究。

　　住宅私有率和住宅自有率兩個概念是絕對不能混淆的。住宅私有率的概念在市場經濟下意義不大，因為除了部分歐洲國家有政府掌控的公共租房公司，國外很少有公共部門持有住房產權，而且房子產權歸誰所有隻是物權和法律概念，對房地產市場的需求和流通並沒有太大意義。國際上所關註的，就只是住宅自有率，是否“居者有其屋”，有多少人住進了屬於自己的房子，多少人需要租借房子居住。住房或居民在自有和租賃之間的比率分配，是任何房地產市場的最基本問題，對分析房地產市場特征、預測房地產市場未來需求具有基礎性意義，也是一個社會結構形態的重要特征。因此，即使“住宅自有率”和“住宅私有率”在數據上差別不大，但若混淆概念，危險之大難以估量。