自動估值模型
出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)
| 經濟分析工具 |
|---|
| [編輯] |
自動估值模型（Automated Valuation Models AVMs）
目錄 |
自動估值模型（AVMs）是通過數學計算產生的評估手段，是一種建立在統計理論基礎上的電腦程式，主要用於使用房地產信息（如物業特征、市場人口統計、物業稅費率表、銷售價格趨勢和地區趨勢等）來對某種特定物業的估價。自動估值模型主要用於理順傳統物業評估過程，是按揭貸款安排過程中的主要組成部分。
目前，監管部門正在關註、研究並準備針對自動估值模型的弱點提出指引政策。在國際上該模型已被廣泛使用了五年，使用者評價是積極的，AVMs已經被視為是一種先進、科學的風險管理模型。
優點：相比傳統的房地產評估手段而言，AVMs具有快速、降低成本、前後一致和客觀的優點。這不是說盡職的、技術高超的鑒定者缺乏一致性和客觀性。但是一個AVM能夠顯著地節省估價的時間並減少與傳統評估過程有關的成本。
缺點：主要有三個：首先，它們要依賴所使用數據的精確性、綜合性和時效性。其次，AVMs不能用來決定物業的物理狀態和相關的市場表現。第三，AVMs永遠不能把一個經驗豐富的評估師的知識與判斷具體化。
所以，AVMs適用於一個有相對充足當前數據，物業所處地區相對同質且物業的情況和市場表現相對典型的環境。當數據不足夠、地域環境複雜且物業與平均狀況和市場表現有顯著差距時，AVMs作用就發揮不出來。
自動估值模型（AVMs）有三種主要類型：指數模型、偏好模型和混合模型。簡介如下：
指數模型，也叫價格指數模型，只需提供銷售數據，不需要物業特征。需要採用“重覆銷售”的回歸分析，並需要一個先前的“價格點”來啟動運行。這些模型可靠性令人懷疑，因為它們對物業設定了眾多的假設條件，卻沒有提供依據。例如，假設物業的特征自上次銷售後保持不變。
偏好模型決定於物業特征。它們針對具體物業（取決於物業位置）；需要物業的特征數據以及比較數據；提供了假設的依據；以規則為基礎；並提供了統計評估。像指數模型一樣，它們也需要有一個先前的價格點來啟動運行。這些模型的局限性在於，依賴於一個嚴格限定的地理區域內的最近銷售的數據，而在某些國家只有部分有限的數據。它們也有指數模型同樣的弱點——包括假設物業特征保持不變。
混合模型把指數模型和偏好模型的特征結合起來，涵蓋了銷售數據、物業特征分析、可比銷售、以及估稅模型。許多賣者，包括房利美都向使用多種手段的AVMs模型轉換。
以上是AVMs的簡要介紹，有一種說法認為：使用AVMs的主要目的是要設計一種解決方法，並使其服務於所有的貸款發放人的業務和競爭需要，並有利於客戶。這樣才能更好地解決困難，減低費用，並幫助所有人擁有自己的房屋和租住可負擔房屋的機會。
