低碳物業管理

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　　低碳物業管理是指低碳房地產的售後服務，它是解決低碳房地產後期的設備維修、園區綠化維護等難題，對降低用戶或居民的生產、生活的碳排放量，改善的生存環境等起著至關重要的作用的重要組成部分。低碳物業管理在以低碳經濟為依托的低碳房地產領域里，加強並推動了低碳建築和低碳生活的融合與發展，它滿足了低碳建築及社會可持續發展的需求。

　　(一)對低碳設備、設施及其運行的維護與管理

　　最大程度的利用太陽能、生物能等可再生能源，是降低碳排放的重要途徑。低碳建築可多構建太陽能採暖系統、光伏發電系統等，採用太陽能熱水器、太陽能集熱器、太陽能外牆、屋頂組件及食物和有機肥料發酵等設備，提高太陽能和生物能的利用率。例如，杭州市綠色建築科技館採用了動式通風系統，智能化自動調節的外遮陽通風百葉系統、環保合理的外圍護系統，溫度、濕度獨立控制的空調系統、雨水收集、中水回用系統以及能源再生系統等，大大降低了碳能源消耗。低碳物業服務企業應對以上系統和設備進行定期的檢查和維護，並將運行故障和修理資料整理存檔。

　　(二)建築及生活垃圾的回收再利用

　　隨著城鎮居民數量的不斷增加和建築業的不斷發展，建築垃圾和生活垃圾量不斷增加。例如，近5年來，我國城市生活垃圾清運量由2003年的14856．5萬噸增加到2008年的15437．7萬噸，年均增加l16．24萬噸。生活污水排放量由2003年的24701 15萬噸增加到2008年的3300290萬噸，年均增加166035萬噸。大量的居民區生活垃圾以及裝修階段產生的建築垃圾包含了許多碳能源，這些含碳垃圾的回收再利用是低碳物業管理的又～重要管理內容。低碳物業服務企業要合理安排人員對含碳垃圾回收，並統～進行科學再利用。如居民生活產生的污水，經過分離並回收後可應用於草坪綠化、清洗車輛等用途。

　　(三)加強“雙綠化”管理服務

　　“雙綠化”即社區綠化和屋頂綠化。隨著人們環保意識的不斷增強和對生活環境要求的不斷提高，社區綠化越來越受到重視，提出了人性化、生態化、自然化的社區綠化新要求。在現代住宅小區設計中，一般要求綠化率達30％ ，高檔住宅區甚至要達50％～60％。屋頂綠化是指在各類建築物、構築物、城圍、橋梁等的屋頂、露臺、天台、陽臺或大型人工假山山體上進行造園，種植樹木花卉的統稱。目前，我國屋頂綠化形式和技術不斷發展，一些城市如上海、深圳、成都等還出台了實施屋頂綠化的政府文件。因此，物業管理要加強“雙綠化”管理服務，通過建設高品位、高質量的綠化空間，創造一個舒適美觀、低碳環保、有益於身心健康的居住環境。

　　(四)提供低碳的專項服務

　　低碳物業管理既服務於建築，又服務於生活。低碳物業服務企業可在居民區設立自行車的修理及租賃服務點，提倡使用自行車出行，減少汽車尾氣排放；可提供家庭或辦公室的空調清洗服務，降低空凋由於長期不清理而產生更多的碳排量；也可實行節省水源的科學洗車服務。例如，深圳市的光明薪城在行車道和人行道之間專門設置“臨時”蓄水用的下凹式綠化帶，在雨量過大，雨水滲透不及的情況下，多餘的雨水將通過專門的排水管排放，並對雨水回收利用。總之，物業服務企業應以低碳為主題，以身作則，為業主樹立節能環保的學習榜樣。

　　(五)倡導低碳生活方式

　　低碳不僅是企業行為，也是一項符合時代潮流的生活方式。低碳生活代表著更健康、更自然的生活，同時也是一種低成本、低代價的生活方式。低碳物業服務企業可根據低碳生活方式的特點開展社區活動。如介紹節電節氣和回收等方面知識，舉辦以家庭或企業為單位的低碳競賽活動等。物業服務企業提供低碳的生活氛圍及理念，把低碳融入到居民生活的方方面面，使業主自覺做到“生活需要低碳，低碳是為了更好的生活”，真正成為低碳理念的“助產師”。

　　(一)制定相應的低碳物業管理的法律法規

　　2003年9月1日，我國第一部由國務院頒佈的《物業管理條例》正式施行，2007年國務院又對其進行了修改，該條例為規範物業管理，維護業主和物業管理服務企業的合法權益提供了重要的法律依據。但是，關於低碳物業管理，我國專業性法律法規並不健全。低碳物業管理行為需要法律進行引導、規範和制約，以此劃分業主與低碳物業服務企業之間責、權、利，為處理糾紛提供明確的法律依據，促進低碳物業管理行業規範化。

　　(二)以低碳為核心，把握行業定位

　　低碳物業管理以低碳建築為基礎衍生的服務行業，其目的不僅是為業主創造良好的生活空間，還為低碳建築提供後續服務。低碳物業管理要以其特色為核心不斷發展。與此同時，低碳物業服務企業要把握自身的行業定位，以創建優秀的節能環保物業企業為目標；以服務至誠、低碳節能、溫暖萬家為服務原則。低碳物業服務企業按照行業定位提出具體的實施方案，並以此督促、檢查、規範各部門工作。在滿足居民或用戶的基本要求的前提下，做減少碳排量、節省能源的高品質物業服務。

　　(三)促進低碳物業管理的智能化、市場化發展

　　相對傳統物業管理，低碳物業管理包含了更多的智能設備和先進技術，如智能管理系統、環保低碳清掃保潔設備、付費自動劃款設備，風光互補路燈和太陽能LED先進技術等。低碳物業服務企業應不斷加大科技投入，促進高科技產品和高素質人才的使用和培養。低碳經濟概念從提出到現在僅有8年時間，但是世界各國都把低碳經濟發展提升到了前所未有的高度。低碳物業管理在這不斷增進的浪潮中，需要逐步引入市場競爭機制，樹立品牌意識，學習國外先進的低碳管理技術，瞭解低碳生活方式的文化特征，倡導“低碳、健康、舒適”的服務理念。

　　總之，通過對低碳設備的維護，生產、生活垃圾的回收利用，倡導低碳生活等服務方式，使低碳物業管理實現科學環保的重大轉變。在其發展過程中，國家應針對低碳和物業管理兩方面來制定相應的法律法規，促進低碳物業管理的規範化、智能化及市場化發展。低碳物業服務企業則應以低碳為核心，承擔起節能環保的社會責任；把握行業定位，樹立自己的物業品牌和競爭優勢。

• 鄭文博,孔凡文.略談低碳物業管理的發展[J].遼寧行政學院學報,2011(1)