物業代理

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　　房地產市場上的經紀人或代理商通常被稱為物業代理。傳統的物業代理是指通過促成房地產商品的交易，藉此賺取佣金的居問服務。現代的物業代理已從單純的協助推銷逐漸發展為參與開發項目市場營銷工作的全過程，由於物業代理機構有熟悉市場情況、具備豐富的租售知識和經驗的專業人員，對所擅長的市場領域有充分的認識，對市場當前和未來的供求關係非常熟悉，或就某類物業的銷售有專門的知識和經驗，因此物業代理機構是房地產買賣雙方都願意光顧的地方。

　　對於購房者來說，在售樓處總是可以得到熱情的招待：遞上售樓書，一杯熱茶就可以單刀直人。但購房者應當清楚的是，商品房的銷售者並非一定是它的開發者，也就是說，一處商品房的出售可以採用代理的形式，房地產經紀業的服務領域是以中介代理(提供信息，櫃臺買賣)為基本服務，向上游延伸，開展房地顧問、咨詢服務(為開發商作策劃營銷、提供信息等)，向下游發展，進行居家消費服務(為業主和住戶提供按揭代理、家裝專業顧問以及家庭理財服務等)。房地產經紀業的生存和發展，離不開金融業(融資和監督)，也離不開商業(提供信息聯網，加快交易速度)。目前，最主要的代理形式有：

　　1．聯合代理與獨家代理。

　　對於功能複雜的大型綜合性房地產開發項目或物業，開發商經常委托聯合代理，即由兩家或兩家以上的物業代理公司共同承擔項目的物業代理工作，物業代理公司之間有分工，也有合作，通過聯合代理合約，規定各代理公司的職責範圍和佣金分配方式。賣方可以選擇多家代理人，委托多家代理人銷售其房地產，誰賣掉，誰拿佣金。對一些功能較為單一的房地產開發項目或物業，或者對於綜合性中的某種特定用途的物業，開發商常委托某一家擁有銷售此類物業經驗的物業代理公司負責其物業代理工作，稱為獨家代理。賣主選擇一家有能力的代理商獨家代理銷售該房地產，在代理協議有效期內，賣主不再委托其他代理商代理。在獨家代理的情況下，賣主承擔了較大的風險，代理商的責任也較大，因此，代理佣金可較普通代理高。當然，某些大型物業代理公司亦可能獨家代理綜合性房地產開發項目或物業。

　　2．保證酬金代理和底價代理。保證酬金代理操作一般為，代理協議簽訂後，只要房地產銷售出去了，不論是代理人?還是房地產賣主本人或其他人(包括其他代理人)銷售出去的，協議中列明的代理人均可以獲得協定的佣金。當然，這隻是在代理人協議昕訂立的期限內才有效，如果在代理期限內房地產沒賣出去，那麼代理人同樣得不到任何佣金。底價代理操作一般為賣主對其出賣的房屋標定底價，代理人保證賣主凈得底價收入，而超出底價的部分都作為佣金歸代理人所有。顯然這種協議會誘使代理人隱瞞房地產的真實賣價而欺瞞賣主，其合法性值得研究，但在實踐中這一方式還是存在的。

　　3．買方代理、賣方代理和雙重代理。對於買方代理、賣方代理，物業代理只能從買方或賣方單方面收取佣金；對於雙重代理情況，物業代理可以同時向買賣雙方收取佣金，但佣金總額一般不能高於前兩種代理形式，其雙重代理的身份事先應向有關各方聲明。

　　4.首席代理和分代理。對於大型綜合性房地產開發項目或物業，開發商或業主也可以委托一個有聲望的物業代理公司作為項目的首席代理，全面負責項目的物業代理工作。總代理再去委托分代理，負責物業某些部分的代理工作。分代理的委托還必須得到開發商或業主的同意。有時，開發商或業主還可以直接委托分代理，此時，代理公司的佣金按照各代理公司所承擔的責任大小來分配。

　　1.賣方代理

　　賣方代理是指受業主委托銷售物業的代理。其代理行為的基本程式是：

　　代理商的房源如果來自房地產的二手市場，則其業主大都是希望通過代理商實現物業轉讓的零星業主。代理業務的基本程式則如下所示。

　　在許多情況下，開發商往往不願意完全放棄該物業營銷機會或失去對該物業營銷的控制，而讓自己的銷售部門與代理商合作營銷。他們組建一個雙方都參與的營銷的聯合體。以聯合體的名義進行市場推廣和促銷活動。當然雙方的權力、責任和利益都是事先由合同詳細規定了的，其基本運作程式如下。

　　由於市場競爭及物業代理活動的實際需要，當前的物業代理無論形式還是內容均發生了很大的變化，總的特點是範圍擴大、更加靈活，深層次的合作有所加強，主要表現在如下幾個方面。

　　(1)由純粹的物業代理向多種經營擴展。許多大型的代理商，除了一、二手市場物業的售、租代理業務外，還兼營商品房，尤其是商鋪、寫字樓的投資及租賃經營業務，以及市場調研、項目策劃等經濟活動。

　　(2)物業代理的內容日益增多。為了方便顧客、吸引客戶，許多代理商還協助顧客代繳稅費、代辦過戶手續(房地產證)、代辦銀行按揭，提供買賣商品房的一條龍服務；

　　(3)營銷內容向深層次發展。對於許多中小型房地產開發公司，由於投資條件的限制，不具備大規模的市場調研與項目策劃、營銷策劃能力：一些代理商便憑藉自身優勢，為房地產項日開發者提供諸如市場調研、投資顧問、項目策劃、營銷策劃，甚至包括項目管理、招標代理之類的業務，使物業代理的形式和內容發生了很大的變化。

　　2．買方代理

　　對於一些大客戶，由於經營業務的需要，經常要求在不同的城市購置或租賃物業。一些代理商便與他們建立起長期的代理業務關係，成為這些客戶的長期的獨家代理。當客戶有購、租商品房的需要時，便委托該代理商提供購、租的業務服務。當然，這類代理對象主要是那些經常需拓展辦公而後居住用房的大公司，大機構。

　　大量的買方代理來自於二手市場尋找房源的客戶。由於房地產二手市場的擴展，代理商從事買方代理的業務量也在突增，代理商憑藉自己大量的房源信息、完善的全過程服務(簽約、過戶、按揭等)及可靠性、安全件，吸引大量的客戶，增加業務量。二手市場的買方代理業務流程如下所示。

　　物業代理佣金是從事物業代理業務的代理公司向委托方(賣方或買方)收取的業務費用。對於單純從事物業代理業務的公司，這是他們的主要收入來源。

　　每項物業代理佣金的支付標準是不一樣的，這主要取決於委托責任的大小和內容的多少，山委托代理合同決定。對委托方來說，選擇多家代理通常比選擇獨家代理支付較多的代理費用(通常是1．5倍左右)。委托內容較多(如包括：市場推廣、宣傳、廣告等)，委托要求較高(如限定時限和銷售比率)，就要支付較高的委托代理費。在一般情況下，代理費是租賃物業年租金的10％或相當於1個月的租金；出售物業是銷售額的1％一3％。

　　傳統的房地產經紀人，通過傳遞信息、居間介紹，待交易成功後收取佣金。然而，現代的物業代理則是一個全新的概念，已經從單純的協助推銷逐漸發展為參與開發項目市場營銷工作的全過程，其所提供的服務具有很高的專業技術含量。物業代理的作用主要體現在以下幾個方面：

　　1．市場調查。通過市場凋查，瞭解潛在的市場需求，準確地預測消費者偏好、行為、潮流與品味，協助開發商或業主進行準確的市場定位。

　　2．廣告宣傳。通過廣告等市場宣傳活動，對潛在的投資置業人士進行有效的引導。

　　3．策劃。從房地產開發項目的前期策劃到項目租售完畢，物業代理參與整個開發過程，協助開發商最終實現投資收益目標。

　　4．購樓服務。按照置業人士提出的有關要求(位置、面積大小、價格、建築特點等)，幫助其選擇合適的物業，併為其提供完善的購樓手續服務。

　　5．融資籌劃。幫助買賣雙方進行有關融資安排，例如-A機構有物業的使用需求但沒有足夠的資金購買、B基金組織想投資房地產但找不到理想的投資項目、C公司想通過出售所擁有的物業以解決財務困難，在這種情況下，物業代理就能通過其掌握的信息，作出有關安排，使ABC三方均能達到自己的目的。6．市場運作，提高市場運行效率。因為房地產是一種特殊的商品，常常需要代理人的服務來尋找買賣

　　雙方，使潛在的買家和賣家均能迅速地完成交易，從而提高了房地產市場運行的效率。