住房經濟學
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住房經濟學（Housing Economics）
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住房經濟學主要研究公有住房或私人住房的市場供給與需求問題。其中，房屋市場的研究不僅包括家庭本身的各種特征，還包括鄰近地區、交通、金融市場以及其他因素。
住房經濟性的理論研究方向[1]
房屋不同於其他商品。首先，房屋具有多種尺寸和類型，在建築面積和建築風格上存在很大差異，因此，不可能將它視為均質商品而進行分析。一座房屋的價格不僅反映出其自身具有的所有特征，而且也反映出周邊地區和交通等特征。其次，相對於其他商品和服務而言，房屋的價格是相當昂貴的。買房也許是大多數消費者所能經歷的一筆最大金額的交易了。由於金額巨大，買房者為購買房屋必須貸款。因此，融資期限成為購房活動的主要組成部分。
房屋和其他商品的第三點區別是，當消費者想要轉讓房屋時，會產生高額成本。這不僅僅是因為搬運家庭用品的成本高昂，而且也因購買新房和出售舊房都存在成本。正是由於這種高成本的存在，使得房屋的流動性以及房屋的供求深受影響。除非已經做好充分準備，否則人們不會輕易搬家。最後，房屋不同於其他查品的特點還在於它的不可移動性和持久性。
不可移動性是指，當房地產市場行情看漲，房屋的價格也隨之上升；當房地產市場行情看跌，房屋價格也會下降。住房市場與汽車市場不同。例如，當新英格蘭地區因經濟衰退時，房屋的價格會下降。賣房者不可能將房屋移動到加利福尼亞以求賣得高價。持久性是指，房屋可以供護輩子居住使用。上述這些特征都會影響到住房市場的變化和政府政策的制定。
住房經濟學的應用[2]
經濟學家利用享樂主義方法來分析房屋特征的隱性價格。這種方式是將房屋的價格分解成各種特征的內涵價格，這些特征包括房屋結構、周邊地區、區位、公共設施(如學校)以及其他特征。20世紀60年代，戴維·M·格雷瑟(David M, Grether)和彼得·米茲科斯基(Peter Mieszkowski)曾對康涅狄格州的紐黑文市的房屋價格進行過研究。他們估計了房屋自身特征、地段、周邊地區、學區質量等內含價格。結果表明，磚混結構的房屋能比木製框架結構建築多售1300美元。一座具有實木地板的房屋與其他材質地板的房屋相比，可多售1700美元。他們也發現，孩子在當地學校讀書的成績、周圍500英尺範圍內鄰居的數量等也會影響到房屋價格。之所以開展這類研究就是為了確定各種因素對房屋價格產生的影響，比如空氣污染、與核反應堆距離、區域法的變化以及其他一系列因素。另外，稅收評估人員利用這種模型可以從徵稅的角度估計房屋的價格。
聯邦政府非常希望增加房屋的數量。通過直接的房屋建築計劃或者間接的房屋補助，政府希望通過強有力的經濟手段來刺激人們擁有更多的房屋。政府已經採取了多種措施在增加房屋供給的同時降低房屋的價格。在有些地區，貧民窟被拆除了，窮人們住進了新房。在另外一些地區，通過建造中產階層需要的房屋，將他們原有的房屋轉讓給窮人。在需求方面，政府為購房者的貸款利率提供補貼，.降低他們的所得稅。20世紀70年代，美國實施了另一項政策——房屋代金券，其目的是資助那些想要住進更好房屋的家庭，幫助他們做出租房或者買房的決定。但是，實施結果表明，低收入家庭對於政府的代金券體系並不是十分感興趣。面對更好的居住條件和現金，低收人家庭更傾向於選擇後者。
美國聯邦政府通過聯邦住房管理局(Federal Housing Administration)和退伍軍人管理局(Veterans Administration)來提供購房貸款擔保。聯邦住房管理局成立於1934年，它為其他金融機構向購房者發放的購房貸款提供保險。正是由於它提供的保險增加了金融機構發放貸款的安全性，吸引了更多的金融機構參與到購買房的決定。但是，實施結果表明，低收入家庭對於政府的代金券體系並不是十分感興趣。面對更好地居住條件和現金，低收入家庭更傾向於後者。
美國聯邦政府通過聯邦住房管理局（Federal Housing Administration）和退伍軍人管理局(Veterans Administration）來提供購房貸款擔保。聯邦住房管理局成立於1934年，它為其他金融機構向購房者發放的購房貸款提供保險。正是由於它提供的保險增加了金融機構發放貸款的安全性，吸引了更多的金融機構參與到購房抵押貸款業務中來。
個人所得稅為房屋所有者提供多種補貼。1987年，約瑟夫·A·佩奇曼（Joseph A. Pechman）聲稱房屋抵押稅率的抵扣使政府稅收減少198. 55億美元，財產稅的降低使政府稅收減少72.05億美元，住房資本所得稅的延期使稅收減少65. 5億美元。三項稅收之和約等於當年美國聯邦政府用於建造房屋的直接開支(大約370億美元)。這些間接的房屋補助有效地降低了房屋價格，刺激了人們購買更多的房屋。而提供這些補助的理由是房屋是優質品，人們在購買這種商品時需要獲得幫助以維持生存。但是，稅法對窮人獲得補助以買得起房子和富人們獲得貸款以購得豪宅這兩種情況未加區別。
住房市場與金融市場密切相關。因為購房者為了買房必須貸款。直到最近，金融市場上才出現了能夠提供房抵押貸款的機構。20世紀初期,抵押通常只能維持3-5年，購房者的貸款額只能占到房屋總價的50%以下。在貸款期內，貸款人只支付利息，到期後償還全部本金，不存在抵押保險。而20世紀30年代的經濟危機導致許多金融機構破產，促成了現代抵押方式的出現。這種方式通常是按照固定利率提供占房屋價格80%的貸款，時間長達30年。抵押貸款的利率取決於經濟中的一般信用。
1990年，美國住房總量約為9000萬套，其中6000萬套為城市房屋。在美國政府每10年發佈一次的《人口和住房普查》（Census of Population and Housing)可以找到房屋總量的統計數據。房屋的總量取決於兩個因素：新建數量和拆除數量。當新建房屋的速度快於拆遷速度時，房屋的總量就會增加。[3]20世紀70-80年代，美國房屋總量因人口增加、收入提高和對府的補助而穩步增長。
多年以來，美國聯邦政府積極地制定各種政策來改善人們的居住條件。例如，1949年《住房法案》（Housing Act)宣稱：
國會特此宣佈，國家的一般福利和安全以及人民健康和生活標準需要……儘可能實現每個家庭擁有一套體面的住房和舒適的生活環境。
因此，美國聯邦政府積極為人們提供住房補貼。其中一些補貼是直接的、明顯的，如城市中的公共住房，另外一些補貼形式是間接的，但也是非常有效的。例如，抵押保險、稅率補貼、稅收減免和信用。所有這些都是為了改善美國居民的居住條件。
詹姆斯·海爾布倫(Jamen Heilbrun)總結了實施住房補貼的四條原則：第一，一些人認為由於房屋是準公共品，所以為了刺激更多的消費就應該進行補貼；第二，為了減輕貧困帶來的負面影響，對窮人進行補貼可以使他們擁有一個安身之所；第三，更好的居住條件可以減輕如貧民居住區內吸毒等負外部影響；第四，住房補貼對於窮人來講也是一種有效的收入再分配途徑。[4]
- ↑ Grether，David M，and Peter Mieszkowski. "Determinants of Real Estate Values." Journal of Urban Economics 1(1974)：127-145.
- ↑ Much，Richard F. Cities and HousingChicago：University of Chicago Press,1969.
- ↑ Mayo，Steven K.”Thenry and Estimation in the Economics of Housing Demand." Journal of Urban Economics 10(1981)：95-116.
- ↑ Heilburn, James. Urban Economics and Public Policy. 3d ed. New York： St. Martin's Press, 1987.
