土地增值稅

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土地增值稅（Land value increment tax）

　　土地增值稅是指納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規定扣除項目金額後增值額再按比例繳納的稅收。土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。

　　根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，土地增值稅的稅率為四級超率累進稅率：即增值額未超過扣除項目金額50%的，稅率為30%；增值額占扣除金額50%至100%，稅率40%；增值額占比100%至200%，稅率50%；增值額占比200%以上，稅率為60%。也就是說，轉讓增值的部分，分段按照比例征收土地增值稅。

　　應納土地增值稅稅額 = 增值額 × 適用稅率

　　如果增值額超過扣除項目金額50%以上，在計算增值額時，需要分別用各級增值額乘以適用稅率，得出各級稅額，然後再將各級稅額相加，得出總稅額。在實際征收中，為了方便計算，可按增值額乘以適用稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除繫數的簡便方法計算土地增值稅稅額，具體計算公式如下：

　　（1）增值額未超過扣除項目金額50%的

　　土地增值稅稅額=增值額×30%

　　（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的

　　土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

　　（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的

　　土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

　　（4）增值額超過扣除項目金額200%的

　　土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

　　土地增值稅的徵稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產的收入減除《條例》規定的扣除項目金額後的餘額。

　　轉讓房地產的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即與轉讓房地產有關的經濟收益。扣除項目按《條例》及《細則》規定有下列幾項：

　　 （1）取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補交的出讓金；以轉讓方式得到土地使用權的，為支付的地價款。

　　（2）開發土地和新建房及配套設施的成本(以下簡稱房地產開發成本)。包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發間接費用。這些成本允許按實際發生額扣除。

　　（3）開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)是指銷售費用、管理費用、財務費用。根據新會計制度規定，與房地產開發有關的費用直接計入當年損益，不按房地產項目進行歸集或分攤。為了便於計算操作，《細則》規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的5%以內予以扣除。凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本的10%以內計算扣除。

　　（4）舊房及建築物的評估價格。是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價值，並由當地稅務機關參考評估機構的評估而確認的價格。

　　（5）與轉讓房地產有關的稅金。這是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

　　（6）加計扣除。對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計20%的扣除。

　　第一條　為了規範土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益，制定本條例。

　　第二條　轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。

　　第三條　土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算征收。

　　第四條　納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額後的餘額，為增值額。

　　第五條　納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　第六條　計算增值額的扣除項目：

　　（一）取得土地使用權所支付的金額；

　　（二）開發土地的成本、費用；

　　（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；

　　（四）與轉讓房地產有關的稅金；

　　（五）財政部規定的其他扣除項目。

　　第七條　土地增值稅實行四級超率累進稅率：

　　增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

　　增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

　　增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

　　增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

　　第八條　有下列情形之一的，免徵土地增值稅：

　　（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；

　　（二）因國家建設需要依法徵用、收回的房地產。

　　第九條　納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：

　　（一）隱瞞、虛報房地產成交價格的；

　　（二）提供扣除項目金額不實的；

　　（三）轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格，又無正當理由的。

　　第十條　納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，併在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。

　　第十一條　土地增值稅由稅務機關征收。土地管理部門、房產管理部門應當向稅務機關提供有關資料，並協助稅務機關依法征收土地增值稅。

　　第十二條　納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續。

　　第十三條　土地增值稅的征收管理，依據《中華人民共和國稅收征收管理法》及本條例有關規定執行。

　　第十四條　本條例由財政部負責解釋，實施細則由財政部制定。

　　第十五條　本條例自一九九四年一月一日起施行。各地區的土地增值費征收辦法，與本條例相抵觸的，同時停止執行。

第一條　根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱條例）第十四條規定，制定本細則。

　　第二條　條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

　　第三條　條例第二條所稱的國有土地，是指按國家法律規定屬於國家所有的土地。

　　第四條　條例第二條所稱的地上的建築物，是指建於土地上的一切建築物，包括地上地下的各種附屬設施。

　　條例第二條所稱的附著物，是指附著於土地上的不能移動，一經移動即遭損壞的物品。

　　第五條　條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。

　　第六條　條例第二條所稱的單位，是指各類企業單位、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織。

　　條例第二條所稱個人，包括個體經營者。

　　第七條　條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

　　（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

　　（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房增開發成本），包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

　　土地徵用及拆遷補償費，包括土地徵用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。

　　前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

　　建築安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生的建築安裝工程費。

　　基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

　　公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

　　開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

　　（三）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

　　財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的５％以內計算扣除。

　　凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的１０％以內計算扣除。

　　上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。

　　（四）舊房及建築物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

　　（五）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

　　（六）根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計２０％的扣除。

　　第八條　土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。

　　第九條　納稅人成片受讓土地使用權後，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建築面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。

　　第十條　條例第七條所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。

　　計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除繫數的簡便方法計算，具體公式如下：

　　（一）增值額未超過扣除項目金額５０％土地增值稅稅額＝增值額×３０％

　　（二）增值額超過扣除項目金額５０％，未超過１００％的土地增值稅稅額＝增值額×４０％－扣除項目金額×５％

　　（三）增值額超過扣除項目金額１００％，未超過２００％的土地增值稅稅額＝增值額×５０％－扣除項目金額×１５％（四）增值額超過扣除項目金額２００％土地增值稅稅額＝增值額×６０％－扣除項目金額×３５％公式中的５％，１５％，３５％為速算扣除繫數。

　　第十一條　條例第八條（一）項所稱的普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬於普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區、直轄市人民政府規定。

　　納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和２０％的，免徵土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和２０％的，應就其全部增值額按規定計稅。

　　條例第八條（二）項所稱的因國家建設需要依法徵用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批准徵用的房產或收回的土地使用權。

　　因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規定免徵土地增值稅。

　　符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核後，免予征收土地增值稅。

　　第十二條　個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核准，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規定計徵土地增值稅。

　　第十三條　條例第九條所稱的房地產評估價格，是指由政府批准設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

　　第十四條　條例第九條（一）項所稱的隱瞞、虛報房地產成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建築物及其附著物價款的行為。

　　條例第九條（二）項所稱的提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅申報時不據實提供扣除項目金額的行為。

　　條例第九條（三）項所稱的轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格，又無正當理由，是指納稅人申報的轉讓房地產的實際成交價低於房地產評估機構評定的交易價，納稅人又不能提供憑據或無正當理由的行為。

　　隱瞞、虛報房地產成交價格，應由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估。稅務機關根據評估價格確定轉讓房地產的收入。

　　提供扣除項目金額不實的，應由評估機構按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估。稅務機關根據評估價格確定扣除項目金額。

　　轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格，又無正當理由的，由稅務機關參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入。

　　第十五條　根據條例第十條的規定，納稅人應按照下列程式辦理納稅手續：

　　（一）納稅人應在轉讓房地產合同簽訂後的七日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，並向稅務機關提交房屋及建築物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。

　　納稅人因經常發生房地產轉讓而難以在每次轉讓後申報的，經稅務機關審核同意後，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據情況確定。

　　（二）納稅人按照稅務機關核定的稅額及規定的期限繳納土地增值稅。

　　第十六條　納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由於涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預徵土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算後再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。

　　第十七條　條例第十條所稱的房地產所在地，是指房地產的座落地。納稅人轉讓房地產座落在兩個或兩個以上地區的，應按房地產所在地分別申報納稅。

　　第十八條　條例第十一條所稱的土地管理部門、房產管理部門應當向稅務機關提供有關資料，是指向房地產所在地主管稅務機關提供有關房屋及建築物產權、土地使用權、土地出讓金數額、土地基準地價、房地產市場交易價格及權屬變更等方面的資料。

　　第十九條　納稅人未按規定提供房屋及建築物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關資料的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《徵管法》）第三十九條的規定進行處理。

　　納稅人不如實申報房地產交易額及規定扣除項目金額造成少繳或未繳稅款的，按照《徵管法》第四十條的規定進行處理。

　　第二十條　土地增值稅以人民幣為計算單位。轉讓房地產所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當天或當月１日國家公佈的市場匯價摺合成人民幣，據以計算應納土地增值稅稅額。

　　第二十一條　條例第十五條所稱的各地區的土地增值費征收辦法是指與本條例規定的計徵對象相同的土地增值費、土地收益金等征收辦法。

　　第二十二條　本細則由財政部解釋，或者由國家稅務總局解釋。

　　第二十三條　本細則自發佈之日起施行。

　　第二十四條　１９９４年１月１日至本細則發佈之日期間的土地增值稅參照本細則的規定計算征收。