一房多賣

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　　一房多賣，又稱房屋多重買賣，是指出賣人以同一房屋為標的物訂立數個買賣合同，分別出售給數個買受人的行為。“一房多賣”中的“賣”如果取其狹義理解為最普通的買賣行為，則是指將房屋先後賣給多個買受人的行為，在這類行為中主要涉及合同效力、登記、預告登記、履行順序等問題。^[1]

　　1、地產商存心欺詐或資金斷鏈

　　開發商為何要將預售房或現房多次賣給兩個以上的購買者?一是房地產商為獲取最大利益，心存欺詐。某些房地產商在賣房期間，就有詐騙之心。二是房地產商的資金短缺。在房屋預售過程中，由於某些原因，已經預售的房款和開發商的資金不能滿足房地產開發的需要，開發商只好“一房多賣”來彌補資金短缺。

　　2、房產購買者法律意識不強．警惕性不高

　　房地產開發商之所以能“一房多賣”，也與買房者自身有關。根據我國《城市房屋權屬登記管理辦法》第5條第一款規定可知：買房人要獲得房屋所有權，就必須獲得房屋產權證書。而要獲得房屋權屬證書，就必須憑土地使用權證到當地縣級以上的房屋行政管理機關辦理產權登記。在實踐中，房屋權屬證書都是買房人委托開發商統一辦理。然而，絕大多數買房人不知道房地產權屬證書辦理的期限。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第18條規定：由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限。(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工的房屋的，自合同訂立之日起90日。因此，他們不知道什麼時候應該拿到房產證，而任憑開發商將給買房人房產證的期限一拖再拖。這就使得房產開發商有足夠的時間將房屋再次賣給第三人。除了購房人法律意識不強外，對開發商欺詐行為的警惕性不夠也是開發商能夠“一房多賣”的重要原因。有的城市在此之前並未發生這種事情，買房人以為付了房款，住進房屋之後就獲得了自己的房子，根本就沒有想到開發商會將房屋再次出賣。因此，買房人缺乏必要的房地產交易的法律知識和對開發商欺詐的警惕性不高是“一房多賣”能夠發生的重要原因。

　　3、與房地產交易的相關制度不完善

　　儘管有的購買者對開發商的欺詐行為保持一定的警惕，但為何仍被開發商欺騙呢?“一房多賣”的根本原因在於制度上的缺陷。

　　第一，房地產權屬登記制度存在缺陷。這主要是我國目前的房地產登記制度在客觀上給了開發商“一房多賣”的時間。如前所述，若當事人對辦理權屬證書的時間沒有做出約定，房地產商必須在房屋交付使用90天內或自商品房買賣合同成立的90天內將房產證辦好。這說明，房地產商辦理房地產權屬證書的法定時間為三個月。在這三個月內，買房者對開發商的行為無法知曉。因為即使房屋購買者對尚未建成的預售房的銷售情況進行監督，也會由於該房屋尚未辦理產權登記而無從監督。而目前也沒有相關的制度對房地產開發商在此期間的行為進行監控。這客觀上給了開發商“一房多賣”的時間和機會。

　　第二，‘我國房地產交易的政府監管體制不完善。我國的《城市房地產管理辦法》(1994年7月15日)第44條第二款規定：商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。我國的《城市房地產開發經營管理條例》(1998年7月20日)第27條第二款規定：房地產開發企業應當自商品房預售合同簽定之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。這些法律法規，確立了商品房買賣預售合同登記備案制度。即所有的商品房買賣預售合同都是在法定時間內進行了登記備案的。已經登記備案了的商品房，是不應該再次被出售和再次被登記備案的。但為什麼它再次被登記備案呢?問題出在我國的房地產預售登記制度上。由於法律規定商品房預售買賣合同備案的申請人是房地產開發企業，且房地產開發企業往往會掩蓋一些對其不利的信息，這使得房地產備案機關在客觀上無法對房屋買賣的有關真實情況進行很好的審查。並且，我國的相關法律也未明確賦予房產局要對房屋買賣合同的主體、合同的效力等進行審查的權力。因此，我國的房地產交易合同的備案制度並未起到對“一房多賣”，“重覆備案”的遏製作用。

　　4、對房地產交易中“一房多賣”的打擊力度不夠

　　我國一房多賣如此泛濫還有一個重要的原因，就是我國法律對“一房多賣”的處罰力度不大。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第8條規定，商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人的，要承擔解除合同、返還財產、賠償損失的民事責任。而這種處罰的力度對開發商來說太小了。因為開發商“一房多賣”若能得手，可獲得幾倍於購房款的非法利益。可見，違法獲得的利益大大高於違法成本。要制止它肯定不容易。並且，許多開發商對其開發的商品房進行“多賣”，利用簽訂合同進行詐騙行為完全構成合同詐騙罪，可以追究他的刑事責任。然而，在現實中，由於種種原因，公安機關往往沒有根據當事人的報案，對開發商的合同詐騙行為立案偵查，導致不少開發商在騙取錢財後，有機會攜款潛逃境外，沒有得到應有的刑事處罰。對實行“一房多賣”的打擊軟弱無力，是“一房多賣”在我國嚴重泛濫的重要原因。

　　首先，一房多賣給買房者的經濟利益造成巨大的損失。根據《物權法》的“一物一權”原則，在同一物上不能同時設立兩個以上的所有權。當房地產開發商將同一套房子賣給兩個以上的購買者時，只有已經辦理了房屋所有權轉讓登記、獲得房屋產權證的購房者才能擁有所有權。其他無法獲得房屋所有權的購買者只能追究開發商的違約責任。但是，開發商往往將欺詐賣得的房款揮霍一空或者逃之天天。這嚴重損害了房屋購買者的合法權益。此時，即使購房者提起追究開發商的民事訴訟，法院支持購房者的訴訟請求也無濟於事。因為開發商沒有可供執行的財產或者已經逃往國外。絕大多數購房者十幾年甚至是幾十年積蓄的購房款付之東流。

　　其次、一房多賣引發許多新的矛盾，為社會的穩定埋下隱患。一房多賣在給購房者造成巨大直接經濟損失的同時．也會給他們帶來一系列的消極後果。一是，造成買房者生活的困難。不少買房者是借錢來買房的。當他們的買房款被開發商騙去後，他們就會陷入巨額債務中，使原有的生活水平急劇降低。二是，引起購房者的內心失衡，為社會的不穩定埋下隱患。由於種種原因，被開發商騙去的購房款無法追回來。被騙的購房者內心因為被欺騙而充滿憤怒和無奈。這種情緒若是得不到合理的調節和釋放，必然會發泄到社會，從而傷害其他人。更嚴重的是，開發商這種欺詐行為沒有得到應有懲罰的現象會很容易影響購房者的價值觀，使他們認為違法犯罪的人不一定就會受到嚴懲。在這種直接認識的支配下，若有機會，這些買房者也可能會通過違法犯罪來獲取非法利益。這就為產生新的犯罪行為埋下了隱患。三是，造成買房者對房地產市場的監管部門和公安司法部門的不滿。買房人之所以會被騙，他們的購房款之所以難以追回，跟房地產市場監管部門監管不到位和公安司法部門對開發商的詐騙行為的打擊不力有一定的關係。買房者在實踐中比較容易認識這一點。這客觀上就造成人們對政府的誤解或不滿。

　　再次、“一房多賣”嚴重傷害了人與人之間的誠實與信賴。大半生用來買房的錢被騙了，這對買房者是個重大打擊。這使買房者對人與人之間的誠實與信賴產生深深的質疑。也使得買房者對人與人之間誠實信賴的堅信開始動搖。這種對人的不信任擴散開來，容易使社會形成相互猜疑的氣氛。這種猜疑相伴而來的是人們在相互交往中的警惕和緊張。在這種社會中生活，人們很難活得安全和幸福。

　　(一)普及法律知識，提高購房者的法律意識

　　隨著房價的日益攀升以及購房人對房產的現實需求．房地產交易日益火爆，因為購房被騙的或因賣房人一房多賣造成買房者無法達到合同目的比比皆是。為了能防止此類事件的發生，政府相關部門應充分利用網路、電視等各種媒體加大普法宣傳．廣大市民應多學習法律知識、增強法律意識在思想上提高警惕．形成自我保護意識和能力，促進市場交易的安全。

　　(二)房屋買賣合同簽訂後及時辦理產權變更手續

　　房屋買賣合同簽訂後．買賣雙方尤其是買方要按合同的約定及時履行合同。並及時催促賣方按約辦理相關手續

　　(三)加強房地產預售商品房的管理監督力度

　　政府管理部門要嚴格審查房地產企業的資質．確保其完全具備房地產開發資質的實質要件。要加強對房屋銷售的監督管理二[作。切實履行監督管理職責．從源頭上避免一房兩賣現象的發生。

　　(四)房產部門應建立房屋買賣查詢系統

　　房地產管理部門應該花大力氣理順各級職能，做到上下銜接．同級權責範圍明確，避免多頭管理、重覆管理。要從：方便群眾、遏制欺詐的原則出發，建立快捷有效的房地產權證、查封抵押登記電腦查詢系統．避免一房多賣、一房多抵的現象發生．構築房地產健康交易機制。

　　(五)加重對“一房多賣”者的處罰力度

　　法官；在處理此類案件時．可在自由裁量權內加重賣房者的賠償責任．維護合同的誠信原則，維護購房者的合法權益。同時。一經發現賣房者存在合同詐騙行為的．應立即將相關材料移送公安機關，追究刑事責任。

　　綜上，目前我國的商品房市場問題較多，開發商在短期利益的驅動下．製作虛假廣告、設立定金圈套、房屋面積縮水、一房多售等嚴重違反誠信原則的行：為層出不窮。賣房者為了追求高額利潤，不惜違約．嚴重損害了買房者的合法權益。針對這一情況．最高法院剋服了現行立法不完善的困難，及時出台了《解釋》，《解釋》將在維護消費者權益、規範商品房交易行為、維護房地產產業的健康發展等方面發揮積極作用，同時我們廣大群眾應自覺學習相關法律知識．全民普法，提高法律意識，增強自我保護能力，堅決杜絕此類事件的發生。

　　2000年3月，經滎陽市建設管理局批准，被告在滎陽市索河中段南側該公司院內開始建職工住宅樓一幢，並部分向社會出售。2000年9月25日，原、被告協商達成口頭協議，被告將該住宅樓東門棟四樓南戶141平方米的房屋，以每平方米800元，共計112800元的價格賣給原告。原告於當日即付給被告2萬元，被告給原告出具收據一份，該收據寫明系付住宅樓房款(東門棟4樓南戶)，並蓋有被告公司財務專用章。後原告又分別於2001年3月7日、4月3El、4月28日付款2萬元、3萬元、2萬元，被告均給原告出具了收據。2005年4月，原告到被告處要求被告交付房屋時，得知被告已將該房屋另外賣給了劉福敏，並於2005年初將該房的鑰匙交給了劉福敏。原告多次找被告交涉，但一直無果。現訴至法院，要求解除合同，判令被告返還已付購房款9萬元，並賠償購房款的一倍9萬元。被告未提供書面答辯狀。

　　河南省滎陽市人民法院依據《中華人民共和國合同法》第10條、第44條、第60條、第94條第(4)項之規定，於2005年6月3日做出如下判決：第一，解除原告史志軍與被告河南省滎陽市房地產開發(集團)有限公司所訂立的口頭房屋買賣合同；第二，被告河南省滎陽市房地產開發(集團)有限公司於本判決生效後十日內返還原告史志軍已付購房款9萬元，並賠償原告史志軍97]-元。宣判後，原、被告均未提出上訴，本案已發生法律效力。

　　案件評析：

　　本案的審理，主要涉及以下幾個問題：

　　第一，本案原、被告之間的房屋買賣合同是否成立?這裡主要涉及的是合同形式的問題，即在房屋買賣中口頭合同的效力問題。依據《合同法》第十條規定，除法律、行政法規規定採用書面形式的外，可以採用口頭形式或其他形式。建設部發佈的《商品房銷售管理辦法》中雖然規定商品房買賣合同應採用書面形式，但其只是部門規章，並非行政法規。因《合同法》是全國人民代表大會制定的法律，其效力等級高於《商品房銷售管理辦法》，在二者的規定有衝突時，應適用《合同法》。所以，原、被告之間可以採用口頭形式訂立合同。’

　　第二，出賣方沒有商品房預售許可證明，本案原、被告之間的合同是否仍有效?單看《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第二條的規定，本案中，原、被告之間的合同由於出賣人未取得商品房預售許可，是無效的。但如果我們看清該合同的實質及立法者的本意的話，筆者覺得認為合同有效是較合理的。本案被告所建樓房不是以商品房報批而是以職工住宅樓報批，其不可能辦有商品房預售許可證明，但被告的營業執照上註明其經營範圍為：房地產開發、經營、商品房銷售等。原告基於對被告具備房地產開發資格的信賴，其有理由相信被告的手續是齊全的。再者，被告所建樓房其中有一部分是向職工出售，有一部分是向社會公開出售，若以被告未辦有商品房預售許可證而認定合同無效的話，將影響到其他合同的效力，也極有可能會因此引發不穩定因素。

　　第三，本案是否適用《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》中帶有懲罰性質的賠償責任制度，以被告違約判令其雙倍賠償原告購房款?在本案中，關於這一問題主要涉及標的物是否商品房以及是否存在“一房二賣”行為。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第一條規定：“本解釋所稱商品房買賣合同，是指房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。”如前文所述，本案中房屋銷售的性質是符合上述解釋第一條

　　關於商品房銷售的定義的。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》在第八條、第九條中明確規定了買受人在五種情形下，不僅可以要求解除、撤銷合同或者宣告合同無效，而且可以要求出賣人返還購房款，支付利息及賠償損失，還可以向出賣主張要求其承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。我們可以看到，本案正是商品房的重覆銷售行為，屬於上述五種情形之一，因此，本案可以適用該制度。