房屋產權的確認
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什麼是房屋產權的確認[1]
房屋產權的確認是指國家主管機關通過特定的法律程式對房屋所有權的效力認定，房屋產權確認的法律後果即是房屋所有權的合法有效。非政府主管機關未經法定程式不得自行對房屋產權進行確認，房屋產權的確認主要表現在房屋產權的登記制度中。我國《城市房地產管理法》規定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。”
房屋產權的確認方式[2]
房屋產權的確認，即劃分和證明房屋產權的歸屬。與房屋產權取得的方式相適應，確認房屋產權的主要方式是：
第一，查證有無房屋所有權原始取得的事實；
第二，查證有無繼承取得房屋產權的事實：其中之“事實”，首先應以書證和物證為依據，沒有書證和物證時，可以尋找證人、證言或其他證明。書證和物證主要包括：
①產權證，如土改時發給的房地產證．建造房屋後領取的房屋所有權證，產權變更後領取的所有權證(通過買受．受贈、繼承等方式取得的房屋產權證)。
②其他證書和物證。如遺囑，信件，分家析產合約書、基建時的加工費及材料費單據、歷年繳納房地產稅的稅單和贈與書等可以證明房屋產權歸屬的證書、物證。
③其他證明。
房屋產權確認糾紛[1]
社會生活中房屋產權確認糾紛可謂五花八門，主要體現在：
1．共建房屋產權歸誰所有引起的糾紛；
2．因遺產分割而引起的房屋產權糾紛；
4．因添附而引起的房屋產權糾紛；等等。
房屋產權確認糾紛的處理[1]
- 1．公民之間因房屋產權登記而引起的產權糾紛的處理
如果雙方或多方出資或以合伙經營期間的資金收益共同購買房屋，產權共同登記過戶後，應由出資人共同所有。主張產權為個人所有但均提不出有力證據的，不予支持。但如一方在產權過戶時主動放棄登記，又無其他約定，在他方已登記過戶後才反悔而主張產權共有的，應認定產權歸登記過戶一方所有，並由登記方退回放棄登記一方的買房款；如一方在登記時未明確表示放棄產權，只登記在另一方名下，但多年來雙方共同居住、使用、管理，登記方既未退款又長期無異議的，發生糾紛後，可實事求是地認定產權歸出資雙方共有，並應將產權證更改過來。
如果一方出資購買房屋後，將產權登記為自己和他人所共有，雙方長期共同管理使用該房屋的，可視為出資方贈與他方，產權歸雙方共有，出資方反悔的，不予支持。出資方因某種原因將產權證一併登上他方姓名，但既無贈與他方的表示，又長期不讓他方知道，多年後，他方知道並主張產權的，一般不予支持。
- 2．因換房引起的產權糾紛的處理
雙方當事人在自願基礎上協商訂立的互換房屋協議，經房管部門批准並辦理了產權轉移過戶手續的，應認定有效，一方反悔的，不予支持。
城市房屋互換雖未辦理過戶手續，但換房發生在《城市私有房屋管理條例》施行以前，且實際交換使用管理多年，又無欺詐、脅迫或乘人之危以及其他違法行為的，一般應認定互換產權有效，但應令其補辦過戶手續。該條例施行後，換房未辦產權轉移手續的，發生糾紛後，一般應認定換房無效。如果有契約並已實際交付使用，在發生糾紛後房管部門又補辦了手續的，可認定為有效。
如果是公民之間自願協商互換私房承租權或公房使用權的，換房後經辦理住房使用交換手續，原租賃合同終止，出租人已與新的承租人建立了新的租賃合同，一方反悔的，不予支持。如果承租人未經出租人同意，擅自與第三人互換房屋使用權的，除出租人追認的以外，一般應認定換房無效，責令各自騰房。
- 3．因房屋贈與引起的產權糾紛的處理
贈與城市房屋，如根據書面贈與合同辦理了過戶手續，應當認定贈與關係成立；未辦理過戶手續，但贈與人根據書面贈與合同已將產權證書交與受贈人，受贈人根據贈與合同已占有、使用該房屋的，可以認定贈與有效但應令其補辦過戶手續。
如果房屋贈與人為了逃避其應履行的法定義務，而將自己的房產贈與他人，利害關係人主張權利的，應當認定該房屋贈與關係無效。
贈與農村房屋一般以書面贈與合同和房屋實際交付為準。
- 4．因添附而取得房屋產權糾紛的處理
如非產權人在合法使用他人房屋期間增添的附屬物，房屋產權人同意並經有關主管部門批准的，雙方就房產返還時附屬物的處理有約定的，按約定辦理；沒有約定的，附屬物應隨物主，產權人可給添附人以適當的補償。添附人以自己經申請批准為由主張附屬物產權的，一般不予支持；雙方協商不成的，應由添附人將附屬物拆走；拆除時給原房造成損害的，應給原房屋產權人賠償損失；不能拆除的，可折價歸房產所有人。對不符合添附要件而主張產權的不予支持。
- 5．非產權人在合法使用期間，對房屋進行改建、擴建或增添附屬物而主張產權引起的糾紛的處理
如非產權人在租用、借用或承包時對房屋進行改建、擴建或增添附屬物之前，已徵得房主同意，並且雙方對產權問題有約定的，應按約定處理；如果雖經房主同意，但對產權沒有約定的，房屋產權仍屬原房主所有，對改建、擴建或增添附屬物的費用，由房主折價償付；如果系產權人未經房主同意，擅自改建、擴建或增添附屬物的，產權仍歸原房主所有，對其因改建、擴建或增添附屬物的費用，房主原則上不予補償，但也可通過調解或雙方協商由房主給予適當的補償。
- 6．借用者對房屋進行修繕而主張產權引起糾紛的處理
房屋借用關係存續期間，借用人不能以任何理由主張產權。對原來產權明確的房屋，如果雙方沒有商定借用期限，產權人有權隨時收回。借用人對所借住的房屋有修繕的義務，不能以房屋借用人變換或借居時間長，對房屋進行過修繕，而視為取得了所有權，借用房屋的產權仍歸原產權人。
- 7．家庭成員之間房屋產權糾紛的處理
(1)兄弟姐妹間的產權糾紛的處理
父母的遺留房產，由兄弟姐妹中一人以個人名義領取了產權證，其他兄弟姐妹雖無異議，但一直在此房屋內共同居住、共同生活、因登記一方主張為己獨有而發生糾紛的，應認定登記人是作為全部共有人的代表登記產權，產權應歸兄弟姐妹共有。
兄弟姐妹數人共同經商、共同生活期間購置的房屋，買房契約和房產登記證登記的是其中一人的名字，應視為登記人代表共有人登記產權，其房屋產權屬於兄弟姐妹共有，但如果兄弟姐妹共同生活期間，其中一人用自己的資金經營工商業供養全家，並以自己名義購置了房產，兄弟姐妹為此發生糾紛，購置時有約定按約定處理，沒有約定的，產權確認歸購置個人所有。
(2)父母、子女間的產權糾紛的處理
父母購置或建造的房屋，登記在子女一人名下，如果父母生前明確表示贈與登記人的，如房產證上或房屋管理機關的檔案中有贈與的明確記載，或有購置人贈與房產的公證書，或有其他明確證據足以證明購房人在購置房屋時有贈與產權登記人的意思表示的，產權歸登記人所有。
如果父母生前沒有明確贈與表示，去世後，子女為產權發生爭議，未登記方負有舉證責任，如其無確鑿證據推翻登記的，產權應歸登記人所有；如果有確鑿證據證明登記人只是作為產權人代表的，則應認定產權為父母所有，由其法定繼承人繼承。
父母用子女的贍養費購、建房屋並登記了產權的，產權應確認歸父母所有。子女主張產權共有的，不予支持；如子女在出資時期明確了是與父母共同購、建的，產權應認定為共有。子女因結婚、分家等購、建房屋自住的，產權一般歸購、建房屋子女所有；子女在離婚時，父母、兄弟以購、建房時曾有資助為由，主張產權共有的，一般不予支持。
家庭成員中一人經批准新建房屋，其他家庭成員以少量物料、錢財或勞動投入，有約定的，按約定處理；沒有約定的，應屬親屬之間幫助，其他家庭成員一般不能取得新建房屋的產權，發生糾紛後，可由產權人予以適當補償。在農村，父母明確為子女結婚所蓋的房屋，其產權有約定的按約定處理，無約定的，如已交付子女結婚後實際使用的，可視為父母贈與子女的婚前財產。
房屋產權的確認糾紛案例[1]
- [案情簡介]
2003年，甲將自己的位於底層的一套二居室樓房租給乙住，由於乙家人口較多，擠在一起不合適，為此，乙沒有同甲商議，向外占用部分人行道搭建了使用面積10平方米的房屋一間，併在原來的外牆上增開了一道房門，後來，甲知道此事，要求乙騰退房屋。乙提出擴建的房屋是自己出資所建，產權應歸自己所有，乙退房後，甲應當出資從乙手中購買該房，支付乙人民幣5000元的購房款，否則乙不退房。雙方發生爭議，甲向人民法院提起了訴訟，要求解除與乙的租賃關係，並要求乙立即騰退房屋。
- [案件評析]
房屋所有權主要通過下列方式取得：一是原始取得，二是繼受取得。繼受取得是新所有人通過某種法律行為或法律事件而從原所有人那裡取得房屋所有權，如通過買賣、接受贈與、互易以及繼承和接受遺贈等方式取得；原始取得是所有權第一次產生或者不依靠原所有人的權利而取得房屋的所有權，新建、擴建房屋都是原始取得的一種方式，但是要註意，新建、擴建的房屋必須合法。在本案中乙是原房屋的使用人，他沒有經原房屋所有人的同意就進行了擴建和改建，也未辦理合法的擴建及改建手續，就占用人行道的一部分擴建了一問房屋，純屬違法行為。這種違章建築，擴建者不可能合法取得所有權，因此乙不享有擴建房屋所有權。並且，由於乙的嚴重違約行為，人民法院對甲的訴訟請求應予支持。在騰退房屋後，乙因其所建房屋系違章建築，不能得到任何補償，且違章建築應予拆除，甲有權要求乙對其擴建、改建部分進行拆除並恢複原狀。
